2013年年初，此前一向行動較為低調(diào)的佳兆業(yè)集團(tuán)，忽然高調(diào)出現(xiàn)在各一二線城市的土地招拍掛市場，更一度出現(xiàn)與直奔千億的大型房地產(chǎn)公司拉鋸式競價(jià)拿地的局面，關(guān)于其在今年5月份“十二天進(jìn)四城”的舉動亦頗受關(guān)注。
根據(jù)理財(cái)周報(bào)記者初步統(tǒng)計(jì)，截至發(fā)稿前，佳兆業(yè)今年獲取土地共耗資132.794億元，其中約93%的金額用于在一二線城市布局，總計(jì)金額超出年初制定的95億元拿地目標(biāo)約40%。
年內(nèi)頻繁擴(kuò)充儲備的行為，令其在今年年中時(shí)凈負(fù)債率抬升至82.4%，已超出約73%的行業(yè)平均水平。
而也有行業(yè)內(nèi)分析師表示，這家被稱為“舊改之王”的土生深圳公司，大本營屬較早進(jìn)入“舊改時(shí)代”的城市。在面臨回歸一二線城市競爭大、在銷售數(shù)據(jù)占比30%的深圳土地市場面臨諸多舊改項(xiàng)目競爭對手的局面時(shí)，抬高杠桿是其走向快速增長的一個(gè)開端。
大本營進(jìn)入舊改時(shí)代，爭食激烈
作為一家創(chuàng)立之時(shí)即開始做舊改項(xiàng)目的房地產(chǎn)公司，業(yè)界對于佳兆業(yè)舊改團(tuán)隊(duì)的評價(jià)一直不低，“董事長談判風(fēng)格很大氣”等評價(jià)或許即是支撐起這家公司核心運(yùn)營的一部分。
“從1999年成立以來，佳兆業(yè)十幾年一直在做舊改，他們在城市更新方面有更豐富的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)和項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)。”在徐楓看來，根據(jù)目前佳兆業(yè)旗下接近40個(gè)城市更新項(xiàng)目、總占地面積約1400萬平方米的構(gòu)架而言，“他們可以說是國內(nèi)規(guī)模最大的舊改集團(tuán)”。
“一般的大公司沒有動力做舊改，這種項(xiàng)目從雙方開始討論到后來敲定進(jìn)行買賣，一般需要三到四年的時(shí)間。”有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者，在開發(fā)舊改項(xiàng)目過程中，經(jīng)常遭遇共有產(chǎn)權(quán)糾紛等問題，容易拖累整體的項(xiàng)目進(jìn)度。
但是，上述人士提醒道，獲取舊城改造項(xiàng)目對公司現(xiàn)金流的要求，實(shí)際上并沒有如公開參與市場招拍掛一般高，對于款項(xiàng)的支付時(shí)間等條件均可通過談判解決。“舊改項(xiàng)目毛利率很高，加上佳兆業(yè)的舊改產(chǎn)品主打剛需，銷售周轉(zhuǎn)很快，對于公司的現(xiàn)金流貢獻(xiàn)很明顯”。
根據(jù)中國房產(chǎn)信息集團(tuán)統(tǒng)計(jì)顯示，截至今年前11個(gè)月，佳兆業(yè)集團(tuán)在深圳的四個(gè)項(xiàng)目，包括深圳佳兆業(yè)城市廣場、深圳新都匯家園、深圳大鵬佳兆業(yè)假日廣場及深圳佳兆業(yè)悅峰花園，為集團(tuán)貢獻(xiàn)銷售比例達(dá)29%，亦令其在深圳現(xiàn)樓市場銷售僅次于萬科。
“相對來說，深圳是最早進(jìn)入舊改時(shí)代的城市之一，而深圳市場現(xiàn)在土地資源稀缺，舊改項(xiàng)目成為重要的土地來源。”徐楓提醒記者，目前而言，深圳舊改市場競爭激烈，除了佳兆業(yè)，還有萬科、卓越等大型地產(chǎn)公司對當(dāng)?shù)嘏f改市場亦投入較多關(guān)注。
在今年6月，原佳兆業(yè)集團(tuán)舊改猛將耿延良，經(jīng)媒體確認(rèn)已加盟卓越集團(tuán)，擔(dān)任副總裁兼城市更新集團(tuán)有限公司總經(jīng)理，主要負(fù)責(zé)卓越集團(tuán)在城市更新方面的工作。而去年年中呈現(xiàn)的萬科與佳兆業(yè)強(qiáng)悍爭食CBD舊改項(xiàng)目一幕，亦一度沸沸揚(yáng)揚(yáng)。“佳兆業(yè)發(fā)展并非一家獨(dú)大。”
