回望2013年樓市，可謂是調控政策步步升級。從年初的2月份新國五條出臺、征收個人出售自有住房所得稅，3月30日開始地方版細則陸續(xù)出臺，5月擴大個人住房房產稅改革試點范圍，6月最嚴重錢荒，9月地王頻現、三四線城市限購放松，10月小產權房轉正疑云，11月新一輪政策出臺：深八條、京七條、滬七條、穗六條、“漢七條”，11月20日不動產統(tǒng)一登記........樓市政策頻繁出臺，導致部分龍頭開發(fā)企業(yè)也轉投海外。

 

2013年新國五條出臺

 

2013年2月20日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，研究部署繼續(xù)做好房地產市場調控工作，提出要堅決抑制投機投資性購房，嚴格執(zhí)行商品住房限購措施，擴大個人住房房產稅改革試點范圍。同時，會議確定了5項政策措施：完善穩(wěn)定房價工作責任制；堅決抑制投機投資性購房；增加普通商品住房及用地供應；加快保障性安居工程規(guī)劃建設；加強市場監(jiān)管。3月30日開始，地方版細則陸續(xù)出臺，北京、上海、深圳、廣州、天津等陸續(xù)出臺了地方細則。各地細則落實力度不一，很多地方都對20%個稅避而不談。大多數城市僅公布了本年度房價控制目標，在公布細則的城市中，對“國五條”各項調控政策的落實力度也存在差異，僅有北京、上海等城市在地方細則中嚴格落實“國五條”的相關要求。

這是自2009年12月份開始樓市調控以來的第五次升級。前四次分別是2010年1月的“國十一條”、4月的“國十條”、9月的“9·29新政”以及2011年1月的“新國八條”。

 

2月26日征收個人出售自有住房所得稅

 

2月26日公布了對出售自有住房按規(guī)定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。《通知》下達后市場一片嘩然，二手房市場一度陷入恐慌。

 

5月擴大個人住房房產稅改革試點范圍

 

5月24日，國務院批轉發(fā)改委《2013年深化經濟體制改革重點工作的意見》，意見要求擴大個人住房房產稅改革試點范圍，隨后發(fā)改委相關人士明確表示房產稅擴圍今年將會有具體動作。不同于以往，此次中央明確提出了房產稅擴圍的時間節(jié)點，足見調控決心，房產稅擴圍已勢在必行。

房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。2010年以來，房產稅一直是輿論焦點。重慶、上海已從2011年1月28日起率先正式試點開征房產稅。而房產稅到底能否平抑房價，就在人們爭論不休之時，有關第三個征收房產稅城市名單見諸報端，湖南、湖北、北京、杭州等地入圍的傳言未成真。

“房地產稅的提法意味著要把土地的部分納入進來。”中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌分析，三中全會提出加快房地產稅立法并適時推進改革，意味著對包括房產稅在內的整體房地產稅收體系的調整和改革。

 

6月最嚴重錢荒

 

2013年6月以來金融業(yè)鬧起了“錢荒”，雖然6月份的“錢荒”年年有，但今年尤其嚴重。6月20日，如果一家銀行向另一家銀行借錢，1天的利率，按年折算最高達30%，相當于1年期貸款基準利率的5倍，這已超過央行規(guī)定的正常貸款利率的最高限，越線就是高利貸。多位金融機構人士表示，當時資金緊缺的狀況的確是有史以來最嚴重的。受“錢荒”影響的不僅僅是商業(yè)銀行，包括基金、券商、信托在內的整個金融業(yè)均有波及。專家認為，此輪資金緊張，只會讓中小企業(yè)的借貸成本更高,大部分企業(yè)貸款都會受到影響，資金密集型、高負債率的行業(yè)如房地產最為敏感。

 

8月上海、鄭州等熱點城市堅持調控決心

 

