在住宅領(lǐng)域限購、限貸政策實施后，商業(yè)地產(chǎn)在很多投資商眼中就是一片“藍(lán)海”。
正因如此，這里自然成為了許多房地產(chǎn)企業(yè)趨之若鶩的救命稻草。隨著各路豪強(qiáng)紛紛殺入，短短幾年的光景，原本還處于“空白”的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，短兵相見且殺聲四起。
若回到10年前，很多人還在追問商業(yè)地產(chǎn)到底是什么。而時間拉回到5年前，大家所關(guān)注的則是又有哪家地產(chǎn)企業(yè)開始進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。今天大家關(guān)心的則是，還有那個行業(yè)的“巨頭”沒有涉足商業(yè)地產(chǎn)。
如今，家居業(yè)大鱷也將觸手伸向了這塊本就越來越擁擠的“盛宴”欲分一杯羹。在4月份，紅星美凱龍宣告1000億元進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。按照規(guī)劃，紅星美凱龍將在未來八年內(nèi)進(jìn)駐全國60座城市，開發(fā)運(yùn)營100個城市綜合體項目。
眾所周知，城市綜合體具有帶動投資、刺激消費(fèi)、地標(biāo)形象等屬性，被認(rèn)為是提升城鎮(zhèn)化水平和質(zhì)量的“金鑰匙”，更是受到國內(nèi)各大城市政府和投資者的青睞。而企業(yè)在城市的深耕布局也與地方政府的招商引資一拍即合。
隨著德州星凱國際廣場9月8日開盤，標(biāo)志著紅星美凱龍全面提速在山東的商業(yè)布局。目前在山東市場上，涵蓋了濟(jì)南、青島、日照、德州等10個城市綜合體。
“就是想在中國的三線市場上做出一個標(biāo)版的城市。”德州星凱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理殷慧勇坦言，尤其是在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)大背景下，樹一個樣板市場出來。
綜合體迅猛擴(kuò)張
據(jù)統(tǒng)計，全國正在施工中的綜合體是已建成綜合體的四倍，而規(guī)劃中的綜合體規(guī)模，大概又是正在建設(shè)的綜合體的四倍，也就是說，各個城市的綜合體規(guī)模，將達(dá)目前已建成綜合體的16倍。僅未來三年，城市綜合體的新增數(shù)量就將以50%到100%的增速上升。
由于城市綜合體包括商業(yè)、辦公、居住、展覽、會議、文娛和交通等城市生活空間，帶動周邊半徑消費(fèi)，因此，一二線城市或經(jīng)濟(jì)實力較強(qiáng)的城市將城市綜合體看做是發(fā)展商業(yè)的重要著力點。
南京目前規(guī)劃建設(shè)的城市綜合體超過50家，總體量達(dá)到100萬平方米以上的就有七家，各個板塊均有綜合體項目在建或醞釀建設(shè)。而經(jīng)濟(jì)活躍的蘇州，城市綜合體的涌現(xiàn)速度之快，更是出乎人們預(yù)料。
云南省提出在未來五年內(nèi)，將規(guī)劃建設(shè)100個城市綜合體。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，現(xiàn)階段，僅昆明在建或正在報規(guī)的城市綜合體項目就多達(dá)41個。
有學(xué)者指出，城市綜合體一方面可以促進(jìn)土地集約節(jié)約使用，增強(qiáng)城市競爭力。另一方面，則是在較集中的區(qū)域內(nèi)，滿足人民群眾日益增長的物質(zhì)精神生活的需要。
值得注意的是，近年來，城市綜合體在一二線迅速擴(kuò)張的同時，悄然向三四線城市、甚至是縣城、中心鎮(zhèn)蔓延。
很多當(dāng)?shù)厝藢⑵淇闯墒浅鞘邪l(fā)展、生活便利的象征，其周邊的住宅價格也水漲船高。特別是這些城市都有一些經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)，在新一輪城鎮(zhèn)化的利好下，這些中心鎮(zhèn)也大力發(fā)展綜合體，帶動當(dāng)?shù)厣虡I(yè)繁榮。
“引入城市綜合體，能夠帶動和促進(jìn)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)住宅品質(zhì)的提升，商業(yè)服務(wù)業(yè)的帶動以及人民的消費(fèi)水平和消費(fèi)觀念。”山東省德州市住建局副局長張云發(fā)如是表示。
深耕布局二三線
