北京農展館地王成交已過數日,輿論的硝煙卻久久未散。其中,最值得玩味的無異于王石與孫宏斌的一場隔空對話。
面對地王,王石提示應小心;孫宏斌則表示很驚訝。圈內兩位大佬的不同態(tài)度讓人難以分辨,但供求關系這條鐵律無時不刻都在左右著房價,這也許正是孫宏斌看多的關鍵。
北京市場高端項目稀缺程度幾何,亞豪機構副總經理任啟鑫為《每日經濟新聞》記者算了一筆賬,“如果按照現有市場,以每月300套的去化速度計算,目前北京四環(huán)內7000余套的住宅存量,僅夠支撐兩年。”
房價與地價的競賽
兩年左右的消化期顯然并不樂觀,但如果要說可以比肩農展館地塊的項目的話,存量更是少之又少。記者粗略統計了目前北京市場成交均價超過8萬元的項目,包括首創(chuàng)[簡介 最新動態(tài)]·禧瑞都、釣魚臺七號院、合生·霄云路8號[最新消息 價格 戶型 點評]院、盤古大觀[最新消息 價格 戶型 點評]、鴻坤花語墅[最新消息 價格 戶型 點評]、長安太和等共計18個項目。
記者從北四環(huán)鳥巢西側的盤古大觀項目售樓處了解到,該項目套均售價已超過7000萬元,主打660平方米的大戶型。僅7月份就成交5套,銷售額近4億元。
“目前我們的均價是12萬元/平方米,一共是57套房源,集中在400平方米左右的大戶型。”昨日,記者走訪了位于北京東三環(huán)呼家樓附近的首創(chuàng)禧瑞都,該項目的銷售人員表示。
房價與地價,似乎進入了一個無限循環(huán)的競賽之中。
“農展館這個項目做起來的話,15萬元是保守估計,售價估計要遠高于此。”在記者走訪的多個高端項目中,不少銷售人員都以農展館項目為標桿,來解釋項目自身上調價格的原因。
“每一次拍賣都被認為是一個瘋狂的行為,但再過幾年會發(fā)現人家的眼光是超前的。”財富地產集團總裁王喆對記者表示,“孫河地塊目前的樓面價超出了我的想象,但區(qū)域未來價值還有很大提升空間。”
“高價地的成交、‘地王’的產生,會對現行樓市釋放房價上漲的信號,高地價與合理利潤率疊加,推算之下,未來‘地王’地塊打造出來的產品售價必然水漲船高。”任啟鑫表示。
頂級豪宅成投資品
但即便是動輒幾千萬元的豪宅,似乎也并不缺少市場。
北京一在售高端項目的營銷總監(jiān)告訴記者,目前該項目即將開盤的房源頻頻接到“關系電話”要求留房,其中個別房源已經排了數人。另有一別墅項目的負責人同樣向記者表示,項目即將開盤的房源基本上已經“內部解決”,無需再對外銷售。
亞豪機構數據顯示,8月北京四環(huán)內高端住宅成交335套,成交套數環(huán)比上漲了15%。
“從樓市發(fā)展來看,影響高端市場發(fā)展的因素大部分都是促漲的,在供應量越來越少的情況下,核心區(qū)域的豪宅價格可能還會繼續(xù)上升。”中原地產市場研究部總監(jiān)張大偉告訴《每日經濟新聞》記者,年內單盤成交均價超過5萬元的住宅項目達到了33個,而在2012年則只有27個。
支撐豪宅市場成交持續(xù)走熱的原因,一方面源自不斷壯大的新富人群,另一方面是由于國內投資渠道較為單一,頂級豪宅成為了這部分人群財富保值增值的投資品。
據亞豪機構對購置豪宅客戶用途監(jiān)測結果顯示,2013年以來,購置500平方米以上公寓的客戶兼顧資產分配與會客接待功能的數量明顯增加,豪宅的復合性功能受到置業(yè)者關注。“目前,居住型豪宅主要分布在五環(huán)沿線,多屬于被有限的土地供應量與高地價倒逼而成的高端住宅,而會所型豪宅則多位居四環(huán)以內的核心城區(qū)。”任啟鑫認為,目前北京豪宅已經悄然出現了居住型與會所型兩種分化趨勢。
地王的“副”作用
“對于這些單價超過10萬元,總價超過5000萬元的高端樓盤來說,都需要有很長的消化周期。”東匯置地投資管理有限公司總裁、中央別墅區(qū)創(chuàng)始人劉東在接受《每日經濟新聞》記者采訪時指出。
但劉東最擔心的則是,這部分市場對普通購房者帶來的“威脅”。“在我看來,一些區(qū)域地王是有作局之嫌。”劉東直言,近期在北京陸續(xù)出現的一些區(qū)域地王,價格已經遠遠超過了在售商品房的價格。
劉東的擔心并非沒有根據。以亦莊為例,在融創(chuàng)與葛洲壩聯合體以超過3萬元/平方米的價格拿下亦莊地王之后,區(qū)域內多個即將上市的項目出現了價格跳漲。某在售項目的價格由此前預計的2.7萬元/平方米上調至3.2萬~3.5萬元/平方米。
“我覺得高端豪宅這一塊,應該制定與普通住宅區(qū)別對待的政策。”劉東表示,目前其正在進行相關課題的研究,擬從單價與總價結合設定門檻,對高端項目取消價格限制,而通過以稅收取代限制,這一課題也將最終匯報給相關政府部門。“這樣的政策將完全區(qū)別于普通住宅,也希望能借此來減少高端市場價格升高而對區(qū)域售價的影響。”
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