萬科的金融戰(zhàn)略本質(zhì)是構(gòu)建一個“大地產(chǎn)”平臺，即萬科在借助金融手段夯實自身的商業(yè)生態(tài)圈。這個生態(tài)圈主要體現(xiàn)在兩個平臺上，一是緊貼48萬套萬科住宅的社區(qū)服務(wù)平臺，二是打通8000家供應(yīng)商的生意平臺。
11月4日，高盛高華證券分析師王逸邀請萬科執(zhí)行副總裁肖莉女士、副總裁祝九勝先生與投資者關(guān)系經(jīng)理鄔錦明先生參加了投資者電話會議。會議獨家披露了萬科入股徽商銀行的真正用意。
1、公司管理層注意到9 月份以來由于供應(yīng)增加，主要城市的庫存有所上升。公司管理層預(yù)計該趨勢將延持至2014 年上半年，或至少持續(xù)到明年一季度，這應(yīng)有助于緩解房價的上漲。但一線城市的房價仍可能因供應(yīng)緊缺而持續(xù)上漲。
從整個行業(yè)來看，管理層預(yù)計2014 年銷售的同比增幅面臨一定的不確定性，但新開工面積的同比增幅將略高于2013 年。公司管理層還預(yù)計各城市土地價格的增長將呈分化趨勢，但總體而言不太可能從當前水平下跌。
2、管理層認為新一屆政府旨在通過建立更長遠的市場機制、而非加強行政調(diào)控的方式以促進行業(yè)的健康發(fā)展。公司預(yù)計房地產(chǎn)稅較可能以類似上海的模式在更多城市推行。
3、關(guān)于對徽商銀行的入股，管理層披露了以下細節(jié)：
由于萬科管理的社區(qū)規(guī)模龐大（1999 年以來竣工面積總計為4,800 萬平米左右，截至2012 年底約為48 萬套，公司為其中大多數(shù)提供物業(yè)服務(wù)），管理層認為提供全方位現(xiàn)代化服務(wù)的需要不斷增長，而建立一個金融平臺對實現(xiàn)這一目標十分重要。
此外，萬科的合作對象包括8,000 家建材供應(yīng)商及承包商，其中5,000 家為中小企業(yè)，這些企業(yè)進行融資時需要萬科的支持/向銀行的推薦。
萬科最近2-3 年一直在籌劃為其管理的社區(qū)提供金融服務(wù)，且已嘗試與華夏銀行、民生銀行等較大銀行在杭州的一個項目中合作，但目前未取得實質(zhì)性進展。多年來管理層一直在尋找一家中型區(qū)域性銀行進行合作。
管理層認為徽商銀行是一家不良貸款低、凈資產(chǎn)回報率良好、零售銀行與中小企業(yè)融資業(yè)務(wù)較為全面的優(yōu)質(zhì)銀行。管理層表示，徽商銀行在城市商業(yè)銀行中排名第4，在整個銀行業(yè)中排名第34。
盡管萬科可能成為徽商銀行的最大股東，卻不會參與該行日常業(yè)務(wù)（但公司可能會在董事會中占1 個席位），而是會在該行側(cè)重的華中地區(qū)（安徽和江蘇?。┡c之合作，為萬科所管理的社區(qū)提供網(wǎng)上銀行和零售銀行等各類服務(wù)。管理層表示該行目前擁有199 個網(wǎng)點。
與此同時，我們再觀察一下萬科周刊披露的萬科集團執(zhí)行副總裁、北京萬科總經(jīng)理毛大慶在“2013中國房地產(chǎn)500強測評成果發(fā)布會暨500強峰會”上的演講全文，以見其戰(zhàn)略的部分端倪：
“萬科在各個社區(qū)都加大了社區(qū)服務(wù)和社區(qū)配套的力度，當我們注意到年交付量達到十萬套以上，當我們在北京、上海等等特大型城市的住宅建設(shè)已經(jīng)越來越多到新區(qū)，越來越遠的時候，我們看到北京的住宅已經(jīng)非常泛泛的看一看，已經(jīng)大量出現(xiàn)在六環(huán)路這樣的地方。
事實上，人民、民眾、居民對于生活品質(zhì)的要求以及他們對于社會配套的要求，已經(jīng)要求越來越高。而事實上這些要求，僅靠政府的力量是非常難以迅速得以實現(xiàn)的。
我們也思考了房地產(chǎn)企業(yè)的惠及民生的內(nèi)容也不斷地隨之擴容，當我們的居民、我們的消費者對于美好生活的期盼在不斷攀升的時候，人們對幸福的感受力也會隨之增強。
因此如何讓民生能夠?qū)嵒菘吹靡?、摸得著，企業(yè)應(yīng)該先上善手，把改善民生的各項措施做實、做精，我們在社區(qū)配套和社區(qū)服務(wù)上全面升級，包括繼續(xù)完善社區(qū)的商業(yè)配套，除了去年開始嘗試推廣的社區(qū)食堂、社區(qū)的菜市場、社區(qū)的便民超市以及社區(qū)的藥房等等服務(wù)以外，我們今年馬上還會推出關(guān)于社區(qū)的普通的惠民的醫(yī)療服務(wù)和社區(qū)老人的居家護理，包括洗衣店、包括社區(qū)基本的采購和服務(wù)，都會隨之來一起配備。”
通過以上管理層的表述不難看出，萬科的金融戰(zhàn)略本質(zhì)是構(gòu)建一個“大地產(chǎn)”平臺，即萬科在借助金融手段夯實自身的商業(yè)生態(tài)圈。這樣的生態(tài)圈主要體現(xiàn)在兩個平臺上，一是緊貼48萬套萬科住宅的社區(qū)服務(wù)平臺，二是打通8000家供應(yīng)商的生意平臺。
對于社區(qū)平臺的打造上，萬科倡導(dǎo)的社區(qū)食堂、菜市場、便民超市、物業(yè)管理等服務(wù)固然重要、溫馨，能提升業(yè)主的滿意度，但畢竟不能兌現(xiàn)出高額利潤。而社區(qū)金融的模式，恰恰是其在精心構(gòu)造客戶粘性后，推出的殺手锏的業(yè)務(wù)。
如此看來，萬科下一步的商業(yè)模式將與蘇寧、阿里巴巴、菜鳥網(wǎng)絡(luò)等的商業(yè)模式同出一轍，將產(chǎn)業(yè)鏈的上下游全線打通，利用萬科充沛的金融資源為其提供服務(wù)，吃定供應(yīng)商和業(yè)主，以獲得更高的利潤。不出意外，萬科在搞定銀行金融通道后，下一步定會和互聯(lián)網(wǎng)公司合作，將這種金融服務(wù)變得更加便利化、互聯(lián)網(wǎng)化，符合現(xiàn)代消費趨勢。
因此，萬科未來將利用地理服務(wù)便利的優(yōu)勢，構(gòu)建上百萬業(yè)主穩(wěn)定的金融和日常生活平臺。這種平臺如若能成功建立，未來將產(chǎn)生巨大的利潤。這樣萬科就解決了房地產(chǎn)開發(fā)一次性的產(chǎn)品生產(chǎn)問題，將住宅產(chǎn)品從提供房屋硬件設(shè)施到提供永續(xù)生活服務(wù)上。
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