面對(duì)房貸趨緊的大環(huán)境，想要較為快速、有效地獲得低利率的優(yōu)惠房貸，購(gòu)房者無(wú)疑需要讓自己的條件資質(zhì)“好上加好”。同時(shí)，有條件的購(gòu)房者也不妨轉(zhuǎn)換思路，等待更好的貸款時(shí)機(jī)。

 

近期，國(guó)內(nèi)各大銀行個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)都出現(xiàn)了一定的“額度荒”、利率上浮，甚至停貸的問(wèn)題。買(mǎi)房不等人，對(duì)于眼下就有實(shí)際貸款需求的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，如何才能快速、有效地獲得房貸？目前8.5折的房貸利率優(yōu)惠又是否還能享受呢？

 

8.5折難上加難

 

今年下半年以來(lái)，各地房貸收緊之風(fēng)就頻頻吹起，而進(jìn)入10月之后則愈發(fā)嚴(yán)重。不少業(yè)內(nèi)人士都指出，由于今年初3、4月份的大規(guī)模放貸行為，使得各家銀行的貸款額度都在年底趨緊。根據(jù)預(yù)測(cè)，未來(lái)兩月的“額度荒”、利率上浮甚至停貸的現(xiàn)象應(yīng)是只增不減。

 

近期有調(diào)查顯示，目前各地、各銀行的房貸發(fā)放都已日漸趨緊。如在上海，工、農(nóng)、中、建四大國(guó)有銀行還表示尚有首套房8.5折的利率優(yōu)惠，而廣發(fā)、平安、光大等股份制銀行則均已相繼取消優(yōu)惠政策，甚至出現(xiàn)了停貸現(xiàn)象；相類(lèi)似的，在廣州絕大多數(shù)銀行的首次置業(yè)貸款利率也已經(jīng)上浮5%~10%，且額度緊張的占絕大部分。

 

而滬上即使是四大行這樣房貸業(yè)務(wù)的“中堅(jiān)力量”，實(shí)際在面對(duì)8.5折的房貸優(yōu)惠時(shí)也頗有些“愛(ài)理不理”。比如農(nóng)行，首套房最低8.5折的優(yōu)惠要求房?jī)r(jià)在160萬(wàn)元以上、房齡20年以?xún)?nèi)。同時(shí)工作人員還坦率地告訴記者：“最近對(duì)客戶(hù)資質(zhì)要求的確無(wú)形中有所提高，客戶(hù)被拒貸也有所增長(zhǎng)。”另有知情人士透露，目前部分銀行針對(duì)其高端或者優(yōu)質(zhì)客戶(hù)，可能仍有部分的優(yōu)惠利率，但往往僅是出于維護(hù)客戶(hù)關(guān)系的目的，一般的購(gòu)房者幾乎不可能獲得8.5折的最優(yōu)利率。

 

對(duì)此，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的羅寅申也告訴記者，目前滬上整體的房貸發(fā)放都有著審批嚴(yán)、通過(guò)難、放款慢的問(wèn)題。雖然不少銀行尚表示有8.5折優(yōu)惠利率可以申請(qǐng)，但更多地只是“政策尚存”，實(shí)際要順利通過(guò)審批并拿到貸款可以說(shuō)是難上加難。“目前上海能拿到9折、9.5折優(yōu)惠已經(jīng)不錯(cuò)了，部分銀行已回歸基準(zhǔn)利率。”同時(shí)，往往還有不少購(gòu)房者幾經(jīng)周折獲批了房貸，之后卻被銀行告知“放款時(shí)間尚不明確”、“可能要到明年年初”。

 

“最優(yōu)客戶(hù)”有優(yōu)勢(shì)

 

可以說(shuō)，因?yàn)榉抠J、特別是優(yōu)惠利率對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)“利潤(rùn)低、不賺錢(qián)”，在每年年底這樣的額度趨緊時(shí)期，面對(duì)銀行的惜貸情緒，一般的購(gòu)房者確實(shí)很難獲得優(yōu)惠貸款，畢竟主動(dòng)權(quán)掌握在銀行手里。至于少部分銀行向一些高端、優(yōu)質(zhì)客戶(hù)提供8.5折最優(yōu)利率的現(xiàn)象，羅寅申也分析指出：“在現(xiàn)階段能實(shí)際相對(duì)較快地獲得8.5折優(yōu)惠利率的，一定是在各方面都被銀行認(rèn)可為優(yōu)質(zhì)客戶(hù)的人。”不難想象，成百上千的購(gòu)房者都排著隊(duì)等放貸，銀行尚余的一些額度自然會(huì)批給最“優(yōu)質(zhì)”的那一小部分人。

 

