關(guān)注我國(guó)房?jī)r(jià)的讀者或許近期很困惑，困惑于對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)以及房?jī)r(jià)存在的兩種截然不同的判斷。

一方面中外不少人均直言我國(guó)存在嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫，但他們關(guān)于泡沫破滅的時(shí)間預(yù)言都已失敗。另一方面，不少?lài)?guó)內(nèi)的大佬揚(yáng)言，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還有10到20年牛市。一微博名人面對(duì)上千萬(wàn)的粉絲，不斷宣揚(yáng)“房?jī)r(jià)永恒上漲論”，更是被推向輿論的風(fēng)口浪尖。

但是，在全國(guó)百城房?jī)r(jià)連漲17個(gè)月的如虹氣勢(shì)下，北京的住房市場(chǎng)成交量悄然下滑了。這一事實(shí)或許值得那些鼓吹房?jī)r(jià)只漲不跌的人士思考一下了。

根據(jù)多家經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)，11月份，含保障房在內(nèi)的北京新建商品住宅成交7370套，環(huán)比下降21.3%，同比下降43.3%。二手住宅網(wǎng)簽總量為11355套，環(huán)比上漲5.2%，但同比下降21.4%。北京住房成交量的下滑不是偶然的，在影響北京房地產(chǎn)成交量的因素中，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的出臺(tái)影響無(wú)疑最為深遠(yuǎn)。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是國(guó)家部署房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的關(guān)鍵前提，不動(dòng)產(chǎn)登記不僅僅是確認(rèn)物權(quán)的延伸，更重要的是讓房產(chǎn)稅等長(zhǎng)效機(jī)制有了操作的標(biāo)的。對(duì)于購(gòu)房者而言，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記或許將讓擁有多套房者因避稅、反貪污等因素而拋售存量房，所以市場(chǎng)預(yù)期普遍轉(zhuǎn)向觀望。這是影響二手房交易的一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的因素。

我們知道，這些年，房地產(chǎn)市場(chǎng)高燒不退，城市房?jī)r(jià)不斷上漲，其中的原因是多方面的。首先，是房子成本的提高，這包括開(kāi)發(fā)商拿地的成本、建筑材料的成本和建筑工人工資成本等。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度看，商品的價(jià)格始終是由價(jià)值決定的，由于商品房建筑成本的上升，必然導(dǎo)致商品房?jī)r(jià)值量的增大，從而使商品房?jī)r(jià)格提高，這是房?jī)r(jià)高的根本原因。其次，是供求關(guān)系的影響。由于城市化發(fā)展進(jìn)程加快，人們對(duì)住房的需求量增大，而城市的土地資源有限，因而出現(xiàn)了商品房長(zhǎng)期供不應(yīng)求的狀況，導(dǎo)致其價(jià)格常常高于價(jià)值。只要這一狀況沒(méi)有改變，商品房?jī)r(jià)格就很難下跌。還有，就是炒房族惡意炒作和開(kāi)發(fā)商哄抬房?jī)r(jià)使房?jī)r(jià)始終保持高位?？吹剿送顿Y樓市，另一些投資者便蜂擁入市，形同羊群效應(yīng)。又當(dāng)上升的趨勢(shì)被市場(chǎng)人士普遍接受，投資者對(duì)過(guò)去的認(rèn)識(shí)反映到主觀行為，心理因素于是更進(jìn)一步推高了房?jī)r(jià)。當(dāng)然，這些年寬松的貨幣政策和財(cái)政政策也助推了房?jī)r(jià)的上漲。

不過(guò)，所謂“房?jī)r(jià)永恒上漲論”卻是錯(cuò)誤的。因?yàn)榈浆F(xiàn)在為止，世界上沒(méi)有一種商品生產(chǎn)出來(lái)是只漲不跌的，包括商品房。從商品價(jià)值規(guī)律表現(xiàn)形式看，商品受供求關(guān)系影響并圍繞價(jià)值上下波動(dòng)。也就是說(shuō)，只要商品的價(jià)值量發(fā)生變化，價(jià)格就會(huì)隨之變化，而事實(shí)上，世界上絕大部分的商品的價(jià)值量是隨著社會(huì)勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高而降低的。應(yīng)當(dāng)看到，隨著城市建設(shè)的發(fā)展，人口紅利的減少，保障性住房的供給不斷增加，商品房供不應(yīng)求的狀況肯定會(huì)改變，到時(shí)有的城市商品房必然會(huì)出現(xiàn)供過(guò)于求，其價(jià)格也必然下跌。其實(shí)，商品價(jià)格時(shí)漲時(shí)落才是價(jià)值規(guī)律的正常表現(xiàn)，也是價(jià)值規(guī)律的唯一表現(xiàn)形式，商品房也不例外。

明眼人都清楚，按照收入房?jī)r(jià)比和房屋租售比，我國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)脫離了經(jīng)濟(jì)基本面。只要貨幣供應(yīng)增長(zhǎng)收緊以及增收房產(chǎn)稅，房?jī)r(jià)升勢(shì)預(yù)期會(huì)出現(xiàn)變化。又由于房?jī)r(jià)過(guò)高，只要出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的調(diào)整，就可能出現(xiàn)恐慌性的拋售，并有崩盤(pán)的可能。當(dāng)前房?jī)r(jià)仍維持高位，并不等于泡沫不存在，并不等于房?jī)r(jià)不會(huì)突然暴跌。

最后，我們還是要送上一句老話：樓市有風(fēng)險(xiǎn)，投資需謹(jǐn)慎！