北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示：9月，全市新建商品住宅網(wǎng)簽總數(shù)為13279套，創(chuàng)2010年以來，近4年來9月單月成交量的最高值。另據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)表明：2013年9月，北京純商品住宅（不含保障房）的交易量也是自今年3月“京版國五條”實施至今的新高。

    金九輝煌，很多人又對“銀十”寄予厚望。然而從剛剛結(jié)束的“十一”7天長假實際成交情況看，這種寄望恐要落空。

    一手房表現(xiàn)平平 二手房成交慘淡

    依據(jù)亞豪機構(gòu)提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，整個國慶長假期間（10月1—7日）北京新建商品住宅共實現(xiàn)成交893套，雖相比去年“十一”7天長假期間上漲了104.3%，但卻僅與“史上最嚴(yán)厲調(diào)控”出臺的第一年——2011年同期持平。成交價格上，7天內(nèi)的成交均價為18720元/平方米，同比去年出現(xiàn)小幅下跌；與9月前7天的2631套更是不可同日而語。

    若說一手房表現(xiàn)平淡，二手房則簡直可稱作“慘淡”——來自偉業(yè)我愛我家市場研究院的數(shù)據(jù)顯示：10月1—6日，北京全市僅有44套二手房住完成了網(wǎng)簽，比去年國慶同期的網(wǎng)簽量打了對折還多——下跌56%。這也是自2008年有網(wǎng)簽記錄至今，6年來北京二手房網(wǎng)簽量最少的國慶假期。甚至不及今年清明、“五一”、端午這些3天時長的短假期間的網(wǎng)簽量，因此亦是今年目前為止所有節(jié)假日期間網(wǎng)簽量最少者。

    出游興致沖淡置業(yè)熱情 供應(yīng)不足導(dǎo)致成交滑跌

    對于“銀十”“開門未紅”，亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為的主因有兩大方面。其一是長假的沖擊——隨著近年來節(jié)慶日放假政策的調(diào)整，國慶成了一年中為數(shù)不多的長假，加之高速通行免費，激起大量人口出京游玩或返鄉(xiāng)探親，分散了對于樓市的關(guān)注和沖淡了對于置業(yè)的熱情。

    另一方面，今年國慶長假期間開盤項目寥寥，也是導(dǎo)致成交稀少的直接因素之一。

    仍據(jù)亞豪機構(gòu)提供的數(shù)據(jù)：10月1—7日，北京新建商品住宅市場僅有3個項目入市，甚至比去年同期本就不多的5個還少2個。3個項目共增加新房源211套、面積3.1萬平方米，同比去年分別減少81%和69.3%。

    任啟鑫表示，多年的十一“度假”經(jīng)驗，使得開發(fā)商早知國慶期間出游人多、買房人少，因此推盤積極性降至低點。有入市意愿的多會把日期提前或延后，即使選在長假期間開盤，推出的房源也相當(dāng)有限。3個項目皆是如此：V7西園在10月1日與5日分別推出96套和32套房源；華遠銘悅在長假期間拿出了67套房銷售；一品嘉園上月20日開盤推出132套房源，但截至9月結(jié)束只簽約成功5套，因此本次僅象征性地加推了16套。

    剛需盤拉低均價 “雙合同”明跌暗漲

    至于國慶期間的成交均價處于低位，任啟鑫認(rèn)為與成交項目中，中低端剛需盤占主導(dǎo)不無關(guān)系。據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)：7天假期的成交結(jié)構(gòu)組成中，均價方面1—2萬元/平方米的產(chǎn)品占比高達83%；而從成交面積看，90平方米以下的中小戶型成交占據(jù)了54%的最大比例；再從成交排行榜說，TOP10的項目如保利春天里、珺悅國際、中國鐵建原香漫谷等，全部是單價在2萬元/平方米之內(nèi)的純粹剛需盤。而前文提到的V7西園，戶型為175—300平方米的三、四居，總價600—800萬元/套，顯然定位于改善性產(chǎn)品范疇，因此難免賣好不賣座——假期期間到訪量不少，但實際成交卻不甚客觀。

    但任啟鑫同時說明，盡管從數(shù)據(jù)上看，今年“十一”長假期間的成交均價較去年同期有小幅下滑，但基于目前多數(shù)開發(fā)商為規(guī)避“限價令”，多使用“雙合同”操作系統(tǒng)，因此成交均價實際上應(yīng)該是比去年要高的。

    10月難延盛況 四季度樓市存變數(shù)

    總結(jié)今年以來北京新建商品住宅市場情況：1—9月，全市純商品住宅（不含保障房）網(wǎng)簽量68216套，與去年同期相比上漲8.5%，創(chuàng)近4年新高；實現(xiàn)交易總額1865億元，比去年同期上漲19.9%，為自有歷史記錄以來的最高值。但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從整個市場走勢看，預(yù)計10月難以從此前疾走的前9個月中接棒，延續(xù)高速前進的步伐。

    任啟鑫認(rèn)為，價格不斷走高是首要影響：下半年以來，大量項目入市即熱銷，“不愁賣”使提價風(fēng)充斥市場，個別項目一年內(nèi)的價格漲幅竟高達30%以上！部分開發(fā)商“增加首付比例淘汰過多排號者”等舉動，使部分剛需置業(yè)者已無力消受，置業(yè)心理有所改變，置業(yè)熱情有所冷卻。

    另從結(jié)構(gòu)性因素分析，9月主要依靠了中低端剛性需求的支撐才掀起成交高浪。而10月計劃入市的項目，多是像望京•金茂府、華潤公元九里、楓丹壹號等這樣均價在3萬元/平方米以上的改善性產(chǎn)品。“十一”假期入市的V7西園的成交表現(xiàn)，已經(jīng)印證了市場對中高端項目的消化功能遠不及對剛需項目的強勁。此外，改善型購房家庭往往名下?lián)碛卸嗵追课?，購置新房?ldquo;賣舊買新”，而今年“十一”期間的二手房市場如入寒冬，由此可推估，四季度計劃入市的中高端項目將面臨一定的銷售壓力，剛需甚至或會將其擠壓入瓶頸。

    偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉則分析表示，今年余下兩個多月的時間內(nèi)，市場存在兩大變數(shù)：一是近半年的政策真空期之后，11月3中全會可能出臺新政；二是多數(shù)房企已在前9個月提前完成近全年銷售任務(wù)，加上一線城市土地儲備不多、房價上漲又仍然高企，四季度開發(fā)商推盤熱情或會落至全年冰點，惜售可能將再次成為項目主流銷售策略。綜上所述，四季度有可能是北京新建住宅市場供需兩旺局面的岔路口。