為了加強(qiáng)對(duì)房契的管理，宋、元、明、清等古代官府都開(kāi)展了給房契備案的工作。而隨著官府的介入，古代契約開(kāi)始有了變化，按照是否經(jīng)過(guò)官府備案分為“紅契”(也稱官契)、“白契”(也稱草契)兩種，其中未向官府備案的稱為“白契”，經(jīng)過(guò)官府備案登記的稱為“紅契”。買賣雙方訂立“白契”后，經(jīng)過(guò)官府驗(yàn)證并納稅，由官府為其辦理相應(yīng)手續(xù)之后，在“白契”上粘貼由官方排版統(tǒng)一印刷的契尾，鈐蓋縣州府衙的官方大印，規(guī)正三寸許，方制，篆體，紅色赫然，便成了“紅契”，并由買方保存，作為房屋所有權(quán)憑證。

 

但是，在古代契約向官府備案并不是無(wú)償?shù)摹Ｊ紫?，買賣雙方要去衙門購(gòu)買官方印刷的格式合同；按照要求簽訂完畢之后，需要持簽好的契約到官府辦理交納契稅的手續(xù)，而除了需要交納較高的契稅之外，還少不了給官府內(nèi)辦事的胥吏們敬送紅包，不然這些人可能會(huì)故意刁難，拖沓處理，往往還需要托人求情辦理。如此一來(lái)，到官府登記辦理“紅契”，既要交納契稅，還要請(qǐng)托送禮，進(jìn)而導(dǎo)致買房賣房的人們不愿意到官府備案。

 

由于到官府登記備案的情況較少，古代房地產(chǎn)市場(chǎng)上的大多數(shù)交易都沒(méi)有在官方留下記錄，在這種情形之下，房屋所有人手中持有的“白契”，就變成了房屋唯一的產(chǎn)權(quán)證明，一旦丟失，后果不堪設(shè)想。

 

在一些影視作品或文學(xué)作品中，往往會(huì)有一些貪官污吏、地主惡霸通過(guò)偽造一張房契，霸占他人房產(chǎn)的情形出現(xiàn)。也有一些不肖子孫通過(guò)搶奪、竊取房契，將房子賣給他人或用于典當(dāng)貸款，導(dǎo)致老人居無(wú)定所等悲劇發(fā)生。這就是因?yàn)榉课葜魅耸掷锶狈φ?guī)、權(quán)威的產(chǎn)權(quán)證明，而官府那里又沒(méi)有登記認(rèn)可的交易記錄。

 

清朝時(shí)出現(xiàn)分期付款

 

滿清前期朝廷對(duì)旗人施行的是免費(fèi)分房政策，原則上，一品官分20間，二品官分15間，三品官分12間，四品官分10間，五品官分7間，六品官分4間，八品官分3間，九品官和沒(méi)有品級(jí)、沒(méi)有工作的普通旗人每人分兩間，只要是旗人，人人有房住。

 

后來(lái)公房不夠分了，旗人內(nèi)部苦樂(lè)不均，清廷開(kāi)始搞“房改”，免費(fèi)分房變成了福利購(gòu)房——朝廷按優(yōu)惠價(jià)把公房賣給旗人，一家只許買一所，不許多買，不許騙購(gòu)。然而即使按優(yōu)惠價(jià)，也有一些旗人買不起，不能一次繳清房款，于是從乾隆年間起允許分期付款，房款在千兩以上的，可以首付一半，剩下的8年之內(nèi)付清。嘉慶即位后，旗人分期購(gòu)房成為定例，無(wú)論總價(jià)多少，都是首付一半，還款期限則視房款而定，500兩以上的7年付清，300兩以上的6年付清，100兩以上的5年付清，如果房款在100兩以下，限4年付清。

 

乾嘉時(shí)期旗人分期購(gòu)買公房無(wú)需付給朝廷利息，只要在朝廷規(guī)定的還款期限內(nèi)還清就行了，這也算是朝廷對(duì)旗人的一項(xiàng)優(yōu)惠政策。

 

