“人們不應(yīng)該只關(guān)注政府是否對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，更應(yīng)該重視長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)。”談到十八屆三中全會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心原主任、中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)陳淮這樣表示。

 

11月15日，《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《決定》”）公布。在房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)，《決定》也引發(fā)廣泛關(guān)注。不少業(yè)內(nèi)資深人士認(rèn)為，《決定》沒(méi)有提及房地產(chǎn)調(diào)控，但《決定》強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)對(duì)資源配置的決定性作用，在建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)、房地產(chǎn)稅立法等方面的提法，都將影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

 

長(zhǎng)效機(jī)制雛形顯現(xiàn)

 

陳淮認(rèn)為，目前政府同房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)系就好比醫(yī)生和病人的關(guān)系。房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然需要政府進(jìn)行監(jiān)管和調(diào)控，只不過(guò)調(diào)控手段會(huì)有所改變，更向市場(chǎng)化靠攏。

 

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，《決定》從深化改革的指導(dǎo)思想到財(cái)稅、土地、宏觀調(diào)控等方面的具體決定，折射到房地產(chǎn)就勾勒了房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制雛形，有關(guān)條款分別關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格形成、土地供應(yīng)、融資渠道、稅收調(diào)節(jié)等。

 

在價(jià)格機(jī)制方面，要完善由市場(chǎng)決定價(jià)格的機(jī)制。在土地制度方面，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。在稅收制度方面，決定提出加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革。在金融市場(chǎng)方面，決定提出要允許具備條件的民間資本依法發(fā)起設(shè)立中小型銀行等金融機(jī)構(gòu)，健全多層次資本市場(chǎng)體系。在宏觀調(diào)控方面，決定提出，健全以國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略和規(guī)劃為導(dǎo)向、以財(cái)政政策和貨幣政策為主要手段的宏觀調(diào)控體系。

 

北京工商大學(xué)證券期貨研究所所長(zhǎng)胡俞越在接受記者采訪時(shí)表示，此次三中全會(huì)，事實(shí)上不再提房地產(chǎn)調(diào)控，而是開(kāi)始涉及更深層次的問(wèn)題，有兩大亮點(diǎn)。一是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)改革和推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，一是提出房地產(chǎn)稅立法與改革，這是市場(chǎng)化手段，是長(zhǎng)效機(jī)制的體現(xiàn)。

 

行政性調(diào)控或不會(huì)立即退出

 

三中全會(huì)全面深化改革的決定，讓許多房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)內(nèi)人士看到長(zhǎng)效機(jī)制的雛形。不過(guò)具體到當(dāng)下的樓市調(diào)整政策，一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為迅速退出的可能性很小。

 

全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟執(zhí)行主席顧云昌就認(rèn)為，不同的城市面臨不同的情況，在北京、上海等一線城市，限購(gòu)、限價(jià)政策不會(huì)立馬退出。

 

萬(wàn)科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]集團(tuán)執(zhí)行副總裁、北京萬(wàn)科總經(jīng)理毛大慶表示，“限購(gòu)肯定不會(huì)退出。”毛大慶認(rèn)為，對(duì)于限購(gòu)的理解，不能僅局限在房地產(chǎn)領(lǐng)域，限購(gòu)有調(diào)節(jié)城市人口資源配比的考慮。十八屆三中全會(huì)也提出，嚴(yán)格控制特大城市人口規(guī)模。綜合考慮，限購(gòu)舉措會(huì)在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)存在。至于限價(jià)等調(diào)控手段可能會(huì)退出，需要調(diào)控壓力的緩解等為前提。

 

北京一家上市房企董秘也對(duì)記者談到，三中全會(huì)決定的影響應(yīng)是逐步體現(xiàn)的，不會(huì)立竿見(jiàn)影。例如建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，具體到地方，怎樣落地，會(huì)有多大的新增規(guī)模，都需要觀察。 新京報(bào)記者張旭

 

關(guān)鍵詞建設(shè)用地

 

土地制度改革尚需突破

 

