一面是難以阻擋的開(kāi)發(fā)熱潮、畸高不下的銷(xiāo)售價(jià)格，另一面是企業(yè)承租能力下滑、租金水平觸頂。

 

在住宅調(diào)控持續(xù)加碼的背景下，一擁而上的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮，或許正在遭遇各種潛在的挑戰(zhàn)。多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，部分區(qū)域同質(zhì)化扎堆嚴(yán)重，已出現(xiàn)過(guò)剩苗頭，不過(guò)，部分商業(yè)形態(tài)不僅沒(méi)有泡沫，甚至還有一定稀缺。

擋不住的開(kāi)發(fā)熱潮

由于樓市調(diào)控政策持續(xù)“加碼”，以短期盈利為目標(biāo)的住宅開(kāi)發(fā)商面臨前所未有的挑戰(zhàn)，收縮住宅、進(jìn)軍商業(yè)的案例比比皆是。

公開(kāi)資料顯示，中糧、華潤(rùn)、龍湖等房地產(chǎn)企業(yè)，均已部署未來(lái)少則十幾個(gè)、多則幾十個(gè)綜合體的投資計(jì)劃，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)計(jì)劃2015年前復(fù)制10個(gè)未來(lái)廣場(chǎng)。另外，進(jìn)入2013年，娃哈哈集團(tuán)、東方園林、維維股份和金威啤酒等外行企業(yè)也紛紛投身商業(yè)地產(chǎn)，娃哈哈計(jì)劃3-5年內(nèi)開(kāi)出100家商場(chǎng)，主要業(yè)態(tài)為綜合體。另?yè)?jù)媒體報(bào)道，平安信托在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域已率先全國(guó)性布局，涵蓋寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、酒店公寓等各種商業(yè)物業(yè)類(lèi)型，總投資規(guī)模已超過(guò)140億元。

區(qū)域上來(lái)看，二三四線城市商業(yè)地產(chǎn)尤其迎來(lái)大躍進(jìn)式發(fā)展。據(jù)報(bào)道，成都市已開(kāi)工建設(shè)的商業(yè)綜合體數(shù)量已超過(guò)100個(gè)，未來(lái)4年還將入市1000萬(wàn)平方米左右；貴州省未來(lái)5年將基本建成100個(gè)城市綜合體；另有數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)今后購(gòu)物中心將以每年300家的速度增長(zhǎng)，2015年總量或達(dá)4000家。

“這一輪商業(yè)地產(chǎn)熱起始于2011年，時(shí)點(diǎn)恰恰與限購(gòu)政策開(kāi)始實(shí)施的時(shí)間相一致”，蘭德咨詢總裁宋延慶表示，這并不是巧合，而是因?yàn)檎{(diào)控，迫使開(kāi)發(fā)商不得不轉(zhuǎn)型，而且不約而同地轉(zhuǎn)向不限購(gòu)的商業(yè)地產(chǎn)。

在開(kāi)發(fā)數(shù)量井噴之后，價(jià)格水漲船高。據(jù)記者了解，某知名品牌房企在唐山項(xiàng)目的住宅價(jià)格為7000元/平方米，乏人問(wèn)津，但商鋪售價(jià)卻高達(dá)6萬(wàn)元/平方米，而且“還沒(méi)開(kāi)盤(pán)就被預(yù)訂一空”。這樣的熱銷(xiāo)案例并不在少數(shù)，江蘇省某縣級(jí)市一個(gè)普通的當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，住宅部分售價(jià)不足5000元/平方米，底商價(jià)格已達(dá)4萬(wàn)元/平方米，同樣被搶購(gòu)一空。

租金及承租能力觸頂下滑

在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)看似一團(tuán)繁榮的背后，商鋪?zhàn)饨鹨约吧碳覕U(kuò)張和企業(yè)承租需求卻已經(jīng)出現(xiàn)明顯下滑。

“經(jīng)濟(jì)放緩、需求萎縮，企業(yè)對(duì)租賃成本的支付能力越發(fā)惡化，更多業(yè)主開(kāi)始提供相應(yīng)租金優(yōu)惠，導(dǎo)致租金出現(xiàn)下滑”。第一太平戴維斯北京研究及顧問(wèn)咨詢部董事王瓊表示。與此同時(shí)，第二季度社會(huì)消費(fèi)品零售額增速持續(xù)放緩，優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心租金增長(zhǎng)緩慢，零售商擴(kuò)張謹(jǐn)慎，部分運(yùn)營(yíng)不佳的項(xiàng)目因租戶關(guān)閉或搬遷效益較低的店鋪使得空置率提高。

“國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)確實(shí)有泡沫，但僅限于局部，整體沒(méi)有”，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林日前表示，從總量上看，中國(guó)的商場(chǎng)和購(gòu)物中心還不算多。不過(guò)，王健林認(rèn)為，按照現(xiàn)在的發(fā)展速度，傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)遲早會(huì)飽和，而一向善于拓展新路的萬(wàn)達(dá)，也已經(jīng)從商業(yè)逐漸向文化旅游產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。預(yù)計(jì)于2015年底開(kāi)業(yè)的南昌萬(wàn)達(dá)城，將成為全國(guó)首個(gè)開(kāi)業(yè)的萬(wàn)達(dá)城，其文化項(xiàng)目包括大型舞臺(tái)秀、電影樂(lè)園、電影城等，室內(nèi)海洋樂(lè)園是全球規(guī)模最大、創(chuàng)新最多的海洋館，設(shè)置有海底環(huán)游、鯊魚(yú)碼頭、國(guó)寶中華鱘魚(yú)館、海洋劇院等七個(gè)主題展示區(qū)。

不少購(gòu)物中心也正呈現(xiàn)爭(zhēng)相創(chuàng)新的局面，提升體驗(yàn)型業(yè)態(tài)的占比。宋延慶認(rèn)為，目前的商業(yè)地產(chǎn)主要呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性、差異化泡沫特征，泡沫比較嚴(yán)重的主要是部分二三線城市定位不清晰的商業(yè)綜合體及大型購(gòu)物中心，類(lèi)似于社區(qū)型購(gòu)物中心、體驗(yàn)類(lèi)綜合體等，并沒(méi)有多少泡沫，甚至還有一定稀缺。