數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，截至8月29日，北京市商住項目上半年共成交17246套，同比2012年漲幅達13.8%。日前，西城區(qū)已針對產(chǎn)權(quán)為商業(yè)性質(zhì)的房產(chǎn)開始征收房產(chǎn)稅。北京地稅熱線稱全北京“統(tǒng)一標準”，業(yè)內(nèi)稱若普及，新興板塊及位置條件差的商住項目銷售將會陷入困境。
現(xiàn)象 商住房轉(zhuǎn)賣時才知要繳房產(chǎn)稅
日前，趙女士想出售其名下位于西城區(qū)的一套2009年購買的商住項目，在交易過程中，被要求提交土地使用稅和房產(chǎn)稅繳納單，才可過戶。趙女士說，購買時并不知道有這樣一筆費用，因為沒按年繳納，近70平米的房產(chǎn)還產(chǎn)生了近2萬元的滯納金。
據(jù)偉業(yè)我愛我家集團控股公司副總裁胡景暉介紹，所謂的“房產(chǎn)稅”由來已久。“上世紀80年代就提出了房產(chǎn)稅的概念，和今天政府提出的房產(chǎn)稅有所差別的是，當(dāng)時的房產(chǎn)稅只針對商業(yè)、辦公、寫字樓等經(jīng)營性項目征收。”胡景暉說。
中原地產(chǎn)北京公司副總經(jīng)理任莉也指出，只有當(dāng)商住項目進行二次轉(zhuǎn)讓時，這個問題才會暴露出來。
記者通過走訪了解到，目前商住項目在二次轉(zhuǎn)手時僅有西城區(qū)需按房產(chǎn)原值的70%×1.2%來按年繳納房產(chǎn)稅，如總價300萬元的項目需繳房產(chǎn)稅為2.52萬元。其他豐臺、東城、海淀、朝陽等區(qū)域內(nèi)的商住項目目前并未出現(xiàn)繳納這項費用的案例。
官方回應(yīng) 北京應(yīng)“統(tǒng)一標準”
記者致電市住建委便民熱線了解到，目前北京并沒有“商住兩用”的概念，“商改住”則表示商業(yè)產(chǎn)權(quán)改成住宅之后，就算是住宅，水電費用則按民用標準來繳納；至于項目的立項和土地年限則需向市規(guī)劃委和國土部門去求證。
針對商改住項目是否需繳納房產(chǎn)稅，記者又致電北京市地稅局熱線，工作人員表示，“商住項目一直需要繳納房產(chǎn)稅，只是沒人監(jiān)督你每年去交，但轉(zhuǎn)讓時，就需要出示相關(guān)繳稅證明。”該工作人員還表示，只有70年的住宅不需要繳納，40年、50年產(chǎn)權(quán)的項目均需繳納，全北京都是一個標準。”但至于其他區(qū)域何時繳納等問題，該工作人員說，在具體文件沒下來之前，對此不會做出任何說明，在此之前仍按照之前的規(guī)定執(zhí)行。
銷售數(shù)據(jù) 商住項目銷售同比量價齊升
數(shù)據(jù)顯示，截至8月29日，2013年以來，商住項目共成交17246套，同比2012年的15159套，增加了13.8%；成交均價也由去年的19795元/平米，上漲8.8%至21539元/平米。從今年以來的單月成交情況來看，商住項目的成交價一直處于上漲態(tài)勢。
事實上，自2011年6月1日起，北京市住建委等五部門聯(lián)合出臺《關(guān)于加強部門聯(lián)動，完善商業(yè)、辦公類項目管理的通知》，已全面叫停“商改住”等違規(guī)行為。然而，在強大的市場需求下，在上述通知出臺兩年的時間里，將商業(yè)立項的項目設(shè)計成“公寓”或“開間”、LOFT等多種適宜居住的戶型層出不窮，更成為商住項目曲線入市的慣用手段。
“現(xiàn)在只從規(guī)劃審批角度，不能在公建部門的產(chǎn)品規(guī)劃圖中出現(xiàn)單套廚衛(wèi)的類住宅戶型設(shè)計，其實還是能給開發(fā)商留余地的；只要將戶型做成開放式，后期再加裝隔板就能解決了。”上述業(yè)內(nèi)人士說。
據(jù)新京報記者不完全統(tǒng)計，目前市場上在售的，包括中景江山賦、會展譽景等老項目及9月即將入市的首開玲瓏匯等新項目，共計超過30余個，若房產(chǎn)稅征收普及，這些項目的銷售或?qū)杏绊憽?/div>
■ 縱深
普及將會給商住項目帶來影響
由于受到稅務(wù)體系、管理層面等因素的限制，針對當(dāng)前各區(qū)對于商住“房產(chǎn)稅”的執(zhí)行標準，業(yè)內(nèi)人士對此莫衷一是。
亞豪機構(gòu)市場部總監(jiān)郭毅告訴記者，這樣的規(guī)定確實以前有，但因為征收困難，讓個人主動去稅務(wù)部門繳納在操作上不太現(xiàn)實，所以一直沒明確具體的征收辦法。
華高萊斯國際地產(chǎn)顧問公司董事副總經(jīng)理公衍奎也指出，西城區(qū)目前針對商住房產(chǎn)稅的征收也主要是通過流通環(huán)節(jié)來限制，但由于商住項目的概念界定一直不清楚，而管理部門的管理脫節(jié)也導(dǎo)致了最終“不征稅也說得過去，征稅也有法理依據(jù)”。
胡景暉也表示，如果按物業(yè)稅原理，應(yīng)按照房產(chǎn)每年增值的評估價收，按原值收已相當(dāng)寬松。未來肯定將統(tǒng)一征收標準。
一位房企人士表示，以后地稅部門會統(tǒng)一征收標準和征收辦法了，商改住持有成本增加的話，現(xiàn)有的、位置條件差的商住項目銷售會陷入困境，特別是一些新興板塊，租售比較低的區(qū)域商住項目受到的影響將更大。
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