進(jìn)入民國(guó)，分期購(gòu)房不常見(jiàn)，按揭購(gòu)房卻在上海出現(xiàn)過(guò)。民國(guó)16年，著名中醫(yī)陳存仁在上海老城區(qū)買房，一幢兩層小樓，賣方喊價(jià)25000塊大洋，陳存仁手頭只有5000塊，從朋友那兒借了10000塊，錢還是不夠，只好先簽房契，然后拿著房契去某個(gè)錢莊求助。錢莊用房契做抵押，替陳存仁付清了余款，陳存仁住進(jìn)新房之后，再向錢莊還本付息。什么時(shí)候清賬，什么時(shí)候拿走房契，這就是典型的按揭購(gòu)房，只不過(guò)當(dāng)時(shí)辦理按揭的是錢莊，而不是銀行。也有銀行提供按揭服務(wù)的，像在上海開(kāi)設(shè)分行的花旗銀行和香港國(guó)民商業(yè)儲(chǔ)蓄銀行，都有按揭項(xiàng)目。

 

整個(gè)民國(guó)，可以按揭購(gòu)房的城市只有上海，所以1936年3月4日的《申報(bào)》評(píng)論說(shuō)：在上海買房跟在其他城市買房不一樣，在其他城市買房，必須攢夠全款，所以房地產(chǎn)交易量不大，房?jī)r(jià)也不是很高；而在上海，“以三四成之墊本，即可購(gòu)置產(chǎn)業(yè)，向中外行商押抵六七成之借款”，只需要首付30%到40%，就能去中外金融機(jī)構(gòu)辦理按揭，買下房子。民國(guó)時(shí)期上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)一枝獨(dú)秀，房?jī)r(jià)畸高，原因之一就是可以按揭。

 

現(xiàn)代房產(chǎn)證可指紋加密

 

憑房契作為房屋所有權(quán)憑證的局面，是在民國(guó)32年開(kāi)始出現(xiàn)變化的。這一年，上海市政府仿照租界當(dāng)局給業(yè)主發(fā)“土地執(zhí)照”的做法，在上海全市范圍內(nèi)推出“執(zhí)業(yè)證”制度，土地或房屋的所有人可以拿著地契、房契到土地局辦理“土地執(zhí)業(yè)證”或“房屋執(zhí)業(yè)證”。

 

1949年新中國(guó)成立之后，曾經(jīng)一度頒發(fā)過(guò)“房產(chǎn)執(zhí)照”。1950年夏，新中國(guó)頒布了《中華人民共和國(guó)土地改革法》，在廣大農(nóng)村地區(qū)進(jìn)行了轟轟烈烈的土改運(yùn)動(dòng)，1952年土改基本完成，政府開(kāi)始向房屋所有人頒發(fā)“土地房產(chǎn)所有證”。

 

從上世紀(jì)80年代初開(kāi)始，很多地方開(kāi)始換發(fā)房產(chǎn)證和土地證。1997年，國(guó)家要求各地統(tǒng)一發(fā)放房屋所有權(quán)證。這時(shí)候的房產(chǎn)證加設(shè)了防偽標(biāo)志，并開(kāi)始出現(xiàn)了共有人這一欄。因?yàn)橐郧暗姆慨a(chǎn)執(zhí)照、土地房產(chǎn)所有證等證件上的名字往往只有一個(gè)人，該證上所載的人就是該房子的主人。1997年統(tǒng)一換發(fā)的房產(chǎn)證則允許有兩個(gè)以上的名字，共有人一欄有的記載夫妻，有的記載父母子女，還有的記載其他共有人。登記部門在發(fā)放房產(chǎn)證的時(shí)候，對(duì)記載了共有人的還會(huì)再發(fā)放一個(gè)房屋共有權(quán)證。

 

隨著科學(xué)技術(shù)的不斷進(jìn)步與發(fā)展，房產(chǎn)證的防偽措施開(kāi)始不斷升級(jí)。2008年，北京市開(kāi)始進(jìn)行指紋、肖像房產(chǎn)證加密試點(diǎn)，市民可自愿選擇是否加密，需要收費(fèi)120元。如果房產(chǎn)證采用了這些加密措施，那么在房產(chǎn)交易時(shí)，工作人員將開(kāi)啟專業(yè)設(shè)備，查看現(xiàn)場(chǎng)持證人與《房屋所有權(quán)證》上密押膜的數(shù)碼肖像是否一致，并鑒別現(xiàn)場(chǎng)持證人的指紋與房產(chǎn)權(quán)屬登記的是否吻合。肖像、指紋驗(yàn)證成功后，方可進(jìn)行房產(chǎn)交易。

