“意外，很合算。”7月25日，在底價(jià)摘得通州臺(tái)湖一塊多功能用地后，東亞新華地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)賈玉鵬這樣表示。

從月初到下旬，7月的北京土地市場(chǎng)特別是住宅用地，一直是烽煙四起，競(jìng)爭(zhēng)激烈。高總價(jià)、高單價(jià)，屢見(jiàn)不鮮。特別是到7月23日，孫河地塊刷新北京單宗住宅用地樓面價(jià)紀(jì)錄，更是將這一股熱潮推到高點(diǎn)。了解這一切，就會(huì)理解東亞新華地產(chǎn)對(duì)于底價(jià)摘地的“意外”了。

高價(jià)地屢次出現(xiàn)

7月3日，夏家胡同地塊被懋源地產(chǎn)以17.7億元摘得?？紤]配建的公租房后，商品房部分樓面價(jià)超過(guò)4萬(wàn)元/平米。

夏家胡同此前曾被暫停出讓，恢復(fù)出讓后，仍是毫無(wú)意外地引起眾多知名房企競(jìng)爭(zhēng)。樓面價(jià)也是達(dá)到了比肩此前“萬(wàn)柳地王”的水平。

沒(méi)有最高，只有更高。20天之后，朝陽(yáng)區(qū)孫河HIJ地塊出讓，8.17萬(wàn)平米的建筑規(guī)模，中糧地產(chǎn)投報(bào)的3.3萬(wàn)平米占比40%。該地塊商品房部分樓面價(jià)超過(guò)了4.6萬(wàn)元/平米。根據(jù)一些房企測(cè)算，可售部分樓面價(jià)實(shí)際超過(guò)5萬(wàn)元/平米。

在夏家胡同地塊、孫河地塊成為7月土地市場(chǎng)的“鳳頭豹尾”之間，北京還成交了諸如石景山五里坨商業(yè)搭配保障房的兩宗用地，兩宗地總價(jià)分別達(dá)到38億元和33億元，樓面價(jià)也雙雙超過(guò)萬(wàn)元關(guān)口。恒大地產(chǎn)也斥資35.6億元實(shí)現(xiàn)了進(jìn)京目標(biāo)，拿下昌平沙河地塊。

根據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，7月北京共成交19宗土地，土地出讓金合計(jì)206.2億元。其中，包括宅地和商業(yè)、多功能用地，10宗經(jīng)營(yíng)性用地總價(jià)就達(dá)到195億元。

優(yōu)質(zhì)地塊備受追捧

7月北京成交的住宅地塊共5宗，除夏家胡同、孫河HIJ地塊外，還包括昌平沙河高教園區(qū)地塊，石景山五里坨兩地塊。

在五宗地塊當(dāng)中，引發(fā)房企激烈競(jìng)爭(zhēng)的是夏家胡同和孫河地塊。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，兩宗地塊備受房企青睞最主要是因?yàn)榈貕K自身價(jià)值優(yōu)勢(shì)。夏家胡同地塊是近年來(lái)少見(jiàn)的三環(huán)內(nèi)住宅用地，吸引了恒大、九龍倉(cāng)、中糧、懋源等14家知名房企參與。孫河片區(qū)則是去年以來(lái)北京備受關(guān)注的熱點(diǎn)區(qū)域，該區(qū)域整體容積率在1.1-1.4，區(qū)域規(guī)劃、配套優(yōu)勢(shì)都較為明顯。從去年9月第一塊土地入市，到今年7月的第5塊地，孫河區(qū)域每次供地，都吸引了眾多房企競(jìng)爭(zhēng)。

一家房地產(chǎn)央企拿地負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，7月土地市場(chǎng)的熱度，首先是和地塊自身價(jià)值有關(guān)。其次，去年北京供地不多，不少房企也處于饑餓狀態(tài)。另一方面，房企對(duì)未來(lái)大勢(shì)整體仍然看好。這一切共同促成了土地市場(chǎng)的火熱。

- 縮影

孫河區(qū)域地價(jià)半年上漲超50%

7月23日下午，在北京市土地整理儲(chǔ)備中心，隨著拍賣師一槌定音，中糧地產(chǎn)以23.6億元、配建公租房3.3萬(wàn)平米的條件，競(jìng)得朝陽(yáng)區(qū)孫河鄉(xiāng)HIJ地塊。

剔除公租房3.3萬(wàn)平米，若按照建安管理成本3000元/平米計(jì)算，地塊樓面價(jià)超過(guò)4.6萬(wàn)/平米。這一價(jià)格，比今年1月泰禾2.9萬(wàn)元/平米拿地價(jià)格高出了1.7萬(wàn)。短短半年間，孫河地價(jià)跳漲幅度超過(guò)58%。而如果和去年9月龍湖同區(qū)域2萬(wàn)元/平米的拿地價(jià)格相比，10個(gè)月的時(shí)間，孫河地價(jià)上漲超過(guò)130%。

