編者按：“此房是我建，價(jià)格由我定，要想買房子，合同條款沒商量。”相信大多數(shù)買房的人在面對(duì)購(gòu)房合同時(shí)都有這種感慨，因?yàn)樵诤贤杏写罅康臈l款是消費(fèi)者不熟悉的，而這些條款又恰恰正是房地產(chǎn)行業(yè)常見的不平等條款，如果對(duì)每一條款進(jìn)行認(rèn)真研讀，購(gòu)房的時(shí)間又會(huì)一拖再拖。那么，哪些是房地產(chǎn)行業(yè)常見的不平等條款呢？

霸王條款一：“本廣告為要約邀請(qǐng)，一切圖片、文字說明以合同為準(zhǔn)。”

專家點(diǎn)評(píng)：《合同法》第15條第二款規(guī)定：“商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約。”根據(jù)最高法《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《解釋》)第3條規(guī)定情形，該廣告即使未載入合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，如果違反，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

霸王條款二：“出賣人在售房過程中向買受人提供的圖紙、資料、宣傳廣告等，除有特別說明的外，均僅供買受人購(gòu)房參考，不得視為合同內(nèi)容條款，出賣人享有最終解釋權(quán)。”或者“甲方提供的售樓資料及沙盤展示用于廣告宣傳，如乙方對(duì)于售房資料及沙盤和甲方有不同理解，甲方擁有最終解釋權(quán)。”

專家點(diǎn)評(píng)：根據(jù)上一條款的解析，廣告即使未載入合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，如果違反，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。《合同法》第40條規(guī)定，提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無效。即經(jīng)營(yíng)者不得在格式條款中排除消費(fèi)者解釋格式條款的權(quán)利。

霸王條款三：“本認(rèn)購(gòu)書簽訂7日內(nèi)，認(rèn)購(gòu)人未能交納首付款或與出賣人簽訂正式購(gòu)房合同的，認(rèn)購(gòu)人所付定金不予退還。”或者“乙方須在本協(xié)議簽定之日起，XX日內(nèi)到“XXXXX”售樓現(xiàn)場(chǎng)與甲方簽定《商品房買賣合同》及其它相關(guān)文件；若乙方逾期未與甲方簽訂買賣合同，甲方有權(quán)將乙方所定的該套商品房另行銷售而無需告知，本協(xié)議自動(dòng)作廢，且上述定金不予退還。”

專家點(diǎn)評(píng)：此條款僅對(duì)認(rèn)購(gòu)人未能簽訂合同情況進(jìn)行約束，未對(duì)出賣方進(jìn)行約束，雙方權(quán)利義務(wù)不對(duì)等。按照《商品房銷售管理辦法》第22條及最高法《解釋》第4條規(guī)定，如因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由導(dǎo)致合同未能訂立的，出賣人應(yīng)返還。

霸王條款四：“樓宇屋面及外墻使用權(quán)不屬于買受人，買賣雙方同意屋頂和外墻面廣告權(quán)、會(huì)所、休閑娛樂設(shè)施及其他賣方投資建造的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)和設(shè)施權(quán)益屬出賣方。”或者“出賣人有權(quán)無償使用建筑外墻、屋面，用以標(biāo)注本項(xiàng)目開放商名稱、小區(qū)名稱等，而不需要征得買受人的同意。”

專家點(diǎn)評(píng)：此條款侵害了業(yè)主權(quán)利。《物權(quán)法》第71條明確規(guī)定業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。《成都市物業(yè)管理?xiàng)l例》第49條規(guī)定：通道、樓梯、物業(yè)服務(wù)用房等屬于業(yè)主共有，禁止任何單位、個(gè)人侵占、處分或者改作他用。

霸王條款五：“小區(qū)的道路或場(chǎng)地用于停放的車位，全部歸出賣人，出賣人有權(quán)出售、出租。”

專家點(diǎn)評(píng)：此條款違反了《物權(quán)法》第73、74條，排除了業(yè)主占用、使用、收益、處分小區(qū)道路和車位的權(quán)利。此外，《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第11條規(guī)定，經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者采用格式條款訂立合同的，經(jīng)營(yíng)者不得在格式條款中排除消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)享有的權(quán)利。