房企蜂擁養(yǎng)老地產(chǎn)，不排除部分企業(yè)是借著養(yǎng)老地產(chǎn)的幌子，以便低價(jià)圈地，然后賣(mài)住宅。

不排除部分房企真想做養(yǎng)老項(xiàng)目，但苦于沒(méi)有找到運(yùn)營(yíng)模式。

在“以房養(yǎng)老”等話題被熱炒之時(shí)，《人民日?qǐng)?bào)》海外版卻給出別樣觀點(diǎn)，認(rèn)為養(yǎng)老地產(chǎn)實(shí)際上是企業(yè)的“圈地”游戲，一時(shí)間蜂擁養(yǎng)老地產(chǎn)的企業(yè)再度被推上輿論浪尖。不少業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，近年來(lái)，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展一直是“雷聲大雨點(diǎn)小”，實(shí)際建成項(xiàng)目并不多，甚至出現(xiàn)了“掛羊頭賣(mài)狗肉”的現(xiàn)象。

搶灘養(yǎng)老地產(chǎn)

養(yǎng)老地產(chǎn)一直都不缺乏關(guān)注度，這與中國(guó)日益老齡化有著密切關(guān)系。預(yù)計(jì)到20 20年，我國(guó)老年人口將達(dá)到2 .43億，占比將超過(guò)17%。

不少企業(yè)見(jiàn)此商機(jī)，紛紛在養(yǎng)老地產(chǎn)上“押注”。今年8月19日，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)代理業(yè)龍頭企業(yè)世聯(lián)地產(chǎn)，在深圳與臺(tái)灣恒安照護(hù)集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，世聯(lián)地產(chǎn)的股價(jià)漲幅超過(guò)五成。

而去年8月，萬(wàn)科與長(zhǎng)春市政府簽署協(xié)議，宣布將投入120億元在長(zhǎng)春市打造養(yǎng)老住宅項(xiàng)目。同年，綠城集團(tuán)董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平對(duì)外表示，綠城未來(lái)三年的關(guān)注點(diǎn)將放在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)等方面。一年之后，綠城投資開(kāi)發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目———綠城烏鎮(zhèn)雅園已成功開(kāi)盤(pán)。

事實(shí)上，早在2010年，萬(wàn)科就已在北京房山試點(diǎn)了養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目“萬(wàn)科幸福匯”，此外，萬(wàn)科還在北京的歡慶城和青島的萬(wàn)科城試水養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，之后又在杭州的良渚文化村配建了養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，但規(guī)模都比較小。

除萬(wàn)科、綠城外，保利、遠(yuǎn)洋、首創(chuàng)等龍頭房企均拋出了養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展計(jì)劃。

對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)這塊肥肉垂涎已久的，還有各大保險(xiǎn)企業(yè)。今年7月上旬，泰康人壽的子公司廣泰投資在廣州蘿崗區(qū)競(jìng)得一宗總面積為23810平方米的“其他服務(wù)設(shè)施用地”地塊建設(shè)一全新養(yǎng)老社區(qū)。

不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來(lái)幾年，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)所涉及的養(yǎng)老地產(chǎn)、醫(yī)療、服務(wù)甚至金融業(yè)支持政策將陸續(xù)出臺(tái)，這一領(lǐng)域也將成為投資熱點(diǎn)，其中或以養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)為主的養(yǎng)老地產(chǎn)最為集中。

已建成項(xiàng)目罕見(jiàn)老人？

“廣州建成的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目很少，大都只停留在計(jì)劃階段。”廣州社科院研究員彭澎指出。據(jù)南都記者粗略統(tǒng)計(jì)，廣州目前約有160多個(gè)養(yǎng)老院，但罕見(jiàn)通過(guò)招拍掛或政府劃撥等方式取得地塊建的養(yǎng)老住宅項(xiàng)目。

兩年前就宣稱(chēng)進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的上海三毛，時(shí)至今日項(xiàng)目仍未取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。上海三毛在今年9月17日發(fā)布公告稱(chēng)：由于地塊土地性質(zhì)應(yīng)由工業(yè)用地轉(zhuǎn)為公共福利用地，才能立項(xiàng)建設(shè)，目前公司尚在與當(dāng)?shù)卣疁贤▍f(xié)調(diào)中，沒(méi)有取得實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展。

萬(wàn)科在杭州的高端養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，雖然房子已銷(xiāo)售一空，但遺憾的是，罕見(jiàn)老人。正如萬(wàn)科總裁郁亮所言，“本來(lái)想將其作為養(yǎng)老地產(chǎn)試點(diǎn)項(xiàng)目，但是出乎意料的是，買(mǎi)的都不是老人，大多是為自己10年后養(yǎng)老準(zhǔn)備的。房子是賣(mài)出去了，但養(yǎng)老業(yè)務(wù)試點(diǎn)工作并沒(méi)有像預(yù)期一樣開(kāi)展起來(lái)。”

