上周，2013年秋季房交會(huì)閉幕。4天時(shí)間里成交3621套，攬金22億元。房交會(huì)后樓市走向如何？市翅否出現(xiàn)以價(jià)換量的現(xiàn)象？改善型需求的春天何時(shí)來到？購(gòu)房者應(yīng)該如何購(gòu)房？本期重慶晚報(bào)《地產(chǎn)同學(xué)會(huì)》邀請(qǐng)了業(yè)內(nèi)資深人士進(jìn)行討論。
沖業(yè)績(jī)會(huì)讓利促銷
主持記者：房交會(huì)后樓市開發(fā)商的銷售策略會(huì)有什么變化，會(huì)以價(jià)換量嗎？
焦陽：樓市已經(jīng)回歸到了一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定理性的時(shí)刻，相信秋交會(huì)后的樓市也會(huì)繼續(xù)保持這種推、售都比較穩(wěn)定的情況。別墅類產(chǎn)品的銷售策略必定會(huì)從產(chǎn)品創(chuàng)新和更為精細(xì)的銷售渠道方面切入，大多數(shù)開發(fā)商不會(huì)選擇“以價(jià)換量”方式。
梁晶：今后樓市發(fā)展將趨向價(jià)格漲幅平穩(wěn)，不會(huì)出現(xiàn)大起大落。在本輪宏觀調(diào)控中，很多開發(fā)商都盡可能多的開發(fā)剛需型物業(yè)以適應(yīng)政策和市常從現(xiàn)在到年底，由于開發(fā)商的任務(wù)完成得差不多了，所以以價(jià)換量的做法應(yīng)該不多。
周飛：對(duì)于沒有完成銷售任務(wù)或者有資金壓力的開發(fā)商來說，為沖銷售業(yè)績(jī)，會(huì)有一定幅度的以價(jià)換量、小幅讓利的情況。同時(shí)，在一些像照母山、蔡家等同質(zhì)化嚴(yán)重區(qū)域，預(yù)計(jì)到年底，競(jìng)爭(zhēng)激烈的開發(fā)商為了搶銷量會(huì)進(jìn)行廝殺。
看好改善型住宅市場(chǎng)
主持記者：改善型需求在后市會(huì)集中釋放嗎？
梁晶：樓市目前進(jìn)入了一個(gè)換房的高峰期，現(xiàn)在推出的改善型住宅也正好能滿足這些家庭的要求，但由于受到信貸政策的限制，所以改善型住房在一段時(shí)間內(nèi)還是面臨很大的壓力。但這不代表改善型住宅就沒有發(fā)展的空間。
周飛：年初調(diào)控以來，改善型住宅沒有受到太大打壓。目前洋房、經(jīng)濟(jì)類別墅的銷售比較樂觀，今后改善型住宅市場(chǎng)比較好，銷量會(huì)有所增加。五大功能區(qū)規(guī)劃出臺(tái)以來，之前相對(duì)比較偏的地區(qū)形成了熱門板塊。像東原、攣等開發(fā)商的項(xiàng)目就集中在這些非核心新興板塊，會(huì)充當(dāng)今后市場(chǎng)的主力。
焦陽：改善性物業(yè)的客群不斷在壯大，對(duì)于生活舒適度的追求越來越高，住房及住房環(huán)境的舒適性是當(dāng)代家庭所追求的目標(biāo)，要舒適就必須改善，上邦高爾夫的旺銷及后續(xù)聯(lián)排產(chǎn)品的旺銷讓我們看到改善需求的春天就在不遠(yuǎn)處。
是否下叉量體裁衣
主持記者：針對(duì)購(gòu)房者您有何建議？您認(rèn)為什么區(qū)域、什么價(jià)格、什么戶型的房子值得買？
焦陽：其實(shí)這個(gè)問題應(yīng)該說是因人而異，購(gòu)房者對(duì)某個(gè)區(qū)域的喜好、依戀是來自于自身的。我個(gè)人認(rèn)為改善性需求最適合的地區(qū)是兩江新區(qū)和九龍坡西區(qū)。消費(fèi)者自身覺得各方面居住需求都能滿足，能夠承受了總價(jià)那這樣的房子就值得買。
梁晶：因?yàn)槭且宰〖覟橹?，?gòu)房者今后買房最好是選擇配套集中的區(qū)域。剛需客戶一般選擇效型的居多，但按照自己的需要有條件的可以適當(dāng)放寬，選擇一些合適的大戶型，以免今后頻繁換房。
周飛：剛需客戶可以選擇市場(chǎng)上2變3、套內(nèi)70平方米左右的產(chǎn)品。經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的客戶可以選擇鴻恩寺、照母山等高層均價(jià)9000元左右的房源，經(jīng)濟(jì)實(shí)力稍弱的客戶可以選擇茶園、西永均價(jià)7000元左右的地區(qū)。投資性客戶可以關(guān)注一下新興商圈、區(qū)域的寫字樓和商鋪。
改善接棒投資
長(zhǎng)效調(diào)控接棒行政
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，只要下半年市懲房?jī)r(jià)不出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不會(huì)有太大變化，市場(chǎng)成交量還會(huì)在下半年呈現(xiàn)出總體上回升的跡象，整個(gè)市躇本面也會(huì)因此繼續(xù)好轉(zhuǎn)。
在這樣的市場(chǎng)階段，改善型需求接棒投資投機(jī)性需求開始在一線城市、部分熱點(diǎn)二線城市積極入市，這樣，自住需求與改善型需求兩股力量推動(dòng)之下，重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市躇本面迅速好轉(zhuǎn)。因此，從這個(gè)角度來看，改善需求成為2013年樓市一支重要力量。
從調(diào)控思路來看，經(jīng)濟(jì)手段、市場(chǎng)手段調(diào)控將深遠(yuǎn)影響整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局及未來走勢(shì)。從短期內(nèi)可操作的樓市長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制來看，極有可能先期形成一個(gè)可以操作的簡(jiǎn)單的長(zhǎng)效調(diào)控體系，然后逐步向土地、金融、財(cái)稅等多方面進(jìn)行改革，最終形成樓市長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制。
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