購(gòu)房者想要了解一個(gè)待建或在建樓盤，最直觀的辦法是去看樓盤沙盤圖。那樣可以清晰了解樓盤的整體情況。但是當(dāng)樓盤交付時(shí)，很多購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)，沙盤中那些美麗的綠化、精致的小橋、超寬的樓間距，其實(shí)根本不存在。

 

購(gòu)房者想要了解一個(gè)待建或在建樓盤，最直觀的辦法是去看樓盤沙盤圖。那樣可以清晰了解樓盤的整體情況。但是當(dāng)樓盤交付時(shí)，很多購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)，沙盤中那些美麗的綠化、精致的小橋、超寬的樓間距，其實(shí)根本不存在。

 

售樓部那些沙盤背后，到底隱藏了多少行規(guī)？

 

沙盤上最重要的橋不見了

 

俞先生的新房正在建設(shè)中，可他最近卻忙著維權(quán)，起因是樓盤沙盤上的一座橋不見了。

 

“實(shí)地看過(guò)，周邊比較過(guò)，上網(wǎng)查過(guò)，沒想到最后還是敗給了沙盤。”說(shuō)到房子，俞先生一臉疲憊。俞先生在去年10月份購(gòu)買了城北某樓盤。當(dāng)時(shí)開發(fā)商力推的是6、7、8三幢樓。

 

“我去現(xiàn)場(chǎng)看過(guò)，說(shuō)實(shí)話這批房子位置不太好，兩邊沿馬路，戶型我也不是很喜歡。”俞先生說(shuō)，在售樓處看沙盤時(shí)發(fā)現(xiàn)，這三幢樓和二期之間有一座小橋。銷售員說(shuō)，通過(guò)這座橋，俞先生可以很輕松地從沿馬路的房子到達(dá)環(huán)境更好一些的二期，還可以享受二期的配套，生活會(huì)非常便利。

 

“正因?yàn)樯潮P上的這一眼，我最后下了單。”俞先生說(shuō)，這兩天他去看小區(qū)建設(shè)進(jìn)展，發(fā)現(xiàn)沙盤上的這座橋，在小區(qū)內(nèi)部根本找不到。“如果沒有這橋，這三幢房子就完全獨(dú)立，內(nèi)部沒有配套，沒有景觀，如果當(dāng)時(shí)沒有沙盤上的那座橋，我根本不會(huì)買這樣的房子。”俞先生說(shuō)，自己生性謹(jǐn)慎，沒想到最后在買房子的大事上，敗給了一個(gè)沙盤。

 

記者隨后找到了該樓盤的售樓處，銷售人員表示，這座橋?qū)儆诙谝?guī)劃，沙盤是一期推出前就做好的?？涩F(xiàn)在二期規(guī)劃未能全部通過(guò)，有關(guān)部門不同意在河道上建造這樣一座橋，“我們也正積極和有關(guān)部門協(xié)商，希望能盡量方便業(yè)主生活通行。不過(guò)目前協(xié)商不是很順利。有可能就不造了。不過(guò)沙盤本來(lái)就是一個(gè)參考，主要還是看合同的，合同上并沒有寫到這座橋。”

 

除了俞先生，盛女士也因?yàn)闃潜P沙盤，和開發(fā)商鬧得不可開交。盛女士購(gòu)買的房子是靠近機(jī)場(chǎng)的某樓盤，就要交付了。最近盛女士跑到現(xiàn)場(chǎng)一看，傻眼了。

 

“我看沙盤的時(shí)候，外立面的顏色是紅棕色，燈光一打，流光溢彩，非常奢華高雅?？涩F(xiàn)在，樓盤外立面是偏黃色的，看上去沉悶老土。原本以為是高端豪宅，現(xiàn)在一看，簡(jiǎn)直不敢恭維。”盛女士說(shuō)，當(dāng)初就是看了沙盤很滿意才買的房，沒想到實(shí)際出來(lái)和沙盤上的效果差了十萬(wàn)八千里，“開發(fā)商說(shuō)，沙盤只是一個(gè)參考，合同里也沒有寫清楚外立面顏色，我現(xiàn)在想維權(quán)也找不到法律依據(jù)啊。”