無(wú)獨(dú)有偶，萬(wàn)科幸福匯作為萬(wàn)科北京首個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，主打宜居養(yǎng)老地產(chǎn)，并發(fā)起了“活躍老者計(jì)劃”。但有網(wǎng)友反映，該項(xiàng)目?jī)?nèi)實(shí)際只有146套老齡公寓房源將試點(diǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)，而且距離周邊的大醫(yī)院有一定的距離，無(wú)法享受到就近的醫(yī)療服務(wù)。而樓盤(pán)最終買(mǎi)家大都為有剛性需求的年輕人。

時(shí)至今日，在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域探索多年的萬(wàn)科，仍未找到清晰的養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式。據(jù)悉，為找到養(yǎng)老業(yè)務(wù)發(fā)展的商業(yè)模式，萬(wàn)科上半年已經(jīng)召開(kāi)了三次養(yǎng)老業(yè)務(wù)討論會(huì)。

“養(yǎng)老業(yè)務(wù)如何開(kāi)展還在研究中，目前在試點(diǎn)。”萬(wàn)科總裁郁亮在萬(wàn)科2013中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上坦承，萬(wàn)科此前開(kāi)發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，最后的買(mǎi)家都不是老人，而是提前十年買(mǎi)房子。導(dǎo)致養(yǎng)老業(yè)務(wù)無(wú)法真正開(kāi)展。

養(yǎng)老是幌子，圈地是目的？

“房企蜂擁養(yǎng)老地產(chǎn)，不排除部分企業(yè)是借著養(yǎng)老地產(chǎn)的幌子，以便低價(jià)圈地，然后賣(mài)住宅。”業(yè)內(nèi)專(zhuān)家一針見(jiàn)血地指出。但也有人指出，不排除部分房企真想做養(yǎng)老項(xiàng)目，但苦于沒(méi)有找到運(yùn)營(yíng)模式。

國(guó)土資源部此前對(duì)30多個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目用地情況調(diào)查顯示，個(gè)別養(yǎng)老用地存在偏離養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域發(fā)展的傾向。

易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱在微博上指出，老年住宅能夠享受到一些政策上的優(yōu)惠，房企就借此概念去圈地。“未來(lái)3- 5年甚至更長(zhǎng)時(shí)間里，養(yǎng)老地產(chǎn)只適合小規(guī)模的城市中心高端養(yǎng)老項(xiàng)目，而剩下的遠(yuǎn)郊大盤(pán)都是假借養(yǎng)老名義做的商品房開(kāi)發(fā)。”

記者多方面了解到，目前養(yǎng)老地產(chǎn)的土地獲得有三個(gè)途徑：招拍掛、租賃獲得、政府劃撥。其中，招拍掛較常見(jiàn)，租賃獲得或政府劃撥這兩種方式只能建設(shè)配套設(shè)施或者養(yǎng)老院等項(xiàng)目。

企業(yè)也更傾向于拿地建養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，因?yàn)槟玫爻杀静桓摺Ｒ詮V泰投資在蘿崗區(qū)的地塊為例，公開(kāi)信息顯示，該地塊土地以底價(jià)13277萬(wàn)元成交，折合樓面均價(jià)為2788元/平方米。僅一周后，蘿崗另一賣(mài)出地塊折合樓面地價(jià)達(dá)5060元/平方米。

而在2011年年底，泰康之家的首個(gè)用于發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的地塊———北京中關(guān)村科技園昌平東區(qū)三期0303- 03地塊住宅混合公建用地地塊，樓面地價(jià)僅為5158元/平方米，而周邊地價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)這個(gè)價(jià)格。

除了相對(duì)低廉的土地價(jià)格，以“養(yǎng)老地產(chǎn)”項(xiàng)目，還可享受一系列的政策優(yōu)惠。首先，根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》，養(yǎng)老院等福利機(jī)構(gòu)提供的育養(yǎng)服務(wù)等取得的收入免征營(yíng)業(yè)稅。開(kāi)發(fā)建設(shè)方面，民政部在20 0 5年發(fā)布的《關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會(huì)福利社會(huì)化的意見(jiàn)》中，在規(guī)劃、建設(shè)、稅費(fèi)減免等方面提出了一系列優(yōu)惠扶持政策，鼓勵(lì)和支持民間組織、個(gè)人等社會(huì)力量投資興辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。

