你買房是為了干什么？有的人是為了居住，有的人為了投資，有的人為了經(jīng)營，有的人投資自住兼而有之……曹先生(化名)買房是為了注冊公司，可是當(dāng)他交了定金準(zhǔn)備購買中山路99號時，卻發(fā)現(xiàn)這個項目雖然號稱是“新街口純商務(wù)辦公型甲級寫字樓”，實際土地使用性質(zhì)卻是酒店式公寓。盡管開發(fā)商保證可以在鼓樓區(qū)注冊公司，卻實現(xiàn)不了曹先生想拿“市執(zhí)照”或“省執(zhí)照”的愿望。曹先生堅持要退房，開發(fā)商堅持不肯，于是引發(fā)了一場官司。

 

街道特批：可以注冊公司！

 

既不是辦公樓，又不是住宅“四不像”項目如何誕生？

 

曹先生一直在尋找辦公場所，以便注冊公司。今年5月，他無意中看到了中山路99號的廣告宣傳單，上面寫著“企業(yè)可以直接使用”“人性化商務(wù)空間”“新街口純商務(wù)辦公型甲級寫字樓”等宣傳。曹先生立刻被吸引了。

 

曹先生說，看房過程中銷售人員一直強(qiáng)調(diào)其所售的房屋屬于酒店式公寓，可以用于公司商務(wù)辦公和注冊公司。看過樣板房之后，曹先生選中了8樓一套房，建筑面積為96.1平方米，房屋總價為311萬余元，并于2013年5月24日簽訂了商品房認(rèn)購協(xié)議，當(dāng)日支付了房屋定金5萬元。

 

5月28日，曹先生又去了中山路99號，就購房合同的相關(guān)條款進(jìn)行協(xié)商,這才發(fā)現(xiàn)他所買的房屋房產(chǎn)證上寫明了該房屋規(guī)劃用途為酒店式公寓，土地使用年限是65年。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，該商品房屬于住宅，不得改變?yōu)榻?jīng)營用房。曹先生向開發(fā)商提出了這個問題。可是，銷售人員一再強(qiáng)調(diào)這房屋盡管是酒店式公寓，但是還是可以進(jìn)行公司注冊的。同時，銷售人員還出具了鼓樓區(qū)人民政府華僑路街道的一份函件，該函件表明在中山路99號購得房屋后，產(chǎn)權(quán)人可以到鼓樓區(qū)工商局辦理公司注冊登記。

 

曹先生要求必須在正式購房合同中加入有關(guān)注冊公司的條款，否則拒絕支付房款，但這一要求被開發(fā)商拒絕，“我買這房子的主要目的就是為了注冊公司。即使這一次開發(fā)商協(xié)助我順利注冊了公司，萬一我以后轉(zhuǎn)手賣房，買家注冊不了公司，還是沒有用。”因此，曹先生要求開發(fā)商退還購房定金，不過這一要求也被開發(fā)商拒絕了。

 

既不是辦公樓，又不是住宅

 

記者以購房者的身份來到了售樓處，售樓處工作人員表示，中山路99號這個項目盡管只有一棟樓，卻涵蓋了三種物業(yè)類型，分別是辦公、商業(yè)和酒店式公寓。因此，土地的使用年限也不一樣。“一樓到四樓的用途是辦公和商業(yè)，因此土地的使用年限是40年。五樓及以上樓層的物業(yè)類型是酒店式公寓，土地使用年限為65年。”銷售人員說。

 

“我們的酒店式公寓完全按照辦公空間設(shè)計的，房間里沒有接水管，所以不具備居住的條件。”銷售人員向記者主要推銷的也是酒店式公寓。記者在樣板間看到，挑高的空間被隔成兩層，放著辦公桌椅等。銷售人員表示:“土地使用年限65年的酒店式公寓就是住宅，缺點是限購、限貸，優(yōu)點是和住宅項目享受一樣的稅費(fèi)，比商業(yè)用房的稅費(fèi)要低不少。”

 