 

沙盤制作中不為人知的行規(guī)

 

所謂沙盤，其實(shí)就是小區(qū)樓盤模型。現(xiàn)在每一個(gè)售樓部都會(huì)在售樓大廳擺放沙盤，包括小區(qū)規(guī)劃的總體沙盤和部分戶型沙盤。

 

王先生是杭州某知名沙盤制作公司總經(jīng)理，旗下有100多名工人，制作樓盤沙盤10多年。杭州綠城、金地、中海、萬(wàn)科等大型房企的沙盤，大都由王先生的公司承包制作。

 

劉先生是上海某家大型模型公司的經(jīng)理，專門負(fù)責(zé)制作樓盤沙盤。接手的工作從新疆到海南，幾乎跑遍全中國(guó)。最近這段時(shí)間，他一直在開拓杭州市場(chǎng)，“杭州現(xiàn)在做沙盤的公司有數(shù)百家，還有不少是單槍匹馬干的，像包工頭一樣，來(lái)活了招一批人干，做好了就散。杭州房地產(chǎn)開發(fā)紅火，沙盤制作就競(jìng)爭(zhēng)激烈了。”

 

對(duì)于沙盤內(nèi)的那些貓膩，兩位經(jīng)理可以說(shuō)是再清楚不過(guò)。他們整理了五條沙盤制作中的潛規(guī)則。

 

一、調(diào)低樓高、調(diào)大樓間距

 

“調(diào)低樓高、調(diào)大樓間距，已經(jīng)是不成文的基本規(guī)矩了。”王先生說(shuō)，剛開始做這行時(shí)，他還會(huì)按照實(shí)際比例操作，可每次上交都會(huì)被退回重做，改的主要是這兩個(gè)問(wèn)題，“現(xiàn)在不用開發(fā)商說(shuō)，我們也會(huì)自動(dòng)調(diào)整放寬樓間距了。還有小區(qū)道路，也比實(shí)際圖紙放寬2厘米，由于我們一般人觀看模型是俯瞰的角度，而觀看現(xiàn)場(chǎng)是平視或仰視角度。因此，沙盤上的設(shè)計(jì)往往比實(shí)際社區(qū)規(guī)劃稀疏很多，同時(shí)也會(huì)給人高綠化率的感覺。”

 

二、消失的不利因素

 

劉先生說(shuō)，沙盤是要嚴(yán)格按照實(shí)際圖紙制作的。可有些設(shè)備設(shè)施，就算圖紙上有，他們也會(huì)主動(dòng)忽視。“垃圾房、變電站、高壓電線、地下車庫(kù)出入口、水泵室等，肯定不能出現(xiàn)在沙盤上。如果我把這些都做進(jìn)沙盤，那開發(fā)商會(huì)直接把我們公司從合作名單上剔除。”

 

劉先生說(shuō)，前年有一次制作沙盤時(shí)，他們?yōu)榱嗽黾由顨庀?，將圖紙上的垃圾房做了出來(lái)，還擺放了幾個(gè)小人在丟垃圾的樣子。結(jié)果開發(fā)商看了，二話不說(shuō)，不僅拒收了這個(gè)沙盤，還直接和他們斷絕了合作關(guān)系，至今沒有再合作過(guò)。

 

三、曖昧的距離

 

配套設(shè)施的安放，也是沙盤制作的一個(gè)貓膩點(diǎn)。例如王先生手頭正在制作的田園板塊一個(gè)樓盤沙盤，按照開發(fā)商要求，特別點(diǎn)出了西湖、武林門等市中心區(qū)域位置，“這些區(qū)域安放有講究，不能離得太遠(yuǎn)，但也不能太近。最好是三個(gè)手掌的距離，這樣一眼掃過(guò)，這些區(qū)域就會(huì)有在同一板塊的視覺差。”

 

還有學(xué)校，如果樓盤周邊有學(xué)校，必須安放在樓盤最近的距離，“馬路全部要縮窄，最好做成一條小道，要顯得樓盤與學(xué)校其實(shí)是一體的。學(xué)校也要做得特別漂亮，要像重點(diǎn)學(xué)校的樣子。”王先生說(shuō)，其實(shí)這個(gè)樓盤的學(xué)區(qū)根本還沒有確定。

