如果按在建項目規(guī)模計算，中國已經(jīng)成為美國鐵獅門公司發(fā)展最快也是最大的市場。
在過去幾年，鐵獅門公司一直被“退出中國”的傳言深深困擾。日前，鐵獅門高級董事總經(jīng)理、中國首席執(zhí)行官包志遠在美國紐約的公司總部向包括《第一財經(jīng)日報》在內(nèi)的中國記者表示，鐵獅門在中國的投資和開發(fā)并不僅僅是5年或是10年的計劃，而是希望建立一個長期的合作發(fā)展的關系，并且與中國共同努力，從而可以在未來50年甚至70年的時間里共同發(fā)展。
中國的機會
根據(jù)鐵獅門公司提供的資料，公司目前共同投資的資產(chǎn)項目達140億美元，混合資金來源的基金資產(chǎn)規(guī)模達100億美元，此外，公司正在管理的資產(chǎn)總額約350億美元。
目前鐵獅門在中國已確定的地產(chǎn)投資項目約200萬平方米。最新確定的一筆投資是位于上海前灘國際商務區(qū)的綜合體項目，地上建筑面積超過30萬平方米，將包括甲級辦公室、高檔商業(yè)中心以及濱江公寓住宅等設施。
鐵獅門早于2008年初已在上海以67.517億元拿下了當時有“地王”之稱的新江灣城“F地塊”，該項目在拿地后進展緩慢；同時，鐵獅門在成都開發(fā)的晶融匯一棟寫字樓在一年半前整體出售給平安集團。上述一系列舉動，令鐵獅門“退出中國”的傳言甚囂塵上。
最新的消息是，鐵獅門在上海新江灣城的項目目前已經(jīng)進入前期招商階段，耐克集團已決定將大中華區(qū)總部落戶該項目。
包志遠透露，在晶融匯一棟寫字樓出售給平安集團后，鐵獅門公司也與其建立了長期合作關系。“我們不希望在一個城市只做一個項目，而是希望在這個城市有3~4個項目，甚至更多項目長期發(fā)展。”
但是，對未來在中國的發(fā)展，鐵獅門仍拒絕透露具體的計劃。鐵獅門公司負責巴西與中國業(yè)務的高級董事總經(jīng)理馮凱希對記者稱，鐵獅門不會對中國的投資比例設立特定的百分比，而是根據(jù)投資機會而定。“中國確實有很多投資的機會，而且不論是中國國內(nèi)還是國外的投資者，他們對中國都非常感興趣，這對鐵獅門而言都是機會。”
包志遠告訴記者，鐵獅門在中國選擇投資的城市時，除了考慮本地的經(jīng)濟發(fā)展水平外，還會關注中國本地及外國公司在這個城市的發(fā)展需求，如果很多公司都對這個城市感興趣并有擴張需求，就意味著他們對于高質(zhì)量的房地產(chǎn)項目會有需求和要求。對鐵獅門而言，這就是投資的機會。
事實上，鐵獅門自稱是跨國企業(yè)的房東，在全球財富100強的企業(yè)中，有三分之一的公司是鐵獅門的租戶，在財富前500強企業(yè)中，有200家企業(yè)是公司在全球范圍的租戶。
在鐵獅門取得的上海新江灣城“F地塊”掛牌出讓時，地塊的掛牌文件針對競買人條件有明確的要求，其中一條就是“與500強企業(yè)中不少于100家有緊密的租賃合作關系”，這在當時被業(yè)界看成是一個幾乎將所有國內(nèi)開發(fā)商拒之門外的“門檻”。
對鐵獅門而言，這些租戶不僅僅是公司的客戶資源，還有可能是未來投資的合作伙伴。鐵獅門每年都會召集這些跨國企業(yè)地產(chǎn)業(yè)務的負責人一起舉行閉門會議，共同探討地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢，也會與客戶分享共同的投資機會。
地產(chǎn)全球化
到目前為止，鐵獅門已經(jīng)收購、改建、開發(fā)及運營了約1150萬平方米的高端辦公樓宇及94000套住宅，超過300個項目，總價值逾636億美元。項目遍及美國、德國、英國、印度、巴西及中國等國家。
今年初，中國開發(fā)規(guī)模最大的地產(chǎn)商萬科剛宣布與鐵獅門在美國舊金山合作開發(fā)住宅項目。鐵獅門公司總裁兼聯(lián)席首席執(zhí)行官徐瑞柏告訴記者，雙方合作的項目已經(jīng)動工。“當?shù)厥袌鲇衼碜灾袊顿Y者和當?shù)鼐用竦男枨?，而且需求量很?rdquo;。
據(jù)他透露，鐵獅門與萬科的合作進展非?？?。最初萬科給鐵獅門發(fā)了一封郵件，表達了希望合作的意圖。而從雙方簽訂合作意向到最終達成交易，只花了45天的時間。“這是萬科第一次海外投資，鐵獅門之前與萬科也沒有接觸過。萬科的動作非?？?，讓我們受到觸動。”
萬科總裁郁亮曾在公開場合表達了希望通過與鐵獅門的合作學習鐵獅門從拿地到開發(fā)的整個過程。但鐵獅門在拿地方面的一條原則對國內(nèi)的大多數(shù)開發(fā)商而言，并不容易做到。
徐瑞柏稱，鐵獅門在中國的投資中，最關注，也最為謹慎的，正是在土地方面的投資。“我們在財務上是非常保守的，我們只用現(xiàn)金的方式去買地。我們公司是沒有金融負債的，也不會用離岸融資的方式進行融資。唯一的融資是以項目為基礎進行融資，而且融資額不能超過項目成本的50%。”
此外，鐵獅門的金融化運作模式也是萬科學習的目標之一。
事實上，鐵獅門已經(jīng)在中國成功發(fā)行兩只人民幣基金。其中第一只基金募集了12億元人民幣，將投向蘇州的一個綜合體項目。第二只基金計劃募集30億元人民幣，計劃投向上海前灘項目。
徐瑞柏稱，兩只基金的投資人主要來自中國的機構投資者和高凈值收入人群。但他拒絕透露這些投資人更詳細的情況。
另據(jù)馮凱希透露，目前投資者“或多或少地期待在中國可以獲得20%左右的投資回報率”。但由于每個國家、每個市場的情況不同，投資人對投資回報率的期待也是不同的。像美國這樣地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史比較長的國家，市場相對穩(wěn)定，投資者對投資回報率的期許相對會比較低。“而在新興市場，為了讓這個市場的投資更具有吸引力，相對而言它的投資回報率的期待會比較高。”
鐵獅門早在很多年前就已經(jīng)對中國產(chǎn)生濃厚的興趣。在上世紀80年代后期，鐵獅門曾與一家美國公司合作在中國投資一個項目，但最終未能成行。
鐵獅門公司董事會主席徐杰儒則對記者稱，他31年前第一次到中國，“我看到了許多的改變，就像去拜訪不同的星球”。他雖然拒絕預測鐵獅門未來在中國的發(fā)展具體計劃及指標，但他笑稱：“如果我們在中國的發(fā)展速度低于7.5%的話，那實在是太意外了，太讓我想象不到了。事實上如果低于7.5%的話，我會非常失望的。”
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