當(dāng)記者表示，酒店式公寓的土地性質(zhì)是不能注冊公司的，銷售人員立刻自豪地表示，中山路99號項目的酒店式公寓雖然土地性質(zhì)屬于住宅，但是由鼓樓區(qū)特批過，可以注冊公司。“我們項目是南京市唯一一家可以注冊公司的酒店式公寓。”同時，銷售人員還向記者展示了鼓樓區(qū)華僑路街道所發(fā)的這份函件，“江蘇東漢投資開發(fā)有限公司：貴司投資建設(shè)的中山路99號大廈已竣工，根據(jù)貴司反映和我處的了解，該大廈房屋的結(jié)構(gòu)格局作為商務(wù)辦公使用(不具備居住條件)，為推進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，切實幫助貴司解決實際困難，我處將依法合理地協(xié)助貴司及購置該大廈房屋的產(chǎn)權(quán)人到鼓樓區(qū)工商局辦理公司注冊登記。”

 

“四不像”項目如何誕生？

 

根據(jù)業(yè)主提供的資料，記者隨即電話采訪了鼓樓區(qū)人民政府華僑路街道經(jīng)濟(jì)科的耿主任，她表示，自己確實接到上級領(lǐng)導(dǎo)通知，協(xié)助中山路99號的業(yè)主到鼓樓區(qū)工商局辦理公司注冊登記。“中山路99號是酒店式公寓項目，應(yīng)該是不可以開公司的，不過鼓樓區(qū)政府對其特事特辦，可以用這個地址來注冊公司。”耿主任表示，“協(xié)助辦理最主要的就是開一張證明，證明中山路99號可以開公司，請鼓樓區(qū)工商局予以支持。”

 

她還回憶說，直到現(xiàn)在，一共有四個業(yè)主找她開過這樣的證明，據(jù)說是去鼓樓區(qū)注冊公司成功了，但是開發(fā)商并未提供書面材料供其存檔。當(dāng)記者問及這個函件的有效期是多久時，耿主任說這個說不好，要聽上級通知。

 

明明是酒店式公寓的土地使用性質(zhì)，為何開發(fā)商江蘇東漢投資開發(fā)有限公司將其設(shè)計成辦公樓呢？有知情人表示，中山路99號原名海華大廈，當(dāng)時土地使用年限是40年，后來曾經(jīng)改為65年。接著受限購令影響，又改回了40年的土地使用年限?？墒牵捎诙▋r過高等原因，開盤三四年只賣了十多套。無奈下，開發(fā)商只好又換案名，又改土地性質(zhì)。土地性質(zhì)的不停改動使得這個項目變成了“類辦公用房的酒店式公寓”這一“四不像”產(chǎn)品。

 

而記者又聯(lián)系了江蘇東漢投資開發(fā)有限公司的負(fù)責(zé)人李總，詢問業(yè)主無法達(dá)到使用目的，為何不能退房，以及開發(fā)商為何將使用用途是酒店式公寓的土地建成寫字樓。李總在電話里表示，開發(fā)商是否退房與記者無關(guān)。

 

律師出馬

 

購房目的沒有達(dá)成，應(yīng)該退還定金

 

“這是典型的一個打擦邊球的‘四不像’項目。”北京市中銀(南京)律師事務(wù)所湯圣泉律師說，根據(jù)2010年實施的《江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》第五十條，房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)核發(fā)的房屋權(quán)屬證件上記載的用途，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證確定的用途一致。業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。確需改變的，應(yīng)當(dāng)滿足建筑安全、居追境、景觀、交通、鄰里等方面的要求，征得利害關(guān)系人同意，報經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)，到房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理相關(guān)變更手續(xù)；涉及改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)依法辦理審批手續(xù)。

 

“住改商是嚴(yán)令禁止的，相對而言住改辦則沒有明確要求。”湯圣泉表示，根據(jù)規(guī)定，住宅性質(zhì)的房屋不可用于公司的注冊地址，而且開發(fā)商和發(fā)函的街道也都沒法保證，在多少年內(nèi)可以注冊公司，因此實際上，曹先生的購房目的并沒有達(dá)到。根據(jù)《合同法》的相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)該予以退還定金。