傳統(tǒng)的地產(chǎn)企業(yè)視商業(yè)地產(chǎn)為轉(zhuǎn)型的救命稻草，紛紛寄望于開發(fā)集星級酒店、寫字樓、公寓、購物中心及高檔住宅等為一體的“城市綜合體”。而其他行業(yè)的巨頭似乎也將商業(yè)地產(chǎn)視為誘人的蛋糕，更想從中搶得一份。
以經(jīng)營家局為主業(yè)的紅星美凱龍，便是其中之一。今年，紅星美凱龍高調(diào)宣布全面進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。根據(jù)其規(guī)劃，該公司將斥資千億，到2020年欲建100個“城市綜合體”。目前，紅星地產(chǎn)已在北京、天津、重慶、上海、福州、昆明等21個城市進(jìn)行了27個綜合體項目開發(fā)。
隨著德州星凱國際廣場正式開盤，也標(biāo)志著紅星美凱龍全面提速在山東的商業(yè)布局。目前在山東市場上，涵蓋濟(jì)南、淄博、青島、日照、濰坊、德州等10個城市綜合體。
據(jù)了解，國際廣場項目作為德州首席大型城市綜合體，計劃投資70多億元，規(guī)劃建筑面積171萬平方米，建設(shè)內(nèi)容涵蓋家居建材生活廣場、百貨購物中心、美食城商業(yè)餐飲街高檔配套住宅等，商業(yè)部分將綜合高端百貨、品牌超市、國際院線、流行前線、數(shù)碼家電廣場等全方位復(fù)合業(yè)態(tài)。
德州這座山東省人口第三大城市，消費(fèi)潛力有待挖掘?；蛟S正是看中這一點，紅星美凱龍才會以如此大的體量落子德州。
紅星美凱龍集團(tuán)執(zhí)行總裁蔣小忠表示，該項目強(qiáng)大的商業(yè)模式也必將拉升德州商業(yè)檔次，使德州商業(yè)發(fā)展上一個新的臺階。
“隨著房地產(chǎn)市場的階段性調(diào)整，資產(chǎn)型、經(jīng)營型商業(yè)地產(chǎn)特別是城市綜合體無疑將成為刺激消費(fèi)帶動投資的發(fā)動機(jī)，希望這個項目也成為城市化的主力引擎和城市名片”一位德州市政府官員說。
熱潮下的冷思考
當(dāng)前，二三線城市正在掀起一輪城市綜合體建設(shè)的熱潮。地方政府“求商若渴”。然而，并不是所有人都是贏家，商業(yè)地產(chǎn)不是想象中那樣簡單。首先它的盈利周期很長，而前期投入又非常大。如果沒有足夠的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗，很難堅持下去。
另外，在進(jìn)駐一個城市時，還要看當(dāng)?shù)氐娜丝跀?shù)量以及消費(fèi)實力等考量。有些企業(yè)就是沒有找準(zhǔn)定位，最終難以為繼。甚至有些地方也出現(xiàn)了空城、鬼城的現(xiàn)象。
對此，德州星凱房地產(chǎn)總經(jīng)理殷慧勇認(rèn)為，地產(chǎn)商在城鎮(zhèn)化發(fā)展過程當(dāng)中將扮演很重要的角色，但“經(jīng)不能念歪了”。很多開發(fā)商以低廉的價格圈地，盲目去進(jìn)行發(fā)展，就有可能造成供給過剩。
“地產(chǎn)開發(fā)的步伐要與城市化進(jìn)程、人口擴(kuò)容的預(yù)期相匹配，既不能塊也不能慢。快了的話，就出現(xiàn)了很多的鬼城、空城。很多人覺得這不是什么好事，但也不全是壞事，它為未來城市的發(fā)展流出了巨大的空間。只是說這個空間需要更長的時間。”
在他看來，科學(xué)布局自身的發(fā)展計劃，使項目的發(fā)展與項目所在地城市的擴(kuò)容、人口的增長等一系列相匹配。這樣才能實現(xiàn)和諧的城鎮(zhèn)化發(fā)展。
170萬平米的項目，在一個常駐人口不足70萬的三線城市。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、市場的容量、人口的數(shù)量能不能支撐這樣龐大的體系的地產(chǎn)項目？
對于紅星美凱龍和殷慧勇本人來說，這都是一個嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。
“合理匹配商業(yè)資源以及住宅產(chǎn)品的定位是關(guān)鍵。”殷慧勇說，考慮把德州當(dāng)?shù)氐奶柲?、空調(diào)末端、玻璃鋼等產(chǎn)業(yè)的優(yōu)秀企業(yè)吸引過來，可以滿足商業(yè)中心運(yùn)營。“不單單包括本地企業(yè)，還有很多下線城市的產(chǎn)業(yè)。”
住宅方面，項目將會分三期賣，每期大概20萬平米。“德州每年的成交量都在100萬平米左右，只占市場份額的20%。以后還會隨著時間繼續(xù)增長。”殷慧勇對足額完成這個目標(biāo)信心十足。