 

2013年4月，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)稱，為防止虛假房屋買賣等行為，保障房屋交易安全，今后北京購(gòu)房人拿到的房產(chǎn)證將可自愿并免費(fèi)設(shè)立密碼，房屋如需辦理轉(zhuǎn)讓、變更、抵押等登記業(yè)務(wù)時(shí)，須提供密碼才可辦理。

 

五花八門

 

國(guó)外房產(chǎn)如何買賣？

 

國(guó)外房產(chǎn)交易以二手房為主，那么國(guó)外二手房是如何買賣的呢？

 

美國(guó) 舊房子便宜非常搶手

 

美國(guó)人買房子，對(duì)周圍的環(huán)境很挑剔，而所謂環(huán)境也無(wú)非是交通方便、周圍有好學(xué)校、社區(qū)安全?？梢哉f(shuō)，符合這些條件的房子基本都在城市的繁華區(qū)，在這種地段基本沒(méi)有新建的房子，都是二手、三手乃至四手的舊房子。即使有新建的房子，那價(jià)格也絕對(duì)不是一般人能承受的。因此，在美國(guó)買房子，大多是買二手房。

 

在美國(guó)，近年來(lái)開(kāi)發(fā)的新房大多建在新開(kāi)發(fā)區(qū)，距市中心較遠(yuǎn)，交通多有不便，價(jià)格又比舊房子高出不少，因此，二手房市場(chǎng)中的老房子最受消費(fèi)者青睞。建筑年齡在50年以下的二手房，如果價(jià)格在30萬(wàn)美元以內(nèi)，那么一定非常搶手，因?yàn)闊o(wú)論是房屋狀況還是價(jià)格都符合白領(lǐng)階層的要求。

 

在美國(guó)，貸款買房是最主要的購(gòu)房形式。如果你是美國(guó)公民，只要能夠提交相應(yīng)的信用證明，比如從來(lái)沒(méi)有拖欠貸款、按時(shí)交納各種費(fèi)用、沒(méi)有不良記錄等，就可以在銀行輕松貸到購(gòu)房款。

 

澳大利亞 二手房多為花園洋房

 

澳大利亞的居住條件居世界領(lǐng)先地位，平均每2.7人擁有一套住宅，平均每套住宅的居住面積是187平方米。澳大利亞典型的住房是帶花園的獨(dú)立住宅，即中國(guó)人所說(shuō)的花園洋房，住宅都有冷熱水、灶具、烤爐和抽水馬桶、淋浴等基本起居設(shè)施。

 

澳大利亞的住房不管是新房還是二手房，一般都裝修齊全，購(gòu)房人基本不必再額外開(kāi)支。在澳大利亞買二手房也可通過(guò)銀行提供的貸款購(gòu)買，貸款金額可占到整個(gè)房?jī)r(jià)的95%，貸款期限長(zhǎng)達(dá)25年。

 

法國(guó) 郊區(qū)二手房?jī)r(jià)廉但費(fèi)事

 

法國(guó)住房緊張，僅54%的法國(guó)人有自己的房子，其余都是租私人住宅或者住公有住房。公有住房是政府興建的低租金住宅，專門提供給那些低收入家庭居住。不過(guò)，如果個(gè)人購(gòu)買住房的話，政府會(huì)提供住房抵押貸款，并根據(jù)各個(gè)家庭的收入和人口情況給予補(bǔ)貼。

 

雖然近年來(lái)法國(guó)政府加大了新房的建設(shè)力度，出現(xiàn)了一批新的住宅，但由于價(jià)格不菲，房屋市場(chǎng)還是租賃占了優(yōu)勢(shì)。當(dāng)然，也有部分法國(guó)人在城市郊區(qū)購(gòu)買比較便宜的二手房，那些獨(dú)立小樓式的住宅非常好賣。但是，這樣的舊房大多需要經(jīng)過(guò)自己裝修才能居住，可以說(shuō)價(jià)格便宜，但很費(fèi)精力。

