北上廣等特大城市未來(lái)三年住房奇缺的情況將持續(xù)存在，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力仍存。之前的每輪樓市調(diào)控政策都打壓了供應(yīng)或貸款，而之后都出現(xiàn)了報(bào)復(fù)性的反彈，這也是今年房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的原因之一。

“京七條”、“滬七條”、“深八條”，再加上剛剛出臺(tái)的“穗六條”，“二套房首付七成”的一線城市終于湊成了一桌麻將。

四大城市加碼調(diào)控，還是因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲幅出乎意料。11月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了10月70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格的變動(dòng)情況：在新建住宅領(lǐng)域，與今年7月、8月和9月等的情況類(lèi)似，價(jià)格出現(xiàn)同比上漲的城市繼續(xù)保持69個(gè)，其中，上海創(chuàng)造了同比最高漲幅，幅度高達(dá)21.4%，北京、廣州、深圳排名第二到第四位，漲幅均超過(guò)了20%，分別為21.2%、20.7%、20.6%。

對(duì)此，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉在官網(wǎng)稱(chēng)，判斷房?jī)r(jià)長(zhǎng)期變動(dòng)趨勢(shì)還要參考定基指數(shù)的變化，“北京、上海、廣州、深圳等一線城市盡管今年近幾個(gè)月新建商品住宅價(jià)格同比上漲較多，但從以2010年價(jià)格為100的定基指數(shù)看，三年來(lái)每年平均漲幅在7％-8%左右”。

不過(guò)，中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉則發(fā)現(xiàn)，10月，主要城市新建住宅價(jià)格上漲同比超過(guò)10%的城市達(dá)到了21個(gè)，這意味著，21個(gè)城市完成年度調(diào)控任務(wù)“已基本無(wú)望”。而截至發(fā)稿，今年3月和4月立下“軍令狀”的諸多城市尚無(wú)一家對(duì)此進(jìn)行表態(tài)。

一線城市還要“瘋狂”多久

一片“崩盤(pán)論”中，10月中國(guó)的房?jī)r(jià)還是沒(méi)有出現(xiàn)明顯的回落跡象。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，在新建商品住宅方面，70個(gè)大中城市中，價(jià)格出現(xiàn)環(huán)比下降的城市僅有2個(gè)，分別是秦皇島和溫州；持平的城市有3個(gè)，分別是鄭州、牡丹江和南充；但上漲的城市有65個(gè)。其中，一線城市中的“北上廣深”均以20%以上的漲幅領(lǐng)跑“房?jī)r(jià)榜”。

對(duì)于部分城市來(lái)說(shuō)，新建住房同比20%的漲幅已算“比較客氣”了。《國(guó)際金融報(bào)》記者今年8月、9月和10月曾隨朋友和父母看過(guò)多家樓盤(pán)，當(dāng)時(shí)，他們的表態(tài)幾乎一致，就是“夸張”。比如，在寶山區(qū)中環(huán)邊的一個(gè)不臨地鐵的樓盤(pán)，今年4月、5月還停留在2.5萬(wàn)元/平方米的水平，但在火熱市場(chǎng)的推動(dòng)下，目前已達(dá)到3萬(wàn)元/平方米。

而去年10月嘉定新城附近一處“剛需戶(hù)型”總價(jià)160萬(wàn)元以上的新盤(pán)，今年的標(biāo)價(jià)已然突破200萬(wàn)元，且按銷(xiāo)售人員的說(shuō)法，還可能“更貴”。

“房子永遠(yuǎn)沒(méi)有最貴，只有更貴。”閘北區(qū)管理5家門(mén)店的一位地產(chǎn)經(jīng)理在和《國(guó)際金融報(bào)》記者聊天時(shí)透露，閘北區(qū)部分二手商品房樓盤(pán)，去年同期可能會(huì)以2.5萬(wàn)元/平方米的“內(nèi)部?jī)r(jià)”到手，“今年你再去買(mǎi)，可能會(huì)以超過(guò)4萬(wàn)元/平方米的代價(jià)才能拿下”。也就是說(shuō)，該樓盤(pán)的漲幅顯然早已超過(guò)了20%。

“一直在看今年的樓市，我也沒(méi)想到這么火。”一位四線房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者說(shuō)，“本來(lái)以為，去年年末的火熱只是暫時(shí)的，且今年2月出臺(tái)了新版‘國(guó)五條’，讓市場(chǎng)‘嚇了一跳’。但現(xiàn)在看，當(dāng)初的判斷全都是錯(cuò)的。”

不過(guò)，劉建偉認(rèn)為，“城市之間房?jī)r(jià)變動(dòng)仍是差異較大，同比價(jià)格上漲較多的，仍主要集中在一線城市和少數(shù)二、三線城市，大部分城市房?jī)r(jià)同比漲幅總體平穩(wěn)”。

“二套房首付七成”影響幾何

在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局看來(lái)，10月房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅收窄，與部分城市進(jìn)一步強(qiáng)化調(diào)控政策有關(guān)。“一方面，由于開(kāi)發(fā)商看好‘金九銀十’這一傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季，力推新項(xiàng)目，市場(chǎng)供應(yīng)量增加，一定程度上房?jī)r(jià)上漲的壓力有所緩解。另一方面，一些城市對(duì)部分項(xiàng)目也進(jìn)一步嚴(yán)格了房?jī)r(jià)的銷(xiāo)售審批條件，房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅受到了抑制。”國(guó)家統(tǒng)計(jì)局表示。

