據(jù)上證報(bào)資訊統(tǒng)計(jì)，截至昨日，A股共有28家房企公布定增預(yù)案，總?cè)谫Y額800至900億元。若加上超過(guò)100億元的近十家房企的發(fā)債計(jì)劃，房企整體再融資額已近千億左右
停擺近三年的房企再融資即將開(kāi)閘，引來(lái)了地產(chǎn)股近乎瘋狂的“斂財(cái)”大戲。根據(jù)上證報(bào)資訊統(tǒng)計(jì)，截至昨日，A股共有28家房企公布定增預(yù)案，總?cè)谫Y額800至900億元。若加上超過(guò)100億元的近十家房企的發(fā)債計(jì)劃，房企整體再融資額已近千億左右。
但是，這些融資訴求合理成分究竟有幾成，又有多少方案能闖過(guò)證監(jiān)會(huì)、國(guó)土部和住建部的“三堂會(huì)審”，市場(chǎng)的疑慮日漸加重，并最終導(dǎo)致投資人“用腳投票”，多只地產(chǎn)股股價(jià)在增發(fā)預(yù)案披露后暴跌，甚至被打回原形，迅速破發(fā)。
廣宇發(fā)展定增引來(lái)連續(xù)跌停
12日晚間，停牌三個(gè)多月的廣宇發(fā)展公布“重磅”定增方案，擬向包括控股股東魯能集團(tuán)等發(fā)行股份收購(gòu)多項(xiàng)房地產(chǎn)資產(chǎn)，預(yù)估值達(dá)124.84億元，加上配套募集資金不超過(guò)41.61億元。
13日、14日兩天，廣宇發(fā)展連續(xù)跌停，昨天報(bào)收6.41元，較增發(fā)價(jià)格7.21元倒掛超過(guò)10%。分析人士指出，這一跌勢(shì)有可能在未來(lái)幾個(gè)交易日都不會(huì)改變。
投資者“用腳投票”的重要原因之一是廣宇發(fā)展收購(gòu)資產(chǎn)的高估值，以及巨額融資可能帶來(lái)的審批不確定性。
其實(shí)，早在2010年，廣宇發(fā)展就公布了大股東魯能集團(tuán)相關(guān)資產(chǎn)注入預(yù)案。但隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的深入，和數(shù)十家計(jì)劃再融資的房企一樣，廣宇發(fā)展這一預(yù)案在2011年宣布終止實(shí)施。
三年后，魯能卷土重來(lái)，這次，8家擬注入的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司中，有5個(gè)公司及注入的股權(quán)比例與上次完全相同。這8家公司相關(guān)股權(quán)預(yù)估值已經(jīng)飆升至124.84億元，預(yù)估增值率約133.3%。
“如果細(xì)看每個(gè)項(xiàng)目公司，因?yàn)榻?jīng)歷了近一兩年的房?jī)r(jià)上漲，一些重要項(xiàng)目資產(chǎn)確實(shí)有較高的估值增幅。比如魯能順義新城、重慶魯能
領(lǐng)秀城、濟(jì)南魯能
領(lǐng)秀城等，這些動(dòng)輒上百萬(wàn)方的超級(jí)大盤(pán)，后續(xù)待售資源價(jià)值確實(shí)值得期待。但無(wú)論如何，動(dòng)輒幾十億的定增融資額，在投資者看來(lái)確實(shí)有獅子大開(kāi)口的感覺(jué)。”克而瑞機(jī)構(gòu)上海分析師薛建雄表示。
十余只地產(chǎn)股跌破增發(fā)價(jià)
廣宇發(fā)展定增價(jià)格與市價(jià)倒掛并非個(gè)案。
據(jù)上證報(bào)資訊統(tǒng)計(jì)，截至昨日，A股共有28家房企發(fā)布定增預(yù)案，其中已經(jīng)有11家房企目前股價(jià)低于計(jì)劃增發(fā)價(jià)格，其中包括廣宇發(fā)展、招商地產(chǎn)[微博]、榮盛發(fā)展、首開(kāi)股份、陽(yáng)光城等一系列大型房企，破發(fā)幅度在10%以上的就有8家之多。
另一個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象是，早期公布增發(fā)預(yù)案的地產(chǎn)股，在預(yù)案公布之日，多數(shù)以高漲報(bào)收。比如新湖中寶、宋都股份、大名城等，他們是在今年8月早些時(shí)候披露預(yù)案的房企，其預(yù)案打開(kāi)了市場(chǎng)對(duì)再融資開(kāi)閘的無(wú)限聯(lián)想和信心。
但是，隨著越來(lái)越多房企跟進(jìn)，其再融資越來(lái)越像一場(chǎng)賭博盛宴。無(wú)論大小金額，很多預(yù)案在公告之日，就迎來(lái)股價(jià)大幅下跌或高開(kāi)低走。比如榮盛發(fā)展45億定增預(yù)案公告當(dāng)天股價(jià)下跌8.89%、招商地產(chǎn)65億定增預(yù)案公告當(dāng)天跌停。分析人士稱(chēng)，注入資產(chǎn)價(jià)格過(guò)高，及再融資金額過(guò)大，是投資者不看好定增地產(chǎn)股的主要原因。
另有消息人士告訴記者，一家已經(jīng)上報(bào)材料大型房企，其最早融資預(yù)案高達(dá)80億之巨，后在口頭溝通階段被監(jiān)管層叫停。“簡(jiǎn)直是獅子大開(kāi)口。”一位業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)。
獲批通過(guò)率或不足三成
投資者對(duì)定增房企如此“用腳投票”不無(wú)道理。在巨額融資沖動(dòng)面前，監(jiān)管層很可能用極為嚴(yán)格的考核制度，來(lái)嚴(yán)控融資泡沫。
一位房企高層告訴記者，最早是交易所通知上市公司可以申報(bào)再融資材料。但到目前為止，只有少數(shù)幾家公司的申請(qǐng)材料被受理。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，上市公司在披露相關(guān)重組和融資方案時(shí)，需要同時(shí)提交相關(guān)專(zhuān)項(xiàng)核查報(bào)告。“從事房地產(chǎn)業(yè)這些年，哪家房企沒(méi)有點(diǎn)捂地捂盤(pán)的事，如果嚴(yán)格打分，估計(jì)真正合規(guī)的企業(yè)少之又少。”上述人士稱(chēng)。
另有為上市房企做法律顧問(wèn)的人士向記者透露，其代理的幾家房企申報(bào)材料遞交1月有余，均未收到受理函，主要原因就是國(guó)土部和住建部正在出具審核意見(jiàn)。“聽(tīng)說(shuō)這一輪國(guó)土部審核非常嚴(yán)格。”
有上市公司預(yù)測(cè)，在目前已經(jīng)上報(bào)的數(shù)十家房企再融資預(yù)案中，能通過(guò)的比例可能不足三分之一。
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