 

英國(guó) 七八年就換一次房

 

在英國(guó)，70%的人擁有自己的住房，不過(guò)，英國(guó)人經(jīng)常棄舊從新，每隔七八年就要換一次房子，因此二手房市場(chǎng)很活躍。在英國(guó)中央銀行降息的帶動(dòng)下，住房貸款利率不斷下降，任何人，只要有職業(yè)和工資收入，都可申請(qǐng)抵押貸款，貸款期限一般為25年，這使得英國(guó)的住房市場(chǎng)更趨完善。

 

德國(guó) 租房市場(chǎng)有價(jià)目表

 

對(duì)普通德國(guó)人來(lái)說(shuō)，要買一棟房子并不是件容易事。有統(tǒng)計(jì)表明，德國(guó)有實(shí)力購(gòu)房的人不足半數(shù)，大多數(shù)德國(guó)人選擇租房住，因此二手房市場(chǎng)不活躍。為了增加租房?jī)r(jià)格的透明度，德國(guó)多數(shù)城市都制定了一個(gè)叫“房租明鏡”的價(jià)目表。這個(gè)價(jià)目表列出了該城市各種房產(chǎn)的大致租價(jià)。雖然房主和租房者可以就具體租金討價(jià)還價(jià)，但最后價(jià)格必須在這個(gè)價(jià)目表所規(guī)定的浮動(dòng)范圍內(nèi)。這個(gè)價(jià)目表很有權(quán)威性，就連法院在判決有關(guān)住房租金糾紛案中也會(huì)參照。

 

(柯欣)

 

歷史經(jīng)典

 

蘇東坡燒房契

 

據(jù)《梁溪漫志》記載，蘇東坡從儋縣向北回來(lái)，選擇住在陽(yáng)羨，邵民瞻給他推薦了一套價(jià)值五十萬(wàn)銅錢的房子，蘇東坡用盡身上所有的錢剛能買下，并選擇了個(gè)吉利的日子住進(jìn)新家。

 

后蘇東坡與邵民瞻在月下散步，偶然到了一個(gè)村子，聽(tīng)到有個(gè)老婦人哭得很傷心，便推開(kāi)門進(jìn)去，蘇東坡看見(jiàn)老婦人仍然在自顧自地哭泣，就問(wèn)她為何哭泣。老婦人說(shuō)：“我有一套房子，世世代代傳了幾百年，但我的兒子不肖，賣給了別人，現(xiàn)在我搬到這兒來(lái)了，住了百年的舊房子永遠(yuǎn)沒(méi)了，怎能不痛心？”蘇東坡問(wèn)她的那套房子在哪兒，得知正是自己剛買的房子。

 

聞聽(tīng)此言，蘇東坡立刻安慰老婦人：“你的房子是我買的，不用太悲傷，現(xiàn)在我把屋子還給你。”蘇東坡隨即叫人拿來(lái)買房的憑據(jù)，當(dāng)著老婦人面燒了。第二天蘇東坡叫老婦人的兒子接他母親回到原來(lái)的住所，竟然不索取所花之錢。(陸承)

 

奇聞逸事

 

古代賣房多為“捎帶手”

 

古代房子的第一代業(yè)主，一般都是自主建房，也就是說(shuō)，這套住房最開(kāi)始不是從市場(chǎng)上買來(lái)的，而是業(yè)主自己蓋的。房子蓋好后，因?yàn)榉N種原因，賣給第二代業(yè)主，然后再賣給第三代、第四代業(yè)主。總的來(lái)說(shuō)，從戰(zhàn)國(guó)到明清，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上賣來(lái)賣去的主要是二手房，也不存在產(chǎn)權(quán)年限一說(shuō)。

 