面對彼時(shí)深圳市場的激烈競爭，佳兆業(yè)集團(tuán)向理財(cái)周報(bào)記者表示，“深圳地區(qū)競爭雖然激烈，但土地供應(yīng)少，去化率很快，相應(yīng)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)也比較小。公司會利用舊改優(yōu)勢在深圳獲得土地儲備，且此類項(xiàng)目利潤率較高，對提升銷售收入起到非常積極的作用”。
相比之下，“華南五虎”之一的富力地產(chǎn)此前在廣州市獵德區(qū)與新鴻基地產(chǎn)、合景泰富權(quán)益獲取的舊改項(xiàng)目，由于定位在高端，則在一定程度上影響了該項(xiàng)目的整體周轉(zhuǎn)速度。
今年拿地金額是去年三倍
根據(jù)理財(cái)周報(bào)記者初步統(tǒng)計(jì)，今年截至發(fā)稿前，佳兆業(yè)集團(tuán)在獲取土地儲備方面共花費(fèi)132.794億元，相較于去年合共45.2億元的近三倍。
“他們拿地有時(shí)候看起來挺勇猛的。”在某港資券商房地產(chǎn)分析師看來，從2009年至2012年，佳兆業(yè)的土地儲備幾乎翻番，“明年的拿地沖動可能也比較高。”
在上述分析師看來，正是在2010-2011年期間，佳兆業(yè)較為集中在營口、鞍山等三四線城市獲取土地，用較小的成本將較大規(guī)模的土地收入囊中，并通過快速周轉(zhuǎn)進(jìn)行開發(fā)銷售，從而通過收回的現(xiàn)金流，從2012年開始，回歸一二線城市。
公告顯示，佳兆業(yè)在2012年獲取的儲備均價(jià)為1588元/平方米，有約41%的儲備面積位于上海、成都等一二線城市，約78%的拿地金額用于前述城市的花費(fèi)。
雖然在2012年初就已經(jīng)提出轉(zhuǎn)舵一二線城市的規(guī)劃，但是相比而言，佳兆業(yè)集團(tuán)今年在一二線城市的布局更顯進(jìn)取。
理財(cái)周報(bào)記者根據(jù)佳兆業(yè)公告初步統(tǒng)計(jì)，今年截至發(fā)稿時(shí)，佳兆業(yè)集團(tuán)在一二線城市獲取項(xiàng)目中，規(guī)劃建筑面積占總體量的約93%，相較于去年的約50%已然大幅提升。
佳兆業(yè)集團(tuán)2013年中期報(bào)告顯示，以建筑面積計(jì)算，公司土地儲備位于一線及二線城市的比例占據(jù)土地儲備的27.5%“這跟公司之前表述的，在一二線城市達(dá)到七成的目標(biāo)，差距還很大。”該信息集團(tuán)的分析師沈曉玲表示，“預(yù)示著今后將繼續(xù)聚焦在一線和二線核心城市集中拿地。”
“佳兆業(yè)目前面臨的一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)就是，還是有比較多的土地儲備在三線城市，需要時(shí)間消化。”某港資券商分析師總結(jié)道。
對此，美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)徐楓認(rèn)為，一二線城市有兩個(gè)難以替代的優(yōu)勢：其一是市場容量穩(wěn)定，市場溢價(jià)率高，盈利充分；其二則是市場恢復(fù)能力快。
“2013年拿的這些廣州的地，他們應(yīng)該也是有打算在未來做舊改。”香港某券商分析師表示。
抬杠桿財(cái)務(wù)壓力略升
毫無疑問，今年略微激進(jìn)的拿地行為，也對佳兆業(yè)集團(tuán)的財(cái)務(wù)水平形成了一定程度的壓力。根據(jù)公司中報(bào)顯示，截至今年上半年，公司凈負(fù)債率從去年年末的66.8%上升至82.4%，而根據(jù)輝立證券此前發(fā)布的研究報(bào)告稱，預(yù)計(jì)在今年年末，該公司凈負(fù)債率在75%-80%的水平。
對此有分析師指出，權(quán)益?zhèn)鶆?wù)增加，并未對公司形成較大的短期債務(wù)壓力。
“根據(jù)我們的觀察，企業(yè)凈負(fù)債率增加，主要與企業(yè)采取高周轉(zhuǎn)策略有密切關(guān)系。”沈曉玲認(rèn)為，這是其業(yè)績目前正處于快速增長的開端的原因。
“他們集團(tuán)通過引入發(fā)債方面的專業(yè)人才，為公司降低成本帶來了一些幫助。”上述香港地區(qū)券商分析師表示，在短期內(nèi)，佳兆業(yè)的債務(wù)壓力并不大，其最近一期到期債務(wù)需要在2015年還清。
資料顯示，在2010年，佳兆業(yè)集團(tuán)引進(jìn)原于工商東亞融資部任職董事總經(jīng)理的譚禮寧，為公司制定投融資策略。
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