有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士坦承，部分開(kāi)發(fā)商把“養(yǎng)老房產(chǎn)”作為營(yíng)銷(xiāo)概念，并以此作為拿地的策略。實(shí)質(zhì)上開(kāi)發(fā)出來(lái)的項(xiàng)目只是高端住宅，再加上醫(yī)療配套，跟其它房地產(chǎn)項(xiàng)目沒(méi)明顯區(qū)別。不過(guò)卻能享受在拿地、政策支持上的一系列優(yōu)惠。

在同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉看來(lái)，如果一個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)只需要300畝土地，但開(kāi)發(fā)商可能拿地超過(guò)1000畝，那么剩余的700畝做配套和住宅開(kāi)發(fā)，從總體上實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的整體盈利。

對(duì)于低價(jià)圈地問(wèn)題，方圓地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師鄧浩志指出，像廣州這樣的大城市，因?yàn)楸O(jiān)管?chē)?yán)厲，借養(yǎng)老等名目進(jìn)行圈地情況較少發(fā)生。但部分二三線城市監(jiān)管較松，存在類(lèi)似現(xiàn)象。

分析

養(yǎng)老地產(chǎn)關(guān)鍵不是地產(chǎn)而是養(yǎng)老設(shè)施

“養(yǎng)老地產(chǎn)與房地產(chǎn)最根本的區(qū)別是，除了養(yǎng)老方面的配套設(shè)施與機(jī)構(gòu)以外，真正的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)多為持有型物業(yè)，房屋僅用于租賃，并不售賣(mài)。”全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)聶梅生這樣解釋養(yǎng)老地產(chǎn)。

“目前，養(yǎng)老地產(chǎn)只是旅游休閑地產(chǎn)的變種。”好宅網(wǎng)總編輯、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)學(xué)家陳寶存在個(gè)人微博上表示，養(yǎng)老地產(chǎn)概念意義大于實(shí)際意義，是禁墅令的結(jié)果，投資價(jià)值也最低。

而事實(shí)上，大部分業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，主體并不在地產(chǎn)，而是有關(guān)養(yǎng)老的各種配套設(shè)施，比如老年護(hù)理、樂(lè)齡服務(wù)、醫(yī)療康復(fù)，這些才是養(yǎng)老地產(chǎn)的核心和項(xiàng)目盈利的主要來(lái)源。

面對(duì)目前在養(yǎng)老地產(chǎn)上的困局，萬(wàn)科、萬(wàn)通、保利等典型開(kāi)發(fā)商已經(jīng)在探索。據(jù)了解，這些企業(yè)均派出考察團(tuán)前往日本等地，學(xué)習(xí)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)。如保利學(xué)習(xí)日本的模式，針對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)投資周期長(zhǎng)的問(wèn)題，計(jì)劃通過(guò)資本市場(chǎng)來(lái)解決，甚至探索將養(yǎng)老地產(chǎn)打包成金融產(chǎn)品的可行方案。

鄧浩志認(rèn)為，通過(guò)加強(qiáng)相關(guān)監(jiān)管與審查，也能夠杜絕房企“養(yǎng)老地產(chǎn)不養(yǎng)老”的現(xiàn)象。“開(kāi)發(fā)商需要明確的是，養(yǎng)老地產(chǎn)并不是單純地賣(mài)樓，更關(guān)鍵的是后期的各種配套服務(wù)。”

彭澎建議，政府在土地出讓時(shí)就應(yīng)該限制土地的使用范圍，防止開(kāi)發(fā)商把土地另作他用。同時(shí)，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)更應(yīng)透明，以便接受社會(huì)的監(jiān)督。但值得注意的是，讓老人集中養(yǎng)老，目前并不能被大部分人所接受。中國(guó)人可能更加適宜的是傳統(tǒng)居家養(yǎng)老的模式。為此，在原有小區(qū)內(nèi)建設(shè)更好的醫(yī)療、健身配套顯得更有意義。

知名房地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同也指出，利用養(yǎng)老名義圈地，無(wú)法在拿地前鑒別；要在一個(gè)地塊上純粹開(kāi)發(fā)養(yǎng)老設(shè)施，并不太實(shí)際。對(duì)此，張宏偉認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)適合小規(guī)模開(kāi)展，便于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)服務(wù)及預(yù)防各類(lèi)突發(fā)問(wèn)題發(fā)生。其次，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)配套很關(guān)鍵，沒(méi)有配套的項(xiàng)目本身也必然是失敗的。

聲音

養(yǎng)老地產(chǎn)與房地產(chǎn)最根本的區(qū)別是，除了養(yǎng)老方面的配套設(shè)施與機(jī)構(gòu)以外，真正的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)多為持有型物業(yè)，房屋僅用于租賃，并不售賣(mài)。———全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)聶梅生