近兩年來,隨著一線城市商業(yè)地產(chǎn)的飽和，二三線城市成為了商業(yè)地產(chǎn)新生力量。從2010年萬(wàn)達(dá)、綠地等中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)軍者高調(diào)入駐銀川后，銀川的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)猶如雨后春筍一般。僅今年一年，就有西夏萬(wàn)達(dá)、鼓樓尚街、悅海新天地、大世界廣場(chǎng)、中城奧特萊斯等大大小小十多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)在銀川的各區(qū)域拔地而起。

 

前不久，寧夏商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式暨投資財(cái)富論壇在銀川舉辦，邀請(qǐng)到了中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)商業(yè)地產(chǎn)委員會(huì)秘書長(zhǎng)蔡云，中國(guó)步行商業(yè)街工作委員會(huì)主任韓健徽，中國(guó)商業(yè)品牌聯(lián)盟執(zhí)行主席、易鋪網(wǎng)總裁陳建明和寧夏大學(xué)研究生院副院長(zhǎng)趙智宏。這些業(yè)內(nèi)專家也指出，銀川市的城市化率已達(dá)到75.04%，從數(shù)據(jù)指數(shù)角度來看，銀川市的商業(yè)地產(chǎn)將迎來高峰期。他們?cè)诳春蒙虡I(yè)地產(chǎn)投資前景的同時(shí)，也指出商業(yè)地產(chǎn)的集中發(fā)力既有機(jī)遇也有挑戰(zhàn)。
 

商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入黃金十年

 

10月初，任志強(qiáng)來銀，他在“地產(chǎn)領(lǐng)袖，湖城論道”活動(dòng)中談到，凡是城市化率低的，是以住宅建筑為主；凡是城市化率高的，則是以商業(yè)建筑為主。那么，銀川的城市化率如何呢？數(shù)據(jù)顯示，截至2012年底，銀川市常住人口為204.63萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率為75.04%。

 

對(duì)此，寧夏大學(xué)研究生院副院長(zhǎng)趙智宏解讀，按照發(fā)展規(guī)律，當(dāng)城市化率高達(dá)約60%時(shí)，房地產(chǎn)的重心則偏向商業(yè)建筑，該數(shù)據(jù)表明，銀川的商業(yè)地產(chǎn)也進(jìn)入了快速發(fā)展時(shí)期。趙智宏說，根據(jù)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)城市化發(fā)展到一定規(guī)模后，特別是當(dāng)城鎮(zhèn)化率發(fā)展到65%之后，人口對(duì)于新房的需求趨于停滯，住宅需求增速放緩，而相伴隨的是對(duì)大型商場(chǎng)、超市、寫字樓的需求加大，住宅類地產(chǎn)的發(fā)展速度將變慢，而商業(yè)地產(chǎn)迎來快的發(fā)展空間。從房地產(chǎn)商業(yè)模式與收益率看，目前銀川市城市化率已達(dá)到七成以上，進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)與持有階段，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)進(jìn)入成熟階段，商業(yè)地產(chǎn)將加快發(fā)展，帶動(dòng)整個(gè)銀川市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

 

事實(shí)也確實(shí)如此，自2010年金鳳萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、綠地21城等商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)身后，銀川商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)一直沒有間斷過，大世界商務(wù)中心、悅海新天地、鼓樓尚街、龍馬財(cái)富廣場(chǎng)、銀川永泰城……這些商業(yè)地產(chǎn)集中發(fā)力。中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)商業(yè)地產(chǎn)委員會(huì)秘書長(zhǎng)蔡云說，有人說，前十年是住宅地產(chǎn)的黃金十年，未來十年是商業(yè)地產(chǎn)的黃金十年，現(xiàn)在這句話已經(jīng)得到了業(yè)內(nèi)大多數(shù)人的認(rèn)同。

 

銀川商業(yè)地產(chǎn)向新模式轉(zhuǎn)型

 

伴隨著城市化進(jìn)程的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)的種類已不局限于商鋪、寫字樓、商場(chǎng)等傳統(tǒng)種類，其商業(yè)格局也在不斷轉(zhuǎn)變。目前，隨著綠地、萬(wàn)達(dá)等全國(guó)排名TOP10的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍銀川發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)，也為銀川的商業(yè)地產(chǎn)注入了新的模式和理念。

 

蔡云說，在目前中國(guó)二三線城市中，以百貨類商業(yè)業(yè)態(tài)為主，結(jié)合社區(qū)商業(yè)及沿街商業(yè)一直占據(jù)消費(fèi)市場(chǎng)的主導(dǎo)地位，但到目前為止，百貨商場(chǎng)所出現(xiàn)的消費(fèi)類型單一、品牌組合陳舊、缺乏競(jìng)爭(zhēng)、購(gòu)物環(huán)境落后、停車場(chǎng)配套缺失等問題卻越發(fā)凸顯。因此，商業(yè)地產(chǎn)也出現(xiàn)了專業(yè)市場(chǎng)、特色商業(yè)街、復(fù)合地產(chǎn)、大型城市綜合體等新的商業(yè)業(yè)態(tài)。從銀川目前的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來看，共享春天、大世界商務(wù)中心、天都16區(qū)、閱海灣CBD、中城國(guó)際城等都在向著新型的商業(yè)模式發(fā)展，并各有優(yōu)勢(shì)。