事實(shí)上，就北上廣深看，從10月開(kāi)始，市場(chǎng)出現(xiàn)了進(jìn)一步的調(diào)控舉措。

上海易居研究院的報(bào)告總結(jié)稱(chēng)，10月，“京七條”、“深八條”對(duì)樓市加壓，北京在既定政策的執(zhí)行上主要圍繞“供給端”進(jìn)行全面升級(jí)和強(qiáng)化，深圳則重點(diǎn)從加大土地供應(yīng)、繼續(xù)嚴(yán)格限購(gòu)限貸、加大安居型商品房和保障性住房供應(yīng)的力度等方面抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。到了11月，上海緊隨其后出臺(tái)“滬七條”，嚴(yán)格執(zhí)行差別化的住房信貸政策等措施用以平抑房?jī)r(jià)。

對(duì)此，易居認(rèn)為，“今年第四季度，全國(guó)房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅將繼續(xù)放緩，未來(lái)半年房?jī)r(jià)漲幅有望回歸合理區(qū)間。”

然而，從不少城市房?jī)r(jià)漲幅看，前10月房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)10%的城市有21個(gè)，4個(gè)一線城市漲幅均超過(guò)20%，還有26個(gè)城市漲幅在8%-10%之間。有媒體稱(chēng)，“相比約8%的城市居民實(shí)際收入增幅，很多地方‘房?jī)r(jià)漲幅低于收入增幅’的調(diào)控‘軍令狀’已成戲言。”

據(jù)今年早些時(shí)候各地的“軍令狀”，北京2013年房?jī)r(jià)控制目標(biāo)是“全市新建商品住房?jī)r(jià)格與2012年相比保持穩(wěn)定”，上海的目標(biāo)是“按保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的要求，切實(shí)貫徹落實(shí)各項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施”，廣州和深圳的目標(biāo)均為“2013年新建商品住房?jī)r(jià)格漲幅要低于年度城市居民人均可支配收入實(shí)際增幅”。

從目前“北上廣深”同比20%的漲幅看，這些城市的調(diào)控目標(biāo)確成“戲言”。也許是房?jī)r(jià)漲得出乎預(yù)料，北京、上海、深圳、廣州先后對(duì)二套房政策加碼，首付均提至七成。

房產(chǎn)稅能否扛起市場(chǎng)厚望

有媒體分析，近年來(lái)，住建部等部委多次重申，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策落實(shí)不到位、房?jī)r(jià)漲幅沒(méi)有得到有效控制的地區(qū)，要限期整改并追究有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的責(zé)任，“不過(guò)，這份嚴(yán)厲更多停留在嘴上，而沒(méi)有落實(shí)到行動(dòng)中，鮮聞?dòng)心膫€(gè)地方因此受到問(wèn)責(zé)”。

多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士此前也對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者表示，關(guān)鍵在于地方政府的“調(diào)控意愿不強(qiáng)烈”。因?yàn)?，從根本上看，現(xiàn)在的地方政府還是要依賴(lài)于土地財(cái)政，一旦失去了賣(mài)地收入，地方政府幾乎不能找到足夠的替代收入來(lái)源。

上述開(kāi)發(fā)商對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者解釋?zhuān)恢币詠?lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控都是從信貸等“抑制需求”的角度考慮調(diào)控，而真正從供給端給出的方案往往得不到有力執(zhí)行。

德意志銀行亞太區(qū)投資銀行執(zhí)行主席蔡洪平也對(duì)媒體說(shuō)，北上廣等特大城市未來(lái)三年住房奇缺的情況將持續(xù)存在，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力仍存。他也認(rèn)為，“之前的每輪樓市調(diào)控政策都打壓了供應(yīng)或貸款，而之后都出現(xiàn)了報(bào)復(fù)性的反彈，這也是今年房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的原因之一。”

事實(shí)上，市場(chǎng)也一直在期待解決之策。此前，市場(chǎng)和媒體均表達(dá)了對(duì)“房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制”的期待，但在最新的十八屆三中全會(huì)的《決定》文件中，“長(zhǎng)效機(jī)制”并未被提及。好消息是，《決定》提出“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”，且“市場(chǎng)對(duì)資源配置起決定性作用”也屢次被提及。

中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一認(rèn)為，“如果十八屆三中全會(huì)的精神能夠得到全面貫徹，那么，房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展將是必然。”他認(rèn)為，與以往“圍繞房?jī)r(jià)調(diào)房?jī)r(jià)”的調(diào)控不同，改革聚焦在更深層次的問(wèn)題之上，“雖然沒(méi)有直接談及房?jī)r(jià)的漲落，但高房?jī)r(jià)的問(wèn)題勢(shì)必隨著市場(chǎng)化改革的逐漸推進(jìn)而得到有效解決”。

此前，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心發(fā)布了“383改革方案”。其中，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，該方案提出“包括房產(chǎn)稅從試點(diǎn)到全面實(shí)施等”。這被媒體認(rèn)為是“對(duì)此前房地產(chǎn)市場(chǎng)頑疾的一種大刀闊斧的改革”。

值得注意的是，在11月19日的《財(cái)經(jīng)》年會(huì)上，美國(guó)前總統(tǒng)克林頓建議，中國(guó)“不要重蹈美國(guó)覆轍”。“之前，美國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)驅(qū)動(dòng)力主要是金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)，但這些行業(yè)并不提供多少工作機(jī)會(huì)，大多數(shù)的經(jīng)濟(jì)收入集中在了少數(shù)人手中。這種集中化程度太高，會(huì)限制經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。”克林頓說(shuō)。