過(guò)去幾年曾在中國(guó)樓市熱中賺足的溫州投資客們，如今正在吞食釀下的苦酒。調(diào)查統(tǒng)計(jì)顯示，截至7月末，溫州各類“棄房”共發(fā)生595例。溫州泡沫中的樓市給中國(guó)許多地方——特別是二、三線城市——發(fā)出警訊。
最新價(jià)格監(jiān)測(cè)顯示，今年8月溫州商品住房平均銷售價(jià)格為每平方米1.7萬(wàn)元，同比下降3.41%。與2011年初的頂峰相比，當(dāng)前溫州商品房?jī)r(jià)格平均縮水幅度為26%。
中國(guó)指數(shù)研究院研究員曹旭東表示，溫州房?jī)r(jià)“跳水”具有一定普遍意義，許多三四線城市的房地產(chǎn)擴(kuò)展過(guò)快，樓市存在過(guò)度投資情況，房?jī)r(jià)可能會(huì)和溫州一樣，出現(xiàn)下跌行情。
溫州位于中國(guó)東部沿海，這里的商人們素以商業(yè)嗅覺敏銳著稱，曾經(jīng)專注于生產(chǎn)商品并將其銷往全世界的實(shí)業(yè)者們很早就察覺房地產(chǎn)投資帶來(lái)的豐厚回報(bào)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，早在2010年，該市100強(qiáng)制造業(yè)企業(yè)中就有72家涉足房地產(chǎn)業(yè)。
大批溫州炒房客以投資為目的“全民參戰(zhàn)”，以及當(dāng)時(shí)相當(dāng)寬松的貨幣政策極大地刺激了樓市，各個(gè)銀行又匹配十分寬松、優(yōu)惠的信貸政策鼓勵(lì)企業(yè)、個(gè)人過(guò)度融資，造成大批民資“熱錢”和實(shí)業(yè)資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致樓市狂飆發(fā)展。
溫州這樣的三線城市缺乏有效需求支撐，除了能夠炒房的本地人外，聚集在溫州的外來(lái)人群主要是購(gòu)房能力不足的務(wù)工者。兩極分化嚴(yán)重、缺少中間階層，這種消費(fèi)結(jié)構(gòu)決定了溫州樓市不存在長(zhǎng)期上漲的基礎(chǔ)。
熱衷于房地產(chǎn)業(yè)的二、三、四線城市在中國(guó)還有許多，盡管大多數(shù)仍未出現(xiàn)溫州這樣樓市下行壓力增大的現(xiàn)狀，但其潛在的風(fēng)險(xiǎn)仍不容小覷。
統(tǒng)計(jì)顯示，8月份中國(guó)70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格同比上漲的有69個(gè)，最高漲幅為19.3%。其中，房?jī)r(jià)同比惟一下降的城市就是溫州，降幅達(dá)2.3%。事實(shí)上，自2011年8月以來(lái)，溫州房?jī)r(jià)已連續(xù)24個(gè)月同比下降。
日前，溫州已將2011年初開始執(zhí)行的本地戶籍家庭只能新購(gòu)買一套住房的限制放寬為兩套。中國(guó)其他存在樓市下跌壓力的城市也在萌發(fā)著調(diào)整“限購(gòu)”政策的沖動(dòng)。從政策上限制購(gòu)房是中國(guó)政府在房地產(chǎn)過(guò)熱后采取的主動(dòng)調(diào)控措施，包括限制購(gòu)房者資格、限制開發(fā)商高價(jià)拿地等。
近來(lái)，中國(guó)一些城市又出現(xiàn)了“地王”，即高價(jià)取得政府拍賣的土地。銀河證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家左小蕾說(shuō)，政府敢賣高價(jià)地，就意味著房?jī)r(jià)還要漲，所以開發(fā)商就敢賣高價(jià)房。
國(guó)土資源部副部長(zhǎng)胡存智日前則表示，一些地方政府默許甚至助推出現(xiàn)高價(jià)地，影響市場(chǎng)預(yù)期，抬升房?jī)r(jià)地價(jià)；一些地方在債務(wù)壓力下，集中推出優(yōu)質(zhì)地塊，忽視了有關(guān)均衡供地的要求。
此番表態(tài)引出了中國(guó)樓市熱背后的推手——土地出讓金。
來(lái)自中原地產(chǎn)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1～7月，國(guó)有土地使用權(quán)出讓金收入達(dá)20151億元，同比增長(zhǎng)49.4%。
與此同時(shí)，審計(jì)署6月發(fā)布的《36個(gè)地方政府本級(jí)政府性債務(wù)審計(jì)結(jié)果》顯示，2012年底，4個(gè)省本級(jí)、17個(gè)省會(huì)城市本級(jí)承諾以土地出讓收入為償債來(lái)源的債務(wù)余額占政府負(fù)有償還責(zé)任債務(wù)余額的54.64%。
據(jù)悉，上半年，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資直接拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)2.7個(gè)百分點(diǎn)。
“關(guān)鍵的問(wèn)題還是地方政府不調(diào)控。”左小蕾表示，無(wú)論是樓市對(duì)GDP的貢獻(xiàn)，還是對(duì)財(cái)政收入的助益，都使得地方政府既沒有從實(shí)質(zhì)上限購(gòu)，也沒有從實(shí)質(zhì)上限貸，房?jī)r(jià)市值一旦下跌，跌過(guò)了貸款規(guī)模，就會(huì)產(chǎn)生危機(jī)。
所幸，當(dāng)前，溫州個(gè)人住房按揭貸款不良率為0.61%；商業(yè)用房按揭貸款不良率為0.76%，均遠(yuǎn)低于同期全部貸款3.68%的不良率，總體風(fēng)險(xiǎn)可控。
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