“錢荒”再襲 等不到銀行貸款

 

滬銀行調(diào)高首套房貸利率

 

一直以來(lái)，由于上海市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，資金價(jià)格處于洼地，各家銀行尤其是國(guó)有銀行對(duì)上海市場(chǎng)的房貸利率調(diào)價(jià)十分謹(jǐn)慎。即使在資金最為吃緊的2011年、2012年，廣東、江蘇等地國(guó)有大行相繼對(duì)首套房貸實(shí)行對(duì)基準(zhǔn)利率上浮的定價(jià)，股份制銀行又在全國(guó)范圍內(nèi)相繼以“提高進(jìn)入門檻”(即取消利率優(yōu)惠甚至上浮)的方式退出房貸市場(chǎng)，上海各家國(guó)有大行也保持按兵不動(dòng)的審慎思路，沒(méi)有跟進(jìn)漲價(jià)。

 

2012年中，工行曾按總行要求一度暫停過(guò)對(duì)首套房貸實(shí)行8.5折的利率優(yōu)化，但一段時(shí)間以后又悄然恢復(fù)。此次房貸提價(jià)正值年末。兩家調(diào)價(jià)的銀行均透露，“上調(diào)房貸利率是針對(duì)明年的一個(gè)較為長(zhǎng)遠(yuǎn)的定價(jià)策略”。

 

房貸緊縮升級(jí)到全國(guó)

 

有媒體報(bào)道，暫停房貸的現(xiàn)象由一線城市發(fā)展到二三線城市，“停貸潮”有蔓延全國(guó)之勢(shì)。經(jīng)濟(jì)之聲昨晚(13號(hào))采訪數(shù)據(jù)原始發(fā)布方、銀行以及房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士發(fā)現(xiàn)，房貸市場(chǎng)收緊的情況的確存在，但暫停房貸的銀行所占市場(chǎng)份額不高。同時(shí)，預(yù)計(jì)年末房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫不會(huì)持續(xù)到明年。數(shù)據(jù)原始發(fā)布方“融360”房貸數(shù)據(jù)研究中心的研究員告訴記者，從全國(guó)范圍來(lái)看，11月暫停房貸的銀行數(shù)量比較大。研究員：這次摸底了32個(gè)重點(diǎn)城市的近500家銀行，結(jié)果發(fā)現(xiàn)16.75%的銀行首套房已經(jīng)停貸，16.85%的銀行二套房已經(jīng)停貸了。

 

僅2成城市首套房貸利率有優(yōu)惠

 

隨著二次“錢荒”的到來(lái)，全國(guó)各城市銀行貸款總體進(jìn)一步收緊。最新數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)對(duì)全國(guó)21個(gè)城市66家銀行調(diào)研結(jié)果，三成非國(guó)有銀行停止了個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，二套房停貸比例略高于首套房；從首套房來(lái)看，僅剩2成城市還存在貸款利率優(yōu)惠，而廣州、佛山和惠州首套房貸利率甚至在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮了10%。

 

首套房方面，所調(diào)研的66家銀行中，2013年年末較2013年上半年有65%的國(guó)有銀行首套房貸款利率有不同程度的收緊，而4%的國(guó)有銀行基本停止了個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，其余30%的國(guó)有銀行貸款利率與年初持平。商業(yè)銀行在首套房貸款上收緊的力度最大，35%的商業(yè)銀行停止了個(gè)人住房貸款，有50%的商業(yè)銀行不同程度地調(diào)高了貸款利率，僅15%的商業(yè)銀行仍維持今年上半年的水平，但這些商業(yè)銀行普遍對(duì)貸款人的資信情況要求更為嚴(yán)格，甚至有銀行要求貸款人在銀行必須辦理某些特定業(yè)務(wù)。

 

二套房方面，臨近年底，全國(guó)16個(gè)城市相繼出臺(tái)了收緊調(diào)控的政策，北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京和南昌等7城市二套房首付比例均提至7成。

 

調(diào)控將注重差別化限購(gòu)仍沿用

 

控房?jī)r(jià)：轉(zhuǎn)變調(diào)控思路

 

十八屆三中全會(huì)上，一系列民生重大決策將對(duì)人們的生活產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。作為政策的執(zhí)行者、推動(dòng)者，各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部們?cè)趺纯?？記者近日就三中全?huì)《決定》中的七大民生熱點(diǎn)問(wèn)題，在省委黨校的學(xué)員中進(jìn)行了調(diào)查，并采訪了部分調(diào)查對(duì)象。本次調(diào)查共向省委黨校7個(gè)主體班次發(fā)放問(wèn)卷，實(shí)收255份，有效問(wèn)卷254份。參與人員中，廳級(jí)18人、處級(jí)125人、科級(jí)111人。

 

【調(diào)查】本次全會(huì)中，你最關(guān)注的樓市話題是什么？47%的人認(rèn)為是房地產(chǎn)調(diào)控思路轉(zhuǎn)變。33%的人認(rèn)為是房產(chǎn)稅全面鋪開。27%的人認(rèn)為是農(nóng)村集體土地入市。15%的人認(rèn)為是新型城鎮(zhèn)化。17%的人認(rèn)為是保障房制度。17%的人關(guān)注住房信息聯(lián)網(wǎng)。5%的人關(guān)注以房養(yǎng)老。

 

房地產(chǎn)調(diào)控將更趨靈活和市場(chǎng)化

 

