2013年剩下的日子已屈指可數(shù)，但這一年來，北京樓市這一曲高亢激昂的歌卻還意猶未盡，反而在最后一小節(jié)開秀花腔：土地拖長音、成交飆高音、推盤加入裝飾音……這一支將如何收尾？2014的北京樓市又將譜出什么樂章？

    宅地成交大縮水 明年1月有望重振

    11月，北京土地市場創(chuàng)下“兩高”——其一是成交量。當(dāng)月共有34宗土地成功交易，土地出讓收入為396.98億元，為自2007年以來除2010年12月外的單月次高水平。其中包含住宅類土地18宗，累計(jì)規(guī)劃建筑面積315.59萬平米，是2011年以來的新高。許是“用力過猛”，12月的土地市場明顯露出“疲態(tài)”：12月24日，本年度北京的最后4塊土地花落各家。至此，12月北京土地市場共成交12宗地塊，其中住宅地塊占一半，共137.34萬平方米，環(huán)比上月分別下降了66.7%和56.5%。

    回溯過去兩年的同期宅地出讓量，可發(fā)現(xiàn)今年12月的住宅用地并不比往年少，可說基本持平（2011、2012年12月的住宅用地成交量分別是9宗和6宗）。但亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分認(rèn)為，目前房企對土地仍處“饑渴”狀態(tài)。她分析：今年銷售市場整體呈現(xiàn)的上揚(yáng)趨勢，讓房企的現(xiàn)金流驟然粗猛；而庫存卻日益瘦削，各房企補(bǔ)倉意愿強(qiáng)烈，對土地的渴求程度達(dá)到頂點(diǎn)。另外，自住型商品房的推出也直接且極大地沖擊了土地市場：純商品住宅數(shù)量和面積不斷受到擠壓，地價(jià)也在競爭中被“爆炒”得外焦里嫩。以上各因素都使得開發(fā)商們在拿地上受制重重、十分被動(dòng)，只能但凡有地推出，就挺胸壯膽沖上去“拼了”。

    雖然今年政府在推地上不遺余力，甚至超額完成了住宅用地供應(yīng)計(jì)劃。但從2010年起連續(xù)三年的土地供應(yīng)缺口，及房企“回流”一線城市的大潮，都令北京住宅用地持續(xù)處于“供不上”的狀況。而根據(jù)北京市土地儲(chǔ)備整理中心官網(wǎng)顯示：目前正在交易中的經(jīng)營性用地尚有22宗，大部分將于2014年1月成交，其中住宅地塊13宗，規(guī)劃建筑面積達(dá)244萬平方米。

    高姍判斷：三中全會(huì)對于未來調(diào)控“市場化”的定調(diào)，預(yù)示了明年北京仍將保持較大的供地力度，以通過增量“面粉”，穩(wěn)定面包的價(jià)格及人們對面包不夠的恐慌。而來年伊始，就有包括東壩、百子灣幾宗自住型商品房熱門地塊開標(biāo)。以點(diǎn)帶面，預(yù)計(jì)明年的土地市場又將是個(gè)豐收年。

    收官月再度“翹尾” 自住型商品房短期內(nèi)作用有限

    據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示：截至12月24日，本月北京全市商品住宅共實(shí)現(xiàn)成交9484套、面積95.66萬平方米，還有一周才結(jié)束12月，但相比11月全月，兩數(shù)據(jù)已分別上漲了29%和22%。若按12月前24天日均395套的成交量計(jì)算，本月全月成交有望突破1.2萬套，成為繼今年3月和9月后，今年第三個(gè)月度成交小高峰。

    高姍表示：12月成交量的“翹尾”實(shí)際是“前人栽樹后人乘涼”，得益于11月共有25個(gè)項(xiàng)目開盤，8000多套實(shí)際房源，是今年供量最多的一個(gè)月份。由于成交的滯后性，才都顯現(xiàn)在12月。

    而被業(yè)內(nèi)人士一直寄予厚望能平抑房價(jià)的自住型商品房，雖然無論在土地出讓還是房屋申購步驟上都效率很高，但項(xiàng)目運(yùn)作周期在一定時(shí)間內(nèi)，因此至少在明年下半年以前，都無法對當(dāng)前實(shí)際購房需求形成有效分流。而在地價(jià)的熱傳導(dǎo)效應(yīng)下，當(dāng)前房價(jià)上漲預(yù)期仍較為強(qiáng)烈，購房需求仍前仆后繼地涌入市場。在這股勁頭下，2013年北京樓市以高位收官幾成定局。

    12月商住、改善樓盤搶得主力旗 明年純商品房市場或增更多“高大上”

    本月，盡管不乏亦莊金茂悅、首創(chuàng)伊林郡、領(lǐng)秀·翡翠山等一些熱銷樓盤，但畢竟已是年終歲尾，整體市場在推盤上明顯開始“收功”。亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示：截至12月24日，北京樓市共有17個(gè)項(xiàng)目入市，本周末還將有旭輝·御錦、長陽光合作用、珠江四季悅城等樓盤計(jì)劃入市，預(yù)計(jì)全月開盤項(xiàng)目個(gè)數(shù)將在20個(gè)左右，新增供量5000余套，或?qū)⑹墙衲晗掳肽暌詠碓露韧票P量最少的一個(gè)月份。

    分析本月開盤項(xiàng)目的類型，記者發(fā)現(xiàn)中高端項(xiàng)目及商住項(xiàng)目的總占比居然達(dá)到了75%！中高端改善項(xiàng)目多為單價(jià)在3.5—4萬元/平方米的樓盤，包括中信府世家、中海金石公館、亦莊金茂悅、金第萬科·金域東郡、北京城建·海梓府等；都聰明定價(jià)于4萬元限價(jià)線下，以比其他競品搶得入市先機(jī)。

    商住項(xiàng)目則獨(dú)領(lǐng)25%的風(fēng)騷，遠(yuǎn)高于今年前11個(gè)月16%的平均占比率。何時(shí)賣都是良時(shí)的剛需項(xiàng)目，在今年已然賺得盆滿缽滿，所以暫停推盤坐待過年。而商住及中高端項(xiàng)目則正好見縫插針地在這時(shí)填進(jìn)市場占位。另外，剛需項(xiàng)目年底供應(yīng)的斷檔，也是促使部分剛需“移情”商住項(xiàng)目的因素之一，而商住項(xiàng)目還具不限購的優(yōu)勢身份，因此也更容易通過較高的售價(jià)來沖刺一下年終業(yè)績。

    高姍認(rèn)為：時(shí)時(shí)懸在中國房企頭上的政策劍，令他們練就了反應(yīng)快速、應(yīng)對機(jī)敏的本事。未來的住宅市場，將以自住型商品房的規(guī)?；l(fā)展，和純商品房的集約化發(fā)展為兩個(gè)主力方向。在今明兩年7萬套自住型商品房的“大軍壓境”威脅下，明年房企對于剛需產(chǎn)品的供應(yīng)或?qū)⒃偬崴佟６c自住商品房“搭售”的純商品房地塊與公建地塊，或?qū)⒏嘌芑蔀楦叨水a(chǎn)品及商住項(xiàng)目，成為房企提升利潤的砝碼，并成為未來純商品住宅市場的主力供應(yīng)產(chǎn)品。