商鋪投資的形式主要分為購(gòu)買(mǎi)和租賃兩種。購(gòu)買(mǎi)和租賃也同時(shí)是其他各種房地產(chǎn)通常的投資形式，有極大的相似性。但仔細(xì)對(duì)商鋪投資研究可以發(fā)現(xiàn)，其中包含很多個(gè)性化的內(nèi)容。 

（1）、商鋪購(gòu)買(mǎi) 

▲ 商鋪上市初始交易購(gòu)買(mǎi) 

商鋪上市初始交易購(gòu)買(mǎi)，即商鋪投資者從商鋪的開(kāi)發(fā)商手里購(gòu)買(mǎi)的、尚未投入運(yùn)營(yíng)或盡管已經(jīng)投入運(yùn)營(yíng)，但產(chǎn)權(quán)依然在開(kāi)發(fā)商手里的商鋪購(gòu)買(mǎi)形式。商鋪上市初始交易購(gòu)買(mǎi)方式發(fā)生在商鋪投資者和開(kāi)發(fā)商之間，顯然商鋪投資者在投資過(guò)程中面對(duì)的大多是擅長(zhǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)做的開(kāi)發(fā)商，商鋪投資者能否透過(guò)開(kāi)發(fā)商對(duì)該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的包裝，對(duì)該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值做出準(zhǔn)確的判斷，目前似乎是一件并不容易的事情。商鋪投資者在此過(guò)程中的辨別能力、專(zhuān)業(yè)能力將決定其投資成敗及投資收益的高低。 

眾所周知，目前北京、上海等大城市商鋪銷(xiāo)售價(jià)格持續(xù)盤(pán)升，而且不少勢(shì)力雄厚的商鋪投資者出手極為闊綽，那么這些城市商鋪的價(jià)格到底是否合理，自然成為商鋪投資者關(guān)注的內(nèi)容。本書(shū)的核心內(nèi)容就是告訴讀者、商鋪投資者如何正確、科學(xué)進(jìn)行商鋪投資。 

商鋪上市初始交易購(gòu)買(mǎi)的方式所需要投入的資金多，盡管投資者可以采取銀行按揭的方式，但40%的首付款也不是一筆小數(shù)目。 

我們之所以將這種商鋪購(gòu)買(mǎi)形式稱(chēng)之為"上市初始交易購(gòu)買(mǎi)"，是因?yàn)檫@類(lèi)商鋪購(gòu)買(mǎi)方式就仿佛股票市場(chǎng)中在一級(jí)市場(chǎng)發(fā)行的股票在二級(jí)市場(chǎng)上市交易一樣，市場(chǎng)監(jiān)管越嚴(yán)格，市盈率控制越低，商鋪投資者越有可能拿到接近商鋪本身價(jià)值的商鋪；如果商鋪投資者屬于戰(zhàn)略投資機(jī)構(gòu)，通過(guò)私幕參股的方式成為該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資商之一，那么它就可以得到類(lèi)似于"原始股"的"原始商鋪"；如果該戰(zhàn)略投資機(jī)構(gòu)是通過(guò)類(lèi)似于股票一級(jí)市場(chǎng)認(rèn)購(gòu)的方式去買(mǎi)商鋪，那么因?yàn)橘?gòu)買(mǎi)的面積可能比較大，所以可以享受比較大的價(jià)格優(yōu)惠；商鋪投資者通過(guò)市場(chǎng)交易的方式，購(gòu)買(mǎi)商鋪，善于市場(chǎng)運(yùn)做的開(kāi)發(fā)商完全有可能以較高的"市盈率"將商鋪賣(mài)給商鋪投資者……上述之"原始商鋪"和"一級(jí)商鋪"與股票市場(chǎng)的原始股、一級(jí)市場(chǎng)申購(gòu)的股票相比喻，可能有不盡合理的地方，但商鋪上市初始交易購(gòu)買(mǎi)和股票原始認(rèn)購(gòu)及一級(jí)認(rèn)購(gòu)有一個(gè)共同的特點(diǎn)，就是投資者必須對(duì)開(kāi)發(fā)商、項(xiàng)目的具體狀況等或上市公司進(jìn)行深入的研究和了解，避免最終投資失敗。以上比喻方式在此僅供投資者參考。 

▲ 二手購(gòu)買(mǎi) 

二手商鋪購(gòu)買(mǎi)，指商鋪投資者從別的商鋪投資者手里購(gòu)買(mǎi)商鋪的商鋪投資方式。二手購(gòu)買(mǎi)方式發(fā)生在商鋪投資者之間，所以與原始商鋪購(gòu)買(mǎi)方式不同。 

在這種商鋪購(gòu)買(mǎi)方式中，商鋪投資者需要判斷擬購(gòu)商鋪的價(jià)值，如果需要也可以委托專(zhuān)業(yè)商鋪?zhàn)稍?xún)機(jī)構(gòu)進(jìn)行指導(dǎo)。 

在二手商鋪購(gòu)買(mǎi)過(guò)程中，購(gòu)買(mǎi)價(jià)格是核心的談判內(nèi)容。商鋪投資者如果投資操作足夠科學(xué)、準(zhǔn)確，那么他最終可以買(mǎi)到物美價(jià)廉的商鋪，就仿佛從股市上買(mǎi)到后來(lái)股價(jià)翻番的股票一樣；與此相反，商鋪投資者可能成了接力賽中的最后一個(gè)選手，購(gòu)買(mǎi)后無(wú)法贏利出手，更壞的是，萬(wàn)一買(mǎi)上"垃圾"商鋪，那么投資失敗將不可避免。 

（2）、商鋪?zhàn)赓U 

▲ 商鋪直接租賃 

商鋪直接租賃，指商鋪投資者從商鋪產(chǎn)權(quán)方直接租用商鋪，目的不是為了自己經(jīng)營(yíng)，而是出租的投資方式。商鋪直接租賃的方式中，商鋪投資者以比較低的租金將商鋪?zhàn)庀聛?lái)，再轉(zhuǎn)租。 

進(jìn)行商鋪直接租賃的投資者如果不能從商鋪產(chǎn)權(quán)方拿到足夠低的租金，那么這種投資的可行性是值得懷疑的。如果租金太高，和市場(chǎng)租金之間的差距不大，那么在加入市場(chǎng)費(fèi)用及管理費(fèi)用等后，極有可能發(fā)生投資虧損。 

▲ 轉(zhuǎn)租 

轉(zhuǎn)租指投資者從商鋪?zhàn)鈶?hù)手上租商鋪的投資方式，目的也不是為了自己經(jīng)營(yíng)，而是為了出租的投資方式。轉(zhuǎn)租投資的情況比較少發(fā)生，而且操作難度也比較大，畢竟經(jīng)過(guò)轉(zhuǎn)租后，留給投資者的利潤(rùn)空間已經(jīng)很少。