7月1日起，北京二手房最低計(jì)稅價(jià)調(diào)整，調(diào)整后的最低計(jì)稅價(jià)仍然采取不公布具體價(jià)格的方式。記者采訪中發(fā)現(xiàn)，滿五年的唯一房受此政策調(diào)整影響較小，而那些報(bào)價(jià)高昂的“學(xué)區(qū)房”將面臨較高的稅費(fèi)。
“房子得多交5萬(wàn)元稅款。”7月17日，黃女士收到了這樣一條短信，發(fā)信人是自己上個(gè)月看上的一套房的房主。
黃女士打算購(gòu)買某小區(qū)100平方米滿五年且唯一的房子，實(shí)際成交價(jià)3萬(wàn)元/平方米，總價(jià)300萬(wàn)元，應(yīng)交契稅4.5萬(wàn)元。如果按照原來(lái)的最低計(jì)稅價(jià)1.2萬(wàn)元/平方米簽合同，契稅只需1.8萬(wàn)元。但最低計(jì)稅價(jià)調(diào)整后，這套房的契稅多了5萬(wàn)元。
據(jù)了解，二手房交易中所需繳納的各種稅費(fèi)，是根據(jù)二手房買賣合同中的成交價(jià)以及區(qū)域最低計(jì)稅價(jià)為基礎(chǔ)計(jì)算得出的。如果“合同價(jià)”高于“計(jì)稅價(jià)”，以“合同價(jià)”作為計(jì)稅基數(shù)；如果“合同價(jià)”低于“計(jì)稅價(jià)”，則以“計(jì)稅價(jià)”作為計(jì)稅基數(shù)。
為了避免買賣雙方簽訂“陰陽(yáng)合同”來(lái)避稅，最低計(jì)稅價(jià)一般不公布。在記者采訪過(guò)程中，部分二手房中介均表示，新的最低計(jì)稅指導(dǎo)價(jià)只能在辦理過(guò)戶的過(guò)程中逐漸摸索出來(lái)。“只有等每個(gè)小區(qū)都有比較多的房子辦理了過(guò)戶，才能了解到新的最低計(jì)稅價(jià)是多少，判斷是否出現(xiàn)了稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁的情況。”
特點(diǎn)
“滿五唯一”優(yōu)勢(shì)更加明顯
“這次二手房最低計(jì)稅價(jià)的調(diào)整幅度據(jù)說(shuō)很大，部分房源可能會(huì)增加幾十萬(wàn)的稅費(fèi)。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師張磊表示，新的最低計(jì)稅價(jià)會(huì)給出售非滿五年或非唯一住房的業(yè)主帶來(lái)極大的壓力。不過(guò)，目前市場(chǎng)情況還比較平靜，沒(méi)有出現(xiàn)急于過(guò)戶的情況，這主要是大多數(shù)買方仍會(huì)以購(gòu)買“無(wú)稅房”為主。有購(gòu)房者表示，如果二手房稅費(fèi)漲得太高，就轉(zhuǎn)向新房市常
不過(guò)，北京中原市場(chǎng)總監(jiān)張大偉表示，當(dāng)前北京二手房成交的85%是無(wú)個(gè)稅的房源，10%是個(gè)稅很少的5年內(nèi)房源，真繳納個(gè)稅的只有5%。這次最低計(jì)稅價(jià)上調(diào)，預(yù)計(jì)會(huì)對(duì)那10%需要繳納個(gè)稅的房源成交產(chǎn)生較大影響。
偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示：“這次調(diào)整對(duì)‘滿五唯一’房源影響較小，非‘滿五唯一’房源稅費(fèi)上漲較大，前者的優(yōu)勢(shì)變得更加明顯。”
“學(xué)區(qū)房”受到影響最大
記者發(fā)現(xiàn)，學(xué)區(qū)房受此次最低計(jì)稅價(jià)調(diào)整的影響最大。
“最低計(jì)稅價(jià)上調(diào)，房子應(yīng)該交的稅一下漲了35萬(wàn)元。”家住華清嘉園[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)][最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]的張先生本想將自己的房子出售，可最低計(jì)稅價(jià)的上調(diào)，使得他暫時(shí)放棄了這個(gè)想法。
據(jù)代理張先生房源的中介人員介紹，張先生的房子單價(jià)6.9萬(wàn)元/平方米，總價(jià)690萬(wàn)元。最低計(jì)稅價(jià)上調(diào)的幅度大約從原先的3萬(wàn)元/平方米上漲到3.5萬(wàn)元/左右，而因?yàn)閺埾壬姆吭床粚儆跐M五年且不唯一，因此，再打算買這套房的人，即使采用“陰陽(yáng)合同”避稅的購(gòu)房人也要多繳納34.64萬(wàn)元。
“學(xué)區(qū)房受影響大的原因是，購(gòu)房人當(dāng)初買房的價(jià)格并不高，但由于是‘學(xué)區(qū)房’，導(dǎo)致市場(chǎng)成交價(jià)高漲，所以在高總價(jià)和最低計(jì)稅價(jià)調(diào)整的雙重因素下，導(dǎo)致學(xué)區(qū)房成為此次受最低計(jì)稅價(jià)調(diào)整影響最大的類型。”胡景暉說(shuō)。
本報(bào)記者徐楠
最低計(jì)稅價(jià)采取“一房一價(jià)”
記者在調(diào)查過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，新執(zhí)行的最低計(jì)稅價(jià)采取“一房一價(jià)”的方式。
位于東四環(huán)的某中原地產(chǎn)門店表示：“最近瞰都國(guó)際一套房子過(guò)戶，網(wǎng)簽價(jià)格比原來(lái)的最低指導(dǎo)價(jià)每平方米上漲了六七千元，而相鄰的亮馬水晶[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]一套房子過(guò)戶，每平方米卻只上漲了兩千元。”
對(duì)此，胡景暉表示，新的計(jì)稅系統(tǒng)采取了“一房一價(jià)”，不公布具體價(jià)格是防止買賣雙方根據(jù)最低計(jì)稅價(jià)簽訂“陰陽(yáng)合同”。
算賬
最低計(jì)稅價(jià)調(diào)整前后對(duì)比
以一套100平方米、總價(jià)100萬(wàn)元的普通住宅為例，假設(shè)最低計(jì)稅價(jià)調(diào)整前為1萬(wàn)元/平方米，調(diào)整后為1.5萬(wàn)元/平方米，房主所需繳納的主要稅費(fèi)變化如下：
滿五年且唯一
主要稅種
契稅
營(yíng)業(yè)稅
個(gè)人所得稅
調(diào)整前
15000元
0 0
調(diào)整后
22500元
0 0
差額
7500元
0 0 2
滿五年且不唯一
主要稅種
契稅
營(yíng)業(yè)稅
個(gè)人所得稅
調(diào)整前
15000元
010000元
調(diào)整后
15000元
010000元
差額
0 0 0 3
不滿五年但唯一或不滿五年且不唯一
主要稅種
契稅
營(yíng)業(yè)稅
個(gè)人所得稅
調(diào)整前
15000元
56000元
10000元
調(diào)整后
22500元
84000元
15000元
差額
7500元
28000元
5000元
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