 

四、寬敞明亮的戶型

 

還有一些戶型沙盤，也有講究。“做戶型沙盤，窗戶都會(huì)放寬些，顯得窗明幾凈。有些戶型差的，就會(huì)縮短走廊長(zhǎng)度，放寬進(jìn)深，特別是一些南北通透的套型，雖然實(shí)際上窗外是北側(cè)房屋的通道，但我們也不能做出來(lái)，還要弄點(diǎn)綠化上去。”

 

“再比如土黃色的外立面，我們會(huì)在樓的模型里放上些紅色的小燈泡，這樣看起來(lái)有紅棕色的感覺，更高雅些。和水系里放藍(lán)色的燈光，看起來(lái)晶瑩剔透。”劉先生說(shuō)，盛女士看到的樓盤外觀顏色，可能就是這么來(lái)的。

 

五、不確定的規(guī)劃

 

“還有就是樓盤還沒通過(guò)的規(guī)劃，或者一期通過(guò)，二期還沒有的，我們都會(huì)先做到沙盤上，盡量顯示最完美的樓盤狀態(tài)。”就像俞先生遇到的情況，就是二期規(guī)劃的橋還未通過(guò)審批，但是模型先做好了。開發(fā)商自然會(huì)把最理想的規(guī)劃放在了沙盤之中，“最后這些規(guī)劃設(shè)計(jì)能不能實(shí)現(xiàn)，就要靠購(gòu)房者自己去和售房人員確定了。”

 

“沙盤陷阱”要維權(quán)最好結(jié)合其他證據(jù)

 

王先生說(shuō)，沙盤上其實(shí)有句非常重要的話，非常小，一般隱藏在沙盤角落，“本沙盤只是示意，僅提供參考，具體以規(guī)劃圖為準(zhǔn)”。

 

浙江浙元律師事務(wù)所副主任張軼群律師表示，這句很小的“沙盤僅供參考”，基本是行規(guī)，除非沙盤與實(shí)際樓盤在規(guī)劃上相差太大，比如該標(biāo)的樓棟沒有，或改變規(guī)劃后而沙盤未重做等，否則很難追究開發(fā)商虛假宣傳或欺詐銷售的法律責(zé)任。

 

按相關(guān)部門的要求，開發(fā)商使用模型時(shí)，必須注明模型或效果圖等字樣。開發(fā)商對(duì)沙盤模型內(nèi)關(guān)于樓盤內(nèi)具體情景的解讀有效，樓盤外的則無(wú)效，也可以不涉及。

 

張軼群律師提醒，要保護(hù)自身合法權(quán)益，就應(yīng)在購(gòu)房前主動(dòng)、積極了解相關(guān)情況，看沙盤不如多問(wèn)實(shí)際數(shù)據(jù)，多做實(shí)地考察。并盡量將預(yù)售合同內(nèi)容約定得詳細(xì)些，特別是要將會(huì)影響自己購(gòu)買這套房屋的因素寫入合同。

 

此外，購(gòu)房者還可以直接到規(guī)劃局查規(guī)劃圖，將沙盤設(shè)施與規(guī)劃圖一一對(duì)應(yīng)，“被隱身”的公共設(shè)施也一目了然。還可以考察道路、綠化帶、公園、湖泊等是否真實(shí)存在。

 

此前北京一位張女士購(gòu)房時(shí)，從沙盤看，小區(qū)外側(cè)的裙樓是一樣高的，等交房時(shí)，拐角的部分比其他地方的裙樓高了2米左右，剛好擋住了位于小區(qū)里側(cè)的她的房子視野。原來(lái)從她家的陽(yáng)臺(tái)看出去，可以看到對(duì)面的廣場(chǎng)，當(dāng)時(shí)也是因?yàn)檫@個(gè)才買的，現(xiàn)在恰好被擋住了。

 

最后張女士和開發(fā)商對(duì)簿公堂，依靠沙盤拍照、結(jié)合售房書面廣告、合同等證據(jù)打贏官司。