對(duì)于這一價(jià)格，不少業(yè)內(nèi)人士都表示出乎意料。包括北京中原地產(chǎn)等機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，該地塊樓面價(jià)預(yù)計(jì)在3萬(wàn)元/平米左右。

孫河組團(tuán)位于地鐵15號(hào)線孫河站，毗鄰北京傳統(tǒng)中央別墅區(qū)，也是目前北京為數(shù)不多統(tǒng)一規(guī)劃的高端居住區(qū)，龍湖、泰禾、首開(kāi)等品牌企業(yè)相繼進(jìn)駐。業(yè)內(nèi)人士分析，整個(gè)區(qū)域規(guī)劃的利好，應(yīng)是部分企業(yè)看好孫河板塊的重要原因。

- 動(dòng)向

房企拿地心態(tài)出現(xiàn)分化

對(duì)于北京土地市場(chǎng)持續(xù)高燒，首開(kāi)股份董秘王怡顯得比較淡然，“僧多粥少，競(jìng)爭(zhēng)激烈是必然的。”王怡認(rèn)為，目前的地價(jià)已經(jīng)無(wú)法評(píng)價(jià)是否合理，賣得出去就是合理的。

談到未來(lái)土地市場(chǎng)，王怡說(shuō)，集團(tuán)會(huì)進(jìn)行綜合研究，但肯定要拿地。“不拿地，后續(xù)的生產(chǎn)資料補(bǔ)充不上，但終究還是要根據(jù)對(duì)未來(lái)土地市場(chǎng)發(fā)展的判斷來(lái)決定拿地的成本。”

在今年北京土地市場(chǎng)上，類似中糧、泰禾、懋源等，一直都是多個(gè)優(yōu)質(zhì)土地的追捧者，也各自重金投入拿下了地王級(jí)的土地。

相對(duì)于這些激進(jìn)型企業(yè)，倒是前兩年不少拿地大戶的腳步在放慢，諸如中鐵建、融創(chuàng)等企業(yè)今年在北京土地市場(chǎng)上還一直沒(méi)有斬獲。融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌對(duì)記者談到，自己也很想拿地，但北京土地市場(chǎng)的價(jià)格太不理性了。孫宏斌認(rèn)為，很難相信今年土地市場(chǎng)的這種漲勢(shì)會(huì)一直持續(xù)下去。在目前拿不到地的情況下，融創(chuàng)在北京等地的一些項(xiàng)目銷售速度甚至在有意放緩。

此外，包括龍湖、萬(wàn)科等企業(yè)人士，也表示看好北京市場(chǎng)，但拿地會(huì)堅(jiān)持理性，把握合適的機(jī)會(huì)。

還有一家知名房企高管對(duì)記者表示，土地市場(chǎng)的價(jià)格高漲，會(huì)促使一些企業(yè)尋求合作機(jī)會(huì)，或者去收購(gòu)已出讓的項(xiàng)目。

- 記者手記

調(diào)控樓市也應(yīng)調(diào)控地市

今年以來(lái)，北京等一線城市房?jī)r(jià)持續(xù)保持上漲的勢(shì)頭。以6月為例，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)顯示，北京新房?jī)r(jià)格同比上漲16.7%，在70個(gè)大中城市中位居前列。這樣看來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控的壓力似乎不是減弱了，而是增強(qiáng)了。在這個(gè)敏感的當(dāng)口，土地市場(chǎng)應(yīng)該避免為樓市調(diào)控火上澆油，而是應(yīng)該盡可能釋放平穩(wěn)的信號(hào)。

毋庸置疑的是，供求關(guān)系決定價(jià)格，同時(shí)成本是影響商品價(jià)格的重要因素。土地市場(chǎng)頻現(xiàn)高溫，許多房企在項(xiàng)目銷售中借機(jī)炒作，更是加劇了買房人的恐慌。

從北京樓市發(fā)展歷程看，包括通州、房山、朝陽(yáng)多個(gè)區(qū)域，不少輪次的房?jī)r(jià)上漲，背后都有土地價(jià)格上漲的影子。業(yè)內(nèi)常提到的“新地王為老地王解套”，背后最簡(jiǎn)單的邏輯，也是新的高價(jià)地出來(lái)，原來(lái)一些高價(jià)地的成本劣勢(shì)就成為了成本優(yōu)勢(shì)。

前一段時(shí)間在大興，就有樓盤(pán)選擇封盤(pán)，“等夏家胡同地塊出來(lái)再賣。”為什么要等？就是要借助夏家胡同高價(jià)地給自己、給買房人漲價(jià)的理由。

基于這種看得見(jiàn)的事實(shí)和淺顯邏輯，調(diào)控樓市不能離開(kāi)調(diào)控地市。只有遏制住地價(jià)上漲的勢(shì)頭，樓市調(diào)控的壓力才能減輕。遏制地價(jià)，是個(gè)難題，但必須破題。