8月19日，上海住房保障和房屋管理局重申，將繼續(xù)認真貫徹執(zhí)行住房限購、差別化信貸、稅收等各項房地產市場調控政策措施，保持房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展；從8月19日起至年底，在全市范圍內開展房地產經紀市場專項治理工作，重點檢查經紀機構執(zhí)行“限購”等調控政策的情況。

 

9月4日北京地價紀錄破7萬/平方米，地王再現

 

北京市土地整理儲備中心9月4日公告顯示，朝陽區(qū)農展館北路8號0304-622地塊住宅混合公建用地項目于當日拍出，北京融創(chuàng)恒基地產有限公司以 21億元，加之異地配建27.8萬平方米醫(yī)院面積的代價成功摘得此地塊。據悉，以取得該地塊的總代價計算，該地塊實際樓面價達到每平方米7.31萬元，創(chuàng)造了北京乃至全國的樓面單價紀錄。市場分析人士稱，這個價格“突破市場想象力”，要想盈利，未來該地塊銷售均價需要達到每平方米15萬元。而這只是冰山一角，縱觀全年土拍市場，“地王”成為最頻繁的詞語，也成為最火熱的現象，貫穿2013年土地市場的始終。

 

9月三四線城市限購放松

 

2011年開始，中央相關文件要求房價上漲過快的二、三線城市都要嚴格執(zhí)行限購政策。此后，限購城市從35個增加到46個。佛山、珠海、增城、溫州、寧波、金華、紹興、臺州、舟山等多個非省會城市相繼公布限購政策。不過，一二線城市和三四線城市的市場有明顯的不同，全國樓市已經出現了事實上的冰火兩重天，在此背景下，2013年一二線城市的調控在收緊，但三四線城市則試圖放松。溫州、蕪湖、舟山等城市先后出現“定向寬松政策”，根據以往統(tǒng)計數據，適度調整調控政策的溫州、蕪湖等城市，都屬于樓市相對“蕭條”的城市，其中溫州更具代表性。

 

9月13日開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點

 

2013年9月13日國務院印發(fā)的《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》明確提出“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點”，引發(fā)輿論廣泛關注，按計劃“以房養(yǎng)老”政策會于2014年上半年試行推廣。該政策雖被視為完善養(yǎng)老保障機制的一項重要補充，但以房養(yǎng)老的實行仍存在諸多問題。業(yè)界普遍認為，我國現有房屋產權70年的規(guī)定是“倒按揭”的最大障礙。對于抵押房產的老人來說，可能會面臨產權到期，人活著“錢”花光了的問題。以房養(yǎng)老也被稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”，是指老人將自己的產權房抵押出去，以定期取得一定數額養(yǎng)老金或接受老年公寓服務的一種養(yǎng)老方式。在老人去世后，銀行或保險公司收回住房使用權。

 

10月小產權房轉正疑云

 

2013年10月，作為中國官方高層智囊機構的國務院發(fā)展研究中心，首次公開了其為十八屆三中全會提交的“383”改革方案總報告，該方案提出“在集體建設用地入市交易的架構下，對已經形成的小產權房，按照不同情況補繳一定數量的土地出讓金，妥善解決歷史遺留問題。”小產權房有望“轉正”的預期漸長。在這樣的市場背景下，11月22日，國土資源部辦公廳、住房城鄉(xiāng)建設部辦公廳發(fā)出緊急通知，堅決遏制最近一些地方出現的違法建設、違法銷售“小產權房”問題。

 

10月23日加快中低價位自住型改善型商品住房建設

 

10月23日，北京市住建委發(fā)布關于加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見，業(yè)內稱為“京七條”。意見指出，自住型商品住房項目在土地出讓前，應明確住房套型建筑面積、銷售均價等要求，作為土地出讓的依據載入招拍掛交易文件，并在土地成交后將其納入出讓合同。自住型商品住房套型建筑面積，以90平方米以下為主，最大套型建筑面積不得超過140平方米；銷售均價，原則上按照比同地段、同品質的商品住房價格低30%左右的水平確定。

 

11月9日至12日土地和保障房的政策動向

 