到隋唐時(shí)，有人蓋好房子后，或租或賣，從某種意義上講，他們可算是最早的“開(kāi)發(fā)商”了。有個(gè)叫竇乂的人，就是其中的佼佼者。竇乂很小的時(shí)候就死了爹娘，跟著舅舅一塊兒生活。竇乂先通過(guò)賣鞋、賣樹(shù)等生意賺了一些錢，后來(lái)有了80萬(wàn)錢的身家，就開(kāi)始向“房地產(chǎn)”行業(yè)進(jìn)軍。當(dāng)時(shí)長(zhǎng)安西市有一個(gè)廢棄的化糞池，面積有十幾畝，閑置七八年了，一直沒(méi)人買。竇乂把它買了下來(lái)，雇人填平，在上面蓋了20間店鋪，租給波斯人做生意，平均每天都能收上來(lái)幾千錢的房租。

 

再后來(lái)，竇乂聽(tīng)說(shuō)當(dāng)朝太尉李晟喜歡打馬球，于是斥資70萬(wàn)錢買下一塊地，又花30萬(wàn)錢把這塊地建成一片馬球場(chǎng)，送給了李晟。李晟很高興，從此跟竇乂結(jié)成死黨，有求必應(yīng)。有這種靠山保駕，竇乂發(fā)得更快了，不到40歲就成了長(zhǎng)安首富，人稱“竇半城”。

 

除了像竇乂這樣的“開(kāi)發(fā)商”，古代的“開(kāi)發(fā)商”還有一些相當(dāng)于今天的“公務(wù)員”、“退休干部”等，甚至官府自己就是“開(kāi)發(fā)商”。比如北宋有個(gè)“修完京城所”，這個(gè)機(jī)構(gòu)本來(lái)只能修筑城墻和宮殿，后來(lái)城墻修得差不多了，宮殿也蓋得夠豪華了，這個(gè)機(jī)構(gòu)就開(kāi)始轉(zhuǎn)型，開(kāi)始給朝廷搞創(chuàng)收。怎么搞創(chuàng)收呢？“修完京城所”向朝廷請(qǐng)示，劃撥給他們大片地皮，他們?cè)谏厦嫔w住宅、蓋店鋪，蓋好了，有的賣給老百姓，有的賃給老百姓，給國(guó)庫(kù)做了很大貢獻(xiàn)。

 

這些“開(kāi)發(fā)商”都不專門從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，也就是說(shuō)，他們搞房產(chǎn)開(kāi)發(fā)只是多元化經(jīng)營(yíng)的“捎帶手”，沒(méi)有誰(shuí)只靠賣房子吃飯。從唐朝到清末，中國(guó)一直沒(méi)有職業(yè)的“開(kāi)發(fā)商”，都是業(yè)余的。

 

(李開(kāi)周)

 

追根溯源

 

青銅器記載的地產(chǎn)交易

 

根據(jù)考古實(shí)物和歷史文獻(xiàn)證明，中國(guó)在西周時(shí)就出現(xiàn)了土地交易，在戰(zhàn)國(guó)時(shí)就有房屋買賣。

 

在一個(gè)名字叫“盉”的西周青銅器上，就刻有一段關(guān)于地產(chǎn)交易的銘文。意思大致是：公元前919年農(nóng)歷三月，一個(gè)叫矩伯的人分兩次把1300畝土地抵押給一個(gè)叫裘衛(wèi)的人，換來(lái)了價(jià)值100串貝殼的幾件奢侈品，包括兩塊玉、一件鹿皮披肩和一條帶花的圍裙。這是目前發(fā)現(xiàn)的最早的一宗不動(dòng)產(chǎn)交易。

 

在矩伯和裘衛(wèi)兩人完成土地抵押交易的93年后，也就是周厲王32年，又發(fā)生了一宗土地買賣。這宗土地買賣的交易過(guò)程也被刻在青銅器上。這次記錄的是周厲王買地的事。周厲王為擴(kuò)建王宮，買下一個(gè)叫鬲從的人的地，沒(méi)有立即給錢。鬲從擔(dān)心周厲王賴賬，周厲王派人對(duì)鬲從說(shuō)：“你別怕，我一定會(huì)照價(jià)付款的，如果我賴賬，就讓上天罰我被流放好了。”這在當(dāng)時(shí)是個(gè)很毒的誓。

 

周厲王買地花了多少錢，銘文上沒(méi)寫。有人買地，有人賣地，說(shuō)明當(dāng)時(shí)除了有土地抵押，還存在土地買賣，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)有了雛形。