十八屆三中全會(huì)通過(guò)的《決定》指出，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地可以做廠房、商業(yè)市場(chǎng)甚至旅游設(shè)施，但是不可能做住宅，短期內(nèi)不會(huì)沖擊城市房地產(chǎn)市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)。同時(shí)，備受關(guān)注的小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，因牽涉宅基地，不屬于經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，目前依然無(wú)法進(jìn)入流轉(zhuǎn)。

 

樓市土地供應(yīng)不會(huì)快速增加

 

中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師鄒曉云認(rèn)為，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地在農(nóng)村集體用地中的比例很小，其中不少已經(jīng)建設(shè)了廠房、商業(yè)等，真正能進(jìn)入流轉(zhuǎn)的就更少了。“比例說(shuō)不好，但相對(duì)很少”。

 

華遠(yuǎn)地產(chǎn)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)](行情,問(wèn)診)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)日前也表示，十七屆三中全會(huì)曾提出，逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，十八屆三中全會(huì)提出建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，從逐步建立到建立，需要先修改土地法，如果不修改土地法，很難實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)。因此前面有兩個(gè)限制性條件，第一個(gè)符合規(guī)劃，第二個(gè)是嚴(yán)格控制用途。

 

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，涉及所有權(quán)和使用權(quán)的問(wèn)題。集體所有性質(zhì)不能發(fā)生改變，使用權(quán)分離，但依然只能是集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，可以做廠房、商業(yè)市場(chǎng)甚至旅游設(shè)施，但是不可能做住宅，因此對(duì)于增加商品住宅用地供應(yīng)，目前來(lái)看還有很遠(yuǎn)的距離。

 

易居中國(guó)旗下CRIC研究中心也認(rèn)為，在目前體制下，農(nóng)地不可能完全跳開(kāi)地方政府賣(mài)給城市的消費(fèi)者建造商品房。土地流轉(zhuǎn)改革短期內(nèi)不會(huì)沖擊城市房地產(chǎn)市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)，但有利于促進(jìn)農(nóng)民市民化，對(duì)城市市場(chǎng)需求規(guī)模增加有正面作用。

 

目前已開(kāi)展土地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)的廣東、安徽等地，流轉(zhuǎn)土地用途不包括商品住宅建設(shè)。

 

土地制度改革大幕逐步拉開(kāi)

 

雖然目前可見(jiàn)的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)不會(huì)直接推動(dòng)商品住宅土地供應(yīng)，但不少人士還是表示了樂(lè)觀的看法。從五年前的“逐步建立”到這次的“建立”，十八屆三中全會(huì)展現(xiàn)了中央推動(dòng)土地制度改革的決心。

 

鄒曉云就認(rèn)為，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性用地流轉(zhuǎn)推進(jìn)，有望成為真正意義城鄉(xiāng)土地統(tǒng)一市場(chǎng)平臺(tái)建立的開(kāi)端。一旦試點(diǎn)推進(jìn)順利，資金進(jìn)入這一領(lǐng)域，而又沒(méi)有出現(xiàn)什么問(wèn)題，這可能會(huì)帶動(dòng)更多的農(nóng)村集體建設(shè)用地入市。

 

 

北京工商大學(xué)證券期貨研究所所長(zhǎng)胡俞越認(rèn)為，在未來(lái)城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)真正形成后，才會(huì)加大土地供應(yīng)量，從而緩解土地供應(yīng)不足和住房需求的矛盾。

 

對(duì)于現(xiàn)存的小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，北京房地產(chǎn)業(yè)一位資深人士對(duì)記者表示，小產(chǎn)權(quán)房在目前的政策體系下沒(méi)有新出路。小產(chǎn)權(quán)房牽涉宅基地，不屬于經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，依然無(wú)法進(jìn)入流轉(zhuǎn)。但在未來(lái)土地制度試點(diǎn)、改革的深入的情況下，小產(chǎn)權(quán)房或許會(huì)有新出路，“但路途遙遠(yuǎn)”。

 

一家房企高管在接受記者采訪時(shí)談到，目前的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)還談不上和房企的直接關(guān)系。從決定出臺(tái)到地方具體配套政策出臺(tái)還需要一定時(shí)間。在北京，主流住宅開(kāi)發(fā)商從中受益有限，目前也談不上對(duì)于購(gòu)房者有怎樣的影響。