伴隨著房地產(chǎn)銷售市場的回暖，土地市場強(qiáng)勢升溫，大型房企重回一線積極拿地，在供需兩旺的態(tài)勢下，截至目前，北京土地收入已經(jīng)突破1100億元。早在今年8月份，土地收入已經(jīng)突破千億，這是歷史上最早突破千億土地收入的年份。業(yè)內(nèi)預(yù)計，全年的土地收入或?qū)⑦_(dá)到1400億。

高價地頻出

9月4日，“北京農(nóng)展館北路8號地”剔除配建醫(yī)院后以7.3萬元/平方米的樓板價橫掃地市，成為全國新的“單價地王”。該地塊為“限地價、競配建”方式，最終被融創(chuàng)以21億元獲得，剔除掉27.8萬平方米的醫(yī)院配建面積，其樓面價高達(dá)7.31萬/平方米。

8月27日，房山區(qū)的三宗地塊吸引來包括五礦置業(yè)、北京城建、中鐵建、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、萬科、金地等企業(yè)前來競爭。最終，幾宗地塊成交時的溢價率均接近50%。按照正常的估算辦法，幾塊地的樓面地價均在1.2萬左右，但因?yàn)檫@三宗地塊均配建了大量的不可銷售面積，這也使得幾宗地塊實(shí)際的樓面地價都將在1.6萬元以上。

這只是最近出讓的部分高價地，今年以來，夏家胡同地塊、孫河地塊、亦莊地塊，甚至通州臺湖地塊等均高價成交。

根據(jù)統(tǒng)計，從住宅類土地成交樓面均價看，2013年的住宅類土地成交樓面均價達(dá)到了9365元每平米，環(huán)比上一年度上漲幅度達(dá)到了44.3%。在北京相對較熱的房山區(qū)域，從土地價格來看，最近出讓的幾宗住宅地塊的樓面地價除了創(chuàng)造歷史新高以外，環(huán)比去年樓面均價的上漲幅度則達(dá)到了60.3%。

前8月土地收入即破千億

土地價格的上漲自然拉動了土地收入的增加。中原地產(chǎn)市場研究部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至9月10日，北京土地市場今年出讓金總收入已經(jīng)突破1104.27億元。綜合以往數(shù)據(jù)，北京土地成交歷史上總共有三次突破千億的年度，分別為2010年、2011年和2013年。不同于前兩年，事實(shí)上今年早在8月份時已經(jīng)突破千億，也是歷史上最早突破千億土地出讓金的年份。北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉預(yù)計，今年土地市場總成交預(yù)計可能達(dá)到1400億元。

今年土地供應(yīng)量的大幅提高是土地收入增加的重要原因。今年以來，北京市國土局已經(jīng)先后公布了兩批商品住宅和商服用地的擬供應(yīng)地塊。其中今年5月公布的第一批商品住宅、商服、工礦倉儲用地的擬供應(yīng)地塊，土地面積約2032公頃，約占全市年度幾個類型供地計劃供應(yīng)量的92%以上。而截至8月上旬，第一批擬供應(yīng)的商品住宅用地已完成計劃69%、商服用地已完成59%。近期公布第二批擬供應(yīng)的25宗地塊，包含土地面積約414公頃。其中，商品住宅地塊13宗，約276公頃，主要分布在朝陽區(qū)、順義區(qū)、大興區(qū)、懷柔區(qū)、密云縣、延慶縣、石景山區(qū)等區(qū)縣。此外，還有商服地塊12宗，約138公頃。兩批擬供應(yīng)的商品住宅地塊加在一起，總土地面積達(dá)到了1095公頃，超出今年850公頃的商品房供地計劃。同時，第一批和第二批商服地塊相加，總面積也達(dá)到446公頃，超出全年計劃。

龍頭房企重回一線

房企重回一線、積極拿地也是土地收入增加的因素之一，據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，2013年，恒大首次進(jìn)京，在京連拿兩塊限價房土地，融創(chuàng)2013年在京拿地支出為62.2億元，已經(jīng)達(dá)到去年全年的兩倍。萬科截至目前在京的拿地支出為55.7億元，超過去年全年的41.3%。金地集團(tuán)2013年在京已經(jīng)拿到三宗地塊，金額合計52.3億元，而去年同期在北京市場只有一宗地塊入手，金額為5.6億元。

對此，鏈家地產(chǎn)張旭認(rèn)為，龍頭房企在2013年銷售向好的過程中，受益較大，銷售額都出現(xiàn)了30%-50%之間的同比增長，資金實(shí)力大大加強(qiáng)。目前土地市場雖然出現(xiàn)上漲，但是整體市場依然比較溫和，并未出現(xiàn)暴漲現(xiàn)象。不論從房企自身的資金狀況還是土地市場的交易情況來看，目前依然是比較合適的拿地窗口期。另外，從2012年以來的市場表現(xiàn)看，北京等一線城市需求強(qiáng)勁，并且這種需求主要是本地人口的自住型合理需求，長期來看比較穩(wěn)定，新房項(xiàng)目的去化難度低，只要是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)合理，配套完善，價格貼近市場，銷售前景十分樂觀。同時，目前房地產(chǎn)政策基調(diào)穩(wěn)定，房價上漲較為溫和，一線城市的地產(chǎn)項(xiàng)目毛利率有望回升，也是吸引房企在京積極搶地的重要原因。