12億元，對(duì)于2012年末總資產(chǎn)未過百億元的迪馬股份和受托資產(chǎn)規(guī)模不足150億元的杭州信托來講并不是一個(gè)小的數(shù)額。
不過，業(yè)內(nèi)卻多看好迪馬股份此次與信托的再次“聯(lián)姻”。分析人士指出，迪馬股份的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)已經(jīng)受到資金緊張的困擾，本次與杭州信托合作，有利于滿足項(xiàng)目開發(fā)資金需求，保證項(xiàng)目快速啟動(dòng)運(yùn)行。
近兩年的房地產(chǎn)調(diào)控，對(duì)中等規(guī)模的區(qū)域型房企影響深遠(yuǎn)，與大型房企不同的是，在傳統(tǒng)融資渠道不暢的情況下，以信托為主的新型融資渠道成為多家上市區(qū)域性房企擴(kuò)張的重要補(bǔ)血來源，如福星股份、陽光城、迪馬股份等。
迪馬股份攜手信托
開發(fā)“地王”項(xiàng)目
昨日，迪馬股份公告稱，將引入杭工商信托，與其合作開發(fā)其子公司東原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司今年5月10日取得的北部新區(qū)G9-1/02號(hào)、 G12-2-1/02號(hào)宗地國有土地使用權(quán)。
東原房地產(chǎn)為開發(fā)上述項(xiàng)目，成立子公司重慶長(zhǎng)川置業(yè)有限公司。有媒體指出，此次長(zhǎng)川置業(yè)投建的地產(chǎn)項(xiàng)目最終成交價(jià)為17.7億元，溢價(jià)率達(dá)24.5%，折合樓面地價(jià)4960元/平方米，為當(dāng)?shù)氐?ldquo;單價(jià)地王”。
根據(jù)迪馬股份公告，杭州信托通過股權(quán)及債權(quán)方式投入不超過12億元。以信托資金24500萬元通過增資方式獲得長(zhǎng)川置業(yè)49%的股權(quán)，東原地產(chǎn)則增資23500萬元持有長(zhǎng)川置業(yè)51%的股權(quán)（長(zhǎng)川置業(yè)原注冊(cè)資本2000萬元）。杭州信托以剩余信托資金等價(jià)從東原地產(chǎn)處分次受讓東原地產(chǎn)基于股東借款而對(duì)長(zhǎng)川置業(yè)享有的本金額不超過人民幣95500萬元的債權(quán)。
針對(duì)這種“股權(quán)+債權(quán)”結(jié)合的融資方式，用益信托分析師帥國讓對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示：“目前房地產(chǎn)信托的開發(fā)主要以貸款方式為主，像這種‘股權(quán)+債權(quán)’結(jié)合起來開發(fā)的項(xiàng)目不是很多，信托公司主要是有風(fēng)險(xiǎn)把控的一種考慮，以及通過這種方式，信托公司也可能參與到項(xiàng)目開發(fā)的決策當(dāng)中去。”
近年房企融資
頻繁依賴信托
近年來持續(xù)的調(diào)控使得一大批區(qū)域型中型房企將主要融資渠道轉(zhuǎn)移到信托，如福星股份、陽光城、迪馬股份等。信托融資是把雙刃劍，部分公司借力信托在調(diào)控期間仍實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張，但也要為此支出遠(yuǎn)高于銀行存款的財(cái)務(wù)費(fèi)用。
本報(bào)記者查閱迪馬股份2012年年報(bào)，除了此次與杭州信托的12億元大單合作外，近兩年迪馬股份與杭州信托仍有多筆合作。
迪馬股份2012年年報(bào)顯示，其金額前5名的一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期借款中，前三名均為發(fā)生于2011年的杭州信托的借款，期末合計(jì)金額為4.1億元左右，不過按照借款終止日計(jì)算，上述信托借款均已于上半年到期，三筆信托借款的年利率均為14.5%，遠(yuǎn)高于同期銀行借款的利率。
“如果信托融資在公司融資體系中占比較高，則公司需要支付較高的財(cái)務(wù)費(fèi)用，對(duì)于上市公司來講，需要注意資金回籠與信托償還的平衡，不然很可能會(huì)被信托高息拖入‘泥潭’。”一位不愿具名的券商分析人士指出。
雖然迪馬股份并未具體披露其他信托借款的具體信息，但是其2012年年底“接受關(guān)聯(lián)擔(dān)保”項(xiàng)下，其大股東重慶東銀控股集團(tuán)為迪馬股份子公司東原房地產(chǎn)與杭工商信托的貸款有45000萬元的擔(dān)保金額。此外還有與中誠信托52900萬元的擔(dān)保額，擔(dān)保截止日都在2015年，可見迪馬股份仍有其他信托借款余額。
今年一季度末，迪馬股份資金緊張的狀況仍較嚴(yán)峻，其資產(chǎn)負(fù)債率接近80%，貨幣資金約為15億元，短期借款為22.6億元。去年年底，迪馬股份貨幣資金為13.4億元，短期借款為20.11億元。
杭工商信托
的房地產(chǎn)“情結(jié)”
在信托業(yè)內(nèi)，杭州信托規(guī)模并不出眾，其截止到2012年年底受托資產(chǎn)規(guī)模僅為148億元。但是其獨(dú)特的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)今年卻引起了廣泛關(guān)注。
杭州信托2012年年報(bào)顯示，其集合信托占全部信托資產(chǎn)的比重為業(yè)內(nèi)第一，達(dá)到82.53%；信托資產(chǎn)中投向房地產(chǎn)的比例也為業(yè)內(nèi)第一，高達(dá)70.92%，同時(shí)其清算集合信托項(xiàng)目收益及信托報(bào)酬率分別達(dá)到了12.3%和2.65%，亦為業(yè)內(nèi)第一名。
杭州信托似乎并未特別注意到自身業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的“獨(dú)特”，其有關(guān)人士對(duì)記者表示：“沒想到今年會(huì)引來這么多的關(guān)注。”
有分析人士曾對(duì)記者這樣形容杭州信托的業(yè)務(wù)特色：“走差異化路線，專注房地產(chǎn)市場(chǎng)可以形成核心競(jìng)爭(zhēng)力，不過單一行業(yè)的周期性風(fēng)險(xiǎn)也可能導(dǎo)致其盈利出現(xiàn)不確定性。”
杭州信托在年報(bào)中指出，公司堅(jiān)定不移地實(shí)施“ 基金化、中長(zhǎng)期化、投資化、產(chǎn)品化”的策略 ， 注重主動(dòng)管理能力的提升，主營業(yè)務(wù)突出，信托業(yè)務(wù)向基金化及投資轉(zhuǎn)型明顯，基金化業(yè)務(wù)比重顯著上升。
杭州信托2012年新增信托規(guī)模為93億元。此次杭州信托與迪馬股份合作投資12億元是一個(gè)不小的金額，本報(bào)記者昨日致電杭州信托，不過尚未能了解到項(xiàng)目的更多具體信息。
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