近段時(shí)間，各熱門城市地王頻出，北京、上海、杭州年內(nèi)土地出讓收入超千億元，一片火熱之中，北京、杭州卻在兩天內(nèi)相繼出現(xiàn)“潛在地王”暫停出讓的情況。是國土部的喊話起效，還是單純的個案？是否代表了土地市場的風(fēng)向?qū)⒂修D(zhuǎn)變？帶著這些問題新金融記者采訪了業(yè)內(nèi)人士。

 

意料之外 情理之中

 

10月10日，原定于當(dāng)日出讓的杭州市蕭山區(qū)兩幅地塊，在拍賣前夕突然宣布臨時(shí)取消出讓。值得注意的是，其中位于蕭山區(qū)湘湖農(nóng)場的地塊，出讓面積13.34萬平方米，起拍總價(jià)33.75億元。“按照這個價(jià)格，即使底價(jià)成交，這塊地也會成為蕭山區(qū)域的總價(jià)地王。”中國指數(shù)研究院[微博]杭州分院研究總監(jiān)高院生對新金融記者表示。而該地塊2.3萬元/平方米的起拍單價(jià)，也很有機(jī)會打破6月份北京金隅創(chuàng)下的杭州土地市場近2.6萬元/平方米的今年單價(jià)紀(jì)錄。

 

巧合的是，在杭州蕭山地塊臨時(shí)取消出讓的前一天，北京市順義新城第21街區(qū)地塊也暫停出讓，而該地塊還是3年前大龍地產(chǎn)[簡介 最新動態(tài)](2.85, 0.03, 1.06%)退回的天竺22號地塊的其中一部分，也就是當(dāng)年被大龍地產(chǎn)退回的2009年北京單價(jià)、總價(jià)“雙料地王”。這幅被暫停的地塊，土地面積23.3萬平方米，建筑控制規(guī)模10萬平方米，掛牌出讓起始價(jià)為21.5億元，起始樓面價(jià)2.1萬元/平方米。雖然在今年北京土地市場火熱，夏家胡同地塊、孫河地王、農(nóng)展館地塊等相繼刷新北京單價(jià)地王的情況下，這塊地成為今年北京土地市場單價(jià)地王的機(jī)會不大，不過一旦入市勢必也會拉動周邊區(qū)域新一輪的房價(jià)上漲。北京市國土資源局人士在接受媒體采訪時(shí)表示，順義新城第21街區(qū)地塊的暫停出讓有出于防止北京近期再出新地王的考慮，同時(shí)也是為了平抑整體市場的預(yù)期。

 

北京、杭州熱門地塊的暫停出讓，極易讓人聯(lián)想到國慶假期前國土部對土地市場過熱的喊話。9月25日，國土資源部在北京召開部分地區(qū)和城市房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控座談會。會議對一些地方政府默許甚至助推出現(xiàn)高價(jià)地，抬升房價(jià)地價(jià)；或在債務(wù)壓力下，集中推出優(yōu)質(zhì)地塊，忽視有關(guān)均衡供地要求等行為提出了警示。國土部副部長胡存智表示，供需緊張的一線城市要加大住宅用地供應(yīng)，平抑地價(jià)，務(wù)必做到年內(nèi)不再出“地王”。

 

中國指數(shù)研究院南京分院總經(jīng)理曹旭東表示，一些城市暫停部分潛在高價(jià)地的出讓，是情理之中的事。“暫時(shí)避避風(fēng)頭，可能會在短時(shí)間內(nèi)使土地市場不再升溫。但這還是治標(biāo)不治本，需要大的預(yù)期改變，才能使土地市場回歸理性。”曹旭東表示。

 

火熱背后 風(fēng)險(xiǎn)隱憂

 

北上廣深為代表的一線城市，以及杭州、天津等二線城市，在剛剛過去的三季度均迎來土地市場成交高峰，年內(nèi)單價(jià)地王、總價(jià)地王紀(jì)錄紛紛被打破。土地市場的熱度也傳導(dǎo)到房地產(chǎn)市場，地王地塊周邊的二手房價(jià)往往在消息傳出后應(yīng)聲而漲。

 

從全年來看，北京、上海、杭州年內(nèi)土地出讓金均已超過千億元，創(chuàng)近年來的最高紀(jì)錄。杭州市國土資源局10月5日公布的土地出讓成交結(jié)果統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度杭州(含蕭山、余杭)共出讓土地171宗，面積為606.95萬平方米，土地出讓收入超過1000億元，達(dá)1022.76億元，創(chuàng)近5年杭州土地出讓收入新高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京前三季度出讓金已達(dá)到1154.89億元，打破同期歷史紀(jì)錄。而上海土地市場前三季度土地出讓金額達(dá)1538億元，而去年全年上海的土地出讓金只有968億元。

 

今年1-9月，全國300個城市共推出土地30892宗，推出面積118471萬平方米，同比增加9%；其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)9718宗，推出面積42829萬平方米，同比增加21%。1-9月，全國300個城市共成交土地26242宗，成交面積100425萬平方米，同比增加15%；其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)7929宗，成交面積35993萬平方米，同比增加37%。

 

值得一提的是，就在北京、杭州相繼暫停部分熱門地塊出讓的時(shí)候，上海、杭州依然在同一天出現(xiàn)了土地出讓高潮。10月10日，天寶遠(yuǎn)東以5.68億元競得浦東新區(qū)濰坊新村街道黃浦江沿岸E18單元7-7住宅地塊，溢價(jià)率63.2%，樓板價(jià)40106元/平方米，該樓板價(jià)也創(chuàng)下了今年上海土地成交單價(jià)的最高紀(jì)錄。而杭州也在同一天出讓了9宗余杭地塊，出讓總面積24.11萬平方米，富力[簡介 最新動態(tài)]、合景泰富[簡介 最新動態(tài)]等開發(fā)商參與了這些地塊的競拍。而在國慶前后，北京市土地整理儲備中心在幾天內(nèi)集中發(fā)布了17宗經(jīng)營性用地，總出讓土地面積高達(dá)188.9萬平方米，其中包括10塊住宅用地，總的住宅土地面積也達(dá)到了157.8萬平方米。

 

 

高院生表示，目前在各地制造地王的開發(fā)商中，一類是尚未進(jìn)入當(dāng)?shù)厥袌龅拇笮烷_發(fā)商，往往為了制造轟動效應(yīng)不惜代價(jià)高價(jià)搶奪熱門地塊；另一類則是進(jìn)入本地多年，有雄厚資金實(shí)力的外來企業(yè)，但它們在拿地時(shí)會相對謹(jǐn)慎；第三類則是實(shí)力較強(qiáng)的本土企業(yè)，為了保持優(yōu)勢競爭優(yōu)質(zhì)地塊。“相對來說，第一類房企往往會成為攪動本地土地市場的‘鯰魚’。上個月恒大以26億元，溢價(jià)53%的代價(jià)進(jìn)駐杭州蕭山，就是這種表現(xiàn)。”高院生表示。

 

“在本輪土地?zé)岢敝?，地方政府成為主要推手，一、二線城市集中推出城市中心地塊，造成開發(fā)商的追捧，共同造成了地價(jià)的快速拉升。房企在前三季度大都銷售良好，融資相對容易，拿地資金相對充足。”天津財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長叢屹表示，但在GDP增速回落和社會資金保持總平衡的大背景下，這種地價(jià)上漲是非理性的，蘊(yùn)含著較大風(fēng)險(xiǎn)。而當(dāng)下信貸和融資都有收緊趨勢，也預(yù)示著高價(jià)搶地王的房企面臨的資金壓力將會逐步加大。