年末的銀行房貸荒，調控之下的新樓盤入市量的急劇減少與大量涌入一線城市的剛需人群形成了想買房無房、想買房無貸款、想買房房價太高等等一系列似乎無法破解的難題。圍繞著這些難題，政府在10年來出臺了70余條調控政策，基本上是房價上揚，政策收緊，房價下降，政策放松。在這一場你松我緊的博弈之下，且看一下各大房企今年的儲備以及明年的預期。
新華房產北京12月26日訊（記者孫夢姝）美聯儲退出QE，中國防控債務風險，利率中樞上移，無風險收益率提高，經濟增速放緩。受到上述影響，房地產行業(yè)資金成本上升，行業(yè)增速下降至15.5%，行業(yè)盈利和購房需求都存在著下降的風險。
2014年，房地產調控重點轉向供應、保障民生，而非一刀切的市場化管理，土地制度改革保障農民產權,會對土地財政及經濟轉型影響深遠。因此房地產行業(yè)競爭格局將愈演愈烈,有實力的公司市場份額將會提高。
“沿海、沿江、特大、大中型”城市的“城市帶”將會發(fā)展吸納新增人口，可帶來持續(xù)性的住房需求。而有實力的房企注意力將會放在城市帶發(fā)展項目、公司資源釋放、集團注資、股本融資放開以及產業(yè)布局。
保利 萬科：深耕一二線城市 期待融資突破
保利地產第四季度可售貨量較多,且一線城市占比上升。2013年1—11月新增項目權益建面約1100 萬平方米,權益土地款約370 億元,以深耕進入一二線城市的項目為主,預計全年權益土地款約400 億元；前3 季度已實現新開工1209 萬平方米,預計全年計劃1600 萬平方米可能超額完成。2014 年可售貨量約2000 億元,其中存量400 億元,新推1600 億元,預計銷售增速將維持在20%以上。
受行業(yè)環(huán)境變化及自身基數抬高的影響,保利地產從2013 年開始銷售增速放緩,受此影響預計從2014 年開始結算收入增速將放緩。雖2013 年結算增長較多,但毛利率下滑明顯,主要原因在于11—12 年降價促銷項目進入結算周期所致,預計全年毛利率約33%,同比下滑3.2%。受2013 年房價上漲影響,預計2014 年毛利率可能略有回升,但由于地價跟隨房價上漲,毛利率改善空間有限。2010 年以來保利合作拿地增多,拿地權益比持續(xù)下降,因此影響銷售、結算的權益比，兩者均呈下降趨勢。
若保利在后續(xù)的資本市場融資取得突破,發(fā)展有望再加速。保利堅持高杠桿運作,但進一步加杠桿的空間有限。在A 股房企再融資有條件放開的背景下,或許保利有能力也有動力去爭取股權融資的機會,以增強資本實力,并打開加杠桿的空間。并且公司過往的高速增長也與資本市場融資密不可分。
萬科在1-11月累計實現簽約銷售面積1394萬平方米，同比增長18%；實現簽約銷售金額1599億元,同比增長26%；獨享廣泛布局對于區(qū)域風險的平滑優(yōu)勢,合理定價、剛需產品主導下貫徹快去化策略；四季度成交確實受到多家銀行額度用完的影響,然而需求就在那里,被推遲不等于被消滅。
中期以來拿地力度加大,公司積極拿地增儲:1-11月,新增項目權益口徑建筑面積2077萬平方米；新增土地權益地價款771億元,占到2012年全年權益地價款430億元的1.8倍；且三季度獲取項目中一線城市占比較高。
行業(yè)集中度提升下的大趨勢,融資等能力上的分化使得“強者恒強”日趨嚴重，未來萬科將憑借卓越的品質追求、優(yōu)秀的管理能力獲得更高的產品溢價,在整體行業(yè)利潤率逐步下行的趨勢中率先獲得穩(wěn)定的利潤空間。作為龍頭老大,萬科積極尋變求新，在住宅產業(yè)化和社區(qū)資源方面積極開拓,且公司海外融資上的進一步開拓依然可期。
泰禾 招商：拓展二線或準二線城市 規(guī)避一線地市過火
近日，泰禾集團公告以35.87億元競得一宗商業(yè)、住宅地塊,占地面積17.24萬平方米,建筑面積57.65萬平方米,樓面價6222元/平米,位于福州東二環(huán)泰禾廣場東側。據媒體報道稱，此地為低成本的優(yōu)質資源。