從十八屆三中全會(huì)到上周閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、全國(guó)城鎮(zhèn)化工作會(huì)議，三次會(huì)議及有關(guān)文件都沒(méi)有明確提及“房地產(chǎn)調(diào)控”，但在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，有關(guān)文件精神多處都與房地產(chǎn)相關(guān)。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)(廊坊萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng))董事長(zhǎng)王健林在接受新京報(bào)記者采訪時(shí)就表示，城鎮(zhèn)化是一定離不開房地產(chǎn)的，當(dāng)然不能說(shuō)城鎮(zhèn)化就是房地產(chǎn)。不直接提房地產(chǎn)調(diào)控，并不等于不調(diào)控房地產(chǎn)。在業(yè)內(nèi)看來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控正在轉(zhuǎn)向。未來(lái)，在今年中央一系列精神指導(dǎo)下，房地產(chǎn)調(diào)控也將趨向市場(chǎng)化，趨向靈活。

 

一線城市“限購(gòu)”不會(huì)很快退出

 

全國(guó)城鎮(zhèn)化工作會(huì)議提出，要全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件，嚴(yán)格控制特大城市人口規(guī)模。這一表述與十八屆三中全會(huì)《關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》是一脈相承的。

 

對(duì)于嚴(yán)格控制特大城市人口規(guī)模等精神，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心原主任陳淮日前表示，限購(gòu)政策也可以理解為控制城市規(guī)模走勢(shì)的一種辦法。中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)也認(rèn)為，從城市發(fā)展角度，戶籍政策是差別化的，限購(gòu)這樣的行政手段仍然會(huì)沿用。

 

年末買房如何定策略？

 

剛需：忍痛也要買房

 

專家表示，“房貸荒”雖由多方面原因造成,但仍對(duì)購(gòu)房者產(chǎn)生諸多負(fù)面影響。應(yīng)繼續(xù)貫徹落實(shí)好差別化住房信貸政策,積極滿足居民家庭首套自住購(gòu)房的合理信貸需求。

 

記者簡(jiǎn)單測(cè)算：假設(shè)商業(yè)貸款100萬(wàn)元，貸款20年,若以基準(zhǔn)利率的八折貸款，每月需還款6732元，共計(jì)支付利息615885元；若貸款利率恢復(fù)到基準(zhǔn)利率,則每月需還款7485元，共計(jì)支付利息796447元；若貸款利率上浮10%,則每月需還款7879元，共計(jì)支付利息891090元。

 

據(jù)個(gè)人房產(chǎn)金融服務(wù)專業(yè)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在首次置業(yè)人群中,使用貸款的比例在70%左右。首套房貸款利率提升，無(wú)疑大大提高了剛需群體的購(gòu)房成本。分析認(rèn)為，部分城市，價(jià)上漲過(guò)快，使得許多購(gòu)房者即使利率上升也要“忍痛買房”。

 

年末優(yōu)惠多選擇最適合的房源

 

案例1：媒體人陳女士買了一套44.03平方米的小戶型，單價(jià)4000元。她談到買小戶的心得：“當(dāng)時(shí)，一直想投資套小戶型，就留心觀察了一下，我發(fā)現(xiàn)群里很多人說(shuō)平泉路附近房子租金高，而且想租都租不到，我就動(dòng)心了，恰好有人要賣房，我就花了17.6萬(wàn)元一次性買下了這套房，裝修加買家電，花了不到三萬(wàn)，目前，出租一個(gè)月1500元，租期2年。”

 

置業(yè)策略：面對(duì)市場(chǎng)中的小戶型產(chǎn)品，陳女士認(rèn)為，要看是自住還是投資。“買小戶投資，位置好是第一關(guān)鍵，要是自住的話，就無(wú)所謂了，因?yàn)樽宰?duì)房子本身要求更高， 比如房屋朝向、格局等，南向的房子更適合自住。”但要是投資出租的話，陳女士建議，朝向不重要，陰面的戶型，總價(jià)低，出租時(shí)對(duì)價(jià)格影響不大。“40多平方米的南向和北向，在租金上每月也就差100塊錢，相比之下，北向房性價(jià)比更高。”她還表示，好的位置不需要市場(chǎng)培育，拿到房子就可以出租，對(duì)于那些收入穩(wěn)定、有一定支付能力的家庭來(lái)說(shuō)，買套適合出租的小戶，算好月供、支出費(fèi)用及月租金，既不影響生活質(zhì)量，最后還能賺套房。

 

案例2：有著多年從事二手房經(jīng)驗(yàn)的張女士，“當(dāng)年，我手頭沒(méi)有多少錢，因?yàn)楹屠先艘黄鹱?，所以想一步到位，買一套五口人住得下的戶型。我找了很久，終于發(fā)現(xiàn)歐亞賣場(chǎng)附近的一個(gè)項(xiàng)目，剛好有90多平方米贈(zèng)送50平方米地下室和小花園的戶型。”張女士介紹說(shuō)，因?yàn)榧依飾l件有限，她考慮將地下室出租，但又怕出租沒(méi)有市場(chǎng)，所以，在買這房之前，她貼出一條出租房源的信息，結(jié)果一上午接了40多個(gè)電話，隨后，她二話沒(méi)說(shuō)直接買下了這套房。

 

置業(yè)策略：對(duì)于中等戶型置業(yè)者，某項(xiàng)目一李姓置業(yè)顧問(wèn)認(rèn)為，對(duì)于每個(gè)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，需求不同，選擇的房子就會(huì)有所不同。對(duì)于90平方米~140平方米這個(gè)面積的戶型，購(gòu)買時(shí)要注意，格局相對(duì)緊湊會(huì)增加合理的使用空間;還要注重細(xì)節(jié)的設(shè)計(jì)，例如：室內(nèi)必有的洗衣間、獨(dú)立陽(yáng)臺(tái)等，都可以增加房屋的空間感及居住舒適度。最后，他還說(shuō)：“如果是購(gòu)買高層產(chǎn)品，那么，樓體三分之二位置的房源，性價(jià)比很高。”