從明確“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖”到更注重“加大保障性住房建設(shè)和供給”,對(duì)比歷年來的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議內(nèi)容不難發(fā)現(xiàn),會(huì)議關(guān)于房地產(chǎn)市場的表述已經(jīng)發(fā)生了改變:不再提及“調(diào)控”等字眼,更注重通過政府保障解決好低收入群體的住房問題。業(yè)內(nèi)人士分析,新一屆政府弱化調(diào)控,變“堵”為“疏”的思路逐漸清晰,供給端或成為未來房地產(chǎn)市場政策的著力點(diǎn)。歷經(jīng)10年的房地產(chǎn)調(diào)控站在了一個(gè)新的“十字路口”。

不提“調(diào)控”是“進(jìn)步”市場主導(dǎo)成趨勢(shì)

自從2003年,中國房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為支柱產(chǎn)業(yè)以來,“房地產(chǎn)調(diào)控”就成為歷年全國兩會(huì)和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議討論的熱點(diǎn),為防止樓市投資過熱、抑制投機(jī)需求,政府頻頻“出手”,樓市就陷入了“過熱—調(diào)控—反彈-調(diào)控”的周期循環(huán)中。

回顧近五年(2009年至2013年)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議關(guān)于房地產(chǎn)市場的表述,房地產(chǎn)市場調(diào)控均有所涉及。2011年和2012年連續(xù)強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖”;2011年明確提出促進(jìn)房價(jià)合理回歸;2010年和2009年都提到逐步形成符合國情的商品房體系。

今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出,要努力解決好住房問題,加大廉租住房、公共租賃住房等保障性住房建設(shè)和供給,做好棚戶區(qū)改造。關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控只字未提令許多業(yè)內(nèi)人士頗感意外。

“長期以來,從中央到地方出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策,事實(shí)證明效果并不理想。政府也一直在尋找房地產(chǎn)市場發(fā)展正確的路徑和方向。中央財(cái)經(jīng)大學(xué)民生經(jīng)濟(jì)研究中心主任李永壯表示,無論是此前結(jié)束的十八屆三中全會(huì),還是剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議,不提房地產(chǎn)調(diào)控也在情理之中。這釋放出樓市從政府主導(dǎo)向市場主導(dǎo)轉(zhuǎn)化的信號(hào)。”

實(shí)際上,十八大以來,新一屆中央領(lǐng)導(dǎo)集體很少提及“房地產(chǎn)調(diào)控”“不再強(qiáng)調(diào)‘調(diào)控’是一種進(jìn)步,說明未來會(huì)強(qiáng)化市場的決定性作用。”住建部政策研究中心原副主任王玨林說,這說明政府對(duì)房地產(chǎn)市場的態(tài)度將由需求管理轉(zhuǎn)向供給管理,下一步要從供給端來加大支持力度,既要增加供給,又要釋放存量,房地產(chǎn)政策將由“堵”變成“疏”。

今年,北京市明確提出要發(fā)展價(jià)格低于周邊市場30%,面積以90平方米以下為主的自住型商品住房。該房源一經(jīng)推向市場就受到“夾心層”的“熱捧”。

北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,推出自住型商品住房是政府調(diào)控思路想供給端轉(zhuǎn)變邁出的實(shí)質(zhì)性一步。對(duì)于低收入群體,政府有保障房支撐,對(duì)于中等收入群體,政府提供帶有保障性質(zhì)的自住型商品住房。而未來的高端商品房完全可以由市場來決定。

各地樓市出現(xiàn)“分化”市場化需完善微觀環(huán)境

以行政手段為主的房地產(chǎn)調(diào)控思路頗受業(yè)界詬病,屢調(diào)屢漲的“怪圈”也難以打破,主要原因在于限價(jià)、限購、限貸等多種手段都針對(duì)控制房價(jià)和抑制需求,容易造成“一刀切”的局面。這種調(diào)控思路難以為繼,也不適用于當(dāng)前各地樓市的不同現(xiàn)狀。

從今年10月份起,北上廣深等一線城市拉開了各地出臺(tái)新一輪調(diào)控政策的序幕。根據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部的統(tǒng)計(jì),10月以來,武漢、南昌、沈陽、廈門、長沙、杭州、南京、太原等地相繼收緊了樓市調(diào)控政策,主要措施包括提高二套房首付比例以及延長非戶籍人士限購年限。這些城市的房價(jià)漲幅均名列全國前茅。

廣州作為領(lǐng)漲的一線城市,成為調(diào)控收緊最嚴(yán)厲的城市,對(duì)非戶籍人士購房要求提供5年內(nèi)連續(xù)繳交3年以上的納稅或社保證明。今年以來,市場表現(xiàn)疲軟的三四線城市如溫州、徐州、蕪湖等地,紛紛通過放松限購措施來緩解當(dāng)?shù)氐母邘齑鎵毫Α?/div>