原因在于位于地塊北側2013-06地塊樓面價7402元/平米；周邊住宅售價18000元/平米,利潤率有保障。公司擬將競得地塊打造成為東二環(huán)泰禾廣場二期,西面的東二環(huán)泰禾廣場以70萬平方米純商業(yè)體量、高端的規(guī)劃招商運營,定位為“海西第一綜合體”,此次競得地塊總建面60萬平方米,一、二期在協同效應下,合計體量130萬平方米的東二環(huán)泰禾廣場有望被塑造成“海西第一商圈”。
據悉，截止目前，泰禾100%權益拿地金額達到194億,是公司前11月合同銷售金額的1.9倍。既定拿地策略繼續(xù)得以保持,既鞏固了海西大本營,又加大了二線城市的投入力度。行業(yè)預計競得地塊可售貨值超過100億。但也存有一線城市市場受到行政調控從而影響銷售的風險。
不同于泰禾將目光投向建立“海西第一商圈”，招商地產在2013年拓展規(guī)模大幅增長近4成，并重點拓展二線及準二線城市，規(guī)避開了地市過火的一線，也沒有下移至三四線，半數項目底價獲取，平均溢價率僅18%。
但不可否認的是招商地產的許多樓盤均為大戶型高端產品，其144平米以上大戶型占比為50%，并都在2013年集中體現，去化速度十分緩慢。
雖在下半年招商的股票連續(xù)停盤，但招商地產的資金優(yōu)勢卻進一步增強了。招商地產通過反向收購成功搭建海外融資平臺--招商局置地,此意義十分重大。海外融資更靈活便利,董事會可自主決定每半年增發(fā)不超過總股本20%的新股,經審批還可不受此限制；債權融資也已啟動,據測算招商局置地資產負債率約66%,參考公司73%的資產負債率,可凈增債務融資60億元,已發(fā)行5億美元債券,利率僅4.02%,后續(xù)還有空間。A股定向增發(fā)已獲證監(jiān)會受理,若獲批預計公司可在一年內擇機發(fā)行,成功的可能性大,可增加資本金約65億元,據測算將使資產負債率由73%降至69%。
2013年7—9月招商與青島、?？?、廈門3個城市簽訂了“郵輪母港綜合體”合作框架協議或達成合作意向；上述項目均位于城市核心位置且規(guī)?？捎^,若協議落實,公司將具有優(yōu)先選擇權；集團與地方政府合作進行產業(yè)新城開發(fā),有望為招商地產帶來獲取優(yōu)質大盤項目的機會。
信達：長三角區(qū)域持續(xù)布局 破解8月雙重誤會迷團
信達地產新增儲備布局重點向長三角傾斜。截至目前,信達今年共獲取土地7宗,合計建面101.8萬平方米,地價款合計49.6億元,雖然拿地建面僅達到去年122萬平方米的83%,但地價款已同比增長60%,平均建面地價3768元/平米,同比增長約45%。主要因為新增儲備重點向市場更為活躍，同時地價也更高的長三角區(qū)域的二三線城市傾斜,該區(qū)域已占信達總土地儲備的60%以上,據悉今年已貢獻其收入及利潤50%以上。此次補充優(yōu)質資源,有利于信達在最具經濟活力的長三角區(qū)域持續(xù)深耕,進一步鞏固優(yōu)勢。
不過信達在今年的8月份曾遭遇過雙重誤會:一重誤會來自會計準則入賬計量偏差。信達地產借殼上市后,從信達投資獲得308萬平方米土地儲備,現在尚有155萬平方米的待建。這155萬平方米土地較08年平均升值5倍左右。由于會計準則恪守歷史成本法記賬,該部分資產升值并未體現,人工調整后其每股凈資產約為6.46元,對應PB為0.53倍。二重誤會來自市場錯誤定價。ROE穩(wěn)定在9.5%以上的公司對應合理PB應為1.38倍。而市場僅給予0.78倍的估值,嚴重低估公司價值。
2013年，信達逐步出現改善跡象。首先是周轉步伐加快，其次是新開工面積同比增長30%,將為未來幾年提供更為充足的可售貨源,利潤表將逐步改善,同時也為股價上揚提供催化劑。
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