11月9日至12日十八屆三中全會提出土地和保障房的政策動向。11月開始，深圳、上海、廣州陸續(xù)出臺二套房首付提高至七成等系列政策后，武漢、南昌、沈陽、廈門、福州也相繼出臺類似政策，從11月中旬開始，連續(xù)有13個城市公布調控新政。

 

11月新一輪政策出臺：深八條、京七條、滬七條、穗六條、“漢七條”

 

十八屆三中全會之后，為完成年度住房價格控制目標，自深圳“深八條”開始，京七條、滬七條、穗六條等一線城市出臺地方調控措施后，“漢七條”出爐，標志著二線城市樓市調控拉開“收緊”序幕。隨后，廈門、南昌、沈陽等多個二線城市均發(fā)布相對應的調控措施，重申原有調控政策，強調落實“新五條細則”。至此，一線城市樓市調控政策全線收緊，部分房價上漲過快的二線城市也開始在年底出臺“階段性”收緊措施。

 

11月15日加快房地產稅立法并實施推進改革

 

11月15日，十八屆三中全會《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》發(fā)布，針對房地產行業(yè)，重點指出從深化戶籍、土地、金融多要素改革促進房地產長效機制建立健全。針對備受關注的房產稅，國務院發(fā)展研究中心副主任劉世錦表示要加快房地產稅立法并實施推進改革，第一步就是要清費立稅，把一些費用進行規(guī)范，轉化為稅收。他指出，我國的房地產市場有明顯的區(qū)域性—北上廣等地的房價很高，但是一些二、三線城市的房地產市場已經出現供過于求的局面。因此，未來房產稅的征收要因地制宜。

 

11月20日不動產統(tǒng)一登記

 

3月15日，住建部部長姜偉新表示，目前全國已有40個城市完成住房信息聯網，今年6月底將完成500個城市的住房信息聯網。5月16日國土部副部長胡存智明確表示，國土部正積極會同有關部門推動不動產統(tǒng)一登記制度建設，預計2014年6月底前出臺不動產登記條例。

2013年11月20日召開的國務院常務會議決定，不動產統(tǒng)一登記——整合不動產登記職責、建立不動產統(tǒng)一登記制度，推動建立不動產登記信息管理基礎平臺、不動產登記信息依法公開查詢系統(tǒng)。“如果不動產登記系統(tǒng)能夠建立，房產稅的推進將會明顯加速。不動產登記系統(tǒng)及房屋價值動態(tài)評估系統(tǒng)，是房產稅全面開征的兩大必要技術前提。”不少業(yè)內人士認為，此舉是為房產稅開征鋪路。由國土資源部負責指導監(jiān)督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產統(tǒng)一登記職責，基本做到登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺“四統(tǒng)一”。各地在中央統(tǒng)一監(jiān)督指導下，結合本地實際，將不動產登記職責統(tǒng)一到國土資源部一個部門。

 

12月 自住型商品房一經推出遭瘋搶

 

北京市住建委方面?zhèn)鱽淼南⒎Q，根據開發(fā)企業(yè)統(tǒng)計，網上申購登記期內，通過恒大“御景灣”項目網站完成網上購房申購登記的家庭共有 14.8萬戶，房源共計2000套。其中經濟適用房、兩限房輪候家庭8023組；另北京市戶籍家庭12.4萬戶，非北京市戶籍家庭1.58萬戶。恒大依購房人自行填報信息初步估算，優(yōu)先購房家庭約占總申請量的70%左右。北京市住建委10月22日發(fā)布，2013年北京將推出2萬套自住型商品房，2014年計劃推出5萬套左右。此類住房價格比周邊商品住房低30%左右，面向全市符合限購條件的家庭；購買此類住房后五年內不得上市，五年后上市收益的30%上交財政。

 

國內限購、限貸、房產稅等房地產調控政策頻繁出臺，投資客投資海外可以規(guī)避國內投資風險，從而導致部分龍頭開發(fā)企業(yè)也轉投海外。