那么，怎樣才有可能成為那種“最優(yōu)客戶(hù)”呢？首先自然要滿(mǎn)足貸款的基本條件，包括信用問(wèn)題、貸款資質(zhì)等等，力爭(zhēng)樣樣“優(yōu)質(zhì)”。購(gòu)房者可先向征信管理部門(mén)查詢(xún)本人的信用報(bào)告，確認(rèn)是否有不良記錄、是否符合銀行規(guī)定。對(duì)于日趨嚴(yán)格的資質(zhì)審核，則還應(yīng)自查諸如學(xué)歷、工作性質(zhì)、工作收入、名下?lián)碛匈Y產(chǎn)等等條件，并備好相關(guān)證明材料。一般來(lái)說(shuō)，學(xué)歷在本科以上，工作收入是月還款金額的2倍以上，工作單位是國(guó)企或者世界500強(qiáng)，征信記錄良好，會(huì)是銀行優(yōu)先選擇發(fā)放貸款的客戶(hù)群。

 

進(jìn)一步的，購(gòu)房者還應(yīng)提前多向各家銀行了解其各自的相關(guān)貸款政策和具體發(fā)放條件，特別是國(guó)有大銀行、中小銀行、外資行之間的差異。除了職業(yè)穩(wěn)定、收入較高之外，一些銀行對(duì)擁有該行白金卡、VIP身份的客戶(hù)，以及預(yù)先購(gòu)買(mǎi)使用多項(xiàng)該行產(chǎn)品并達(dá)到一定金額的客戶(hù)，在放款速度和利率上也還會(huì)有一定的優(yōu)勢(shì)。

 

一切早作打算

 

而隨著貸款難問(wèn)題的不斷加劇，急需貸款的購(gòu)房者還應(yīng)加快腳步，避免錯(cuò)過(guò)原本還能趕上的“末班車(chē)”。歸結(jié)來(lái)看，由于每逢年底都會(huì)遇到一定程度的貸款難問(wèn)題，有購(gòu)房計(jì)劃的購(gòu)房者還是應(yīng)該在各方面都未雨綢繆、早作打算。

 

1.提前準(zhǔn)備好各類(lèi)房貸申請(qǐng)材料，包括身份證明、婚姻證明、用途證明(購(gòu)房合同、首付款發(fā)票等)、還款能力證明等等，并確保其真實(shí)齊全、及時(shí)遞交。

 

2.避重就輕選擇最合適的銀行。雖然每個(gè)銀行貸款審批中涉及的因素基本相同，但是在審核的過(guò)程中，不同銀行側(cè)重的因素不同。購(gòu)房者可以避開(kāi)自身因素的弱點(diǎn)，去選擇銀行。比如購(gòu)買(mǎi)房屋房齡過(guò)大的，可以選擇更注重個(gè)人還款能力的銀行，如工商銀行；若購(gòu)房者是個(gè)體戶(hù)，工資流水提供有難度，可以選擇對(duì)房屋或者其他因素更看重的銀行，如交通銀行。

 

3.在申請(qǐng)貸款時(shí)可以選擇一家或幾家大型房產(chǎn)中介公司進(jìn)行咨詢(xún)，這類(lèi)中介公司往往擁有3到5家甚至更多的合作銀行，每個(gè)銀行的貸款政策都不盡相同，購(gòu)房者可以視實(shí)際情況獲得有效建議。

 

4.購(gòu)房者還要不忘未雨綢繆、留好退路，考慮一些貸款受阻、放款時(shí)間拖慢時(shí)所能采取的應(yīng)對(duì)措施。比如在與銀行交涉中盡量問(wèn)清楚審核、放款的具體時(shí)間點(diǎn)；而二手房的購(gòu)房過(guò)程中，更是最好先與房主就過(guò)戶(hù)時(shí)間等細(xì)節(jié)問(wèn)題進(jìn)行協(xié)商，并在合同中注明，必要時(shí)還需要簽署相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議，以免產(chǎn)生糾紛。

 

及時(shí)調(diào)整策略

 

最后，及時(shí)調(diào)整自己的相應(yīng)購(gòu)房策略也不失為一個(gè)好方式。面對(duì)年底慣例般的貸款難問(wèn)題，有條件的購(gòu)房者也不妨再等上一等。雖然可能會(huì)在短期內(nèi)造成一定的損失，但若來(lái)年春天能順利獲批更優(yōu)惠的8.5折貸款，那么相比今年以較少優(yōu)惠獲得貸款、甚至放款時(shí)間也要拖慢到明年，無(wú)疑就更為明智了。

 

另外，急于獲得貸款的購(gòu)房者也可以多關(guān)注一些其他的產(chǎn)品和渠道。比如，不少銀行提供的相關(guān)產(chǎn)品都可以變相使得購(gòu)房者的貸款成本下降，包括氣球貸、蓄利寶、雙周供、借力貸等等，購(gòu)房者可以一一了解比較；同時(shí)，一些房地產(chǎn)中介也會(huì)通過(guò)相應(yīng)的機(jī)構(gòu)渠道來(lái)幫助購(gòu)房者獲批較低利率的貸款；還有一些房地產(chǎn)中介公司則還有諸如“墊資”一類(lèi)的業(yè)務(wù)。當(dāng)然，這樣的購(gòu)房策略可能并非“上策”，購(gòu)房者也應(yīng)充分考慮到其中的風(fēng)險(xiǎn)。