廣州今年新增甲級(jí)寫(xiě)字樓創(chuàng)新低

 

2013年，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇呈穩(wěn)定趨勢(shì)，國(guó)內(nèi)企業(yè)持續(xù)活躍，廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體需求保持平穩(wěn)。仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)2014年將有24萬(wàn)平方米新增供應(yīng)竣工，約為2013年的一半，是自2009年以來(lái)最少供應(yīng)的一年。

 

“2013年的關(guān)鍵詞可以歸納為電子商務(wù)年，其持續(xù)活躍發(fā)展沖擊了零售商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的零售商擴(kuò)張實(shí)體店網(wǎng)絡(luò)需求和租金漲幅，但同時(shí)其強(qiáng)勁的配送需求又正面支撐了非保稅倉(cāng)庫(kù)。預(yù)期未來(lái)一年，這個(gè)影響因素將持續(xù)，我們預(yù)期新開(kāi)業(yè)商場(chǎng)和即將竣工的商場(chǎng)招租難度將加大。同時(shí)，面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)增多，定位相似，產(chǎn)品同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)加大的情況下，業(yè)主需要對(duì)差異化租戶組合引起重視，務(wù)求為消費(fèi)者帶來(lái)更多元化的消費(fèi)體驗(yàn)。”仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部高級(jí)經(jīng)理曾麗說(shuō)。2013年，受電商沖擊及消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣改變的影響，實(shí)體店銷(xiāo)售面臨挑戰(zhàn)，由于新開(kāi)業(yè)商場(chǎng)空置面積較多，廣州優(yōu)質(zhì)商鋪的空置率上升。而電商業(yè)務(wù)迅猛發(fā)展，對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)的需求日益增加，帶動(dòng)工業(yè)物業(yè)租金回升。預(yù)計(jì)電商今年仍將在優(yōu)質(zhì)倉(cāng)庫(kù)繼續(xù)布局，對(duì)倉(cāng)庫(kù)需求構(gòu)成較強(qiáng)的支撐。

 

甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)復(fù)蘇勢(shì)頭顯現(xiàn)

 

去年四季度落成的富力盈凱廣場(chǎng)及富力盈通大廈，其較高的進(jìn)駐率使該季度凈吸納量略升至全年最高水平(18萬(wàn)平方米)，約為2013年全年凈吸納量(36萬(wàn)平方米)的一半，帶動(dòng)空置率下降至12.8%，環(huán)比下降0.3個(gè)百分點(diǎn)。

 

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓全市平均租金為154元每月每平方米，同比增長(zhǎng)1.7%；平均資本值達(dá)36100元每平方米，同比增長(zhǎng)8.8%?，F(xiàn)金流充足的企業(yè)買(mǎi)家紛紛購(gòu)買(mǎi)優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓項(xiàng)目。去年寫(xiě)字樓投資呈現(xiàn)三個(gè)特點(diǎn)：一、因供應(yīng)有限，一萬(wàn)平方米以上的大宗交易下滑，以全層交易為主；二、買(mǎi)家主要為國(guó)內(nèi)企業(yè)，除自用需求外，投資需求增加；三、優(yōu)質(zhì)甲級(jí)寫(xiě)字樓單價(jià)上漲，江景、超高層寫(xiě)字樓的一手售價(jià)不斷攀升，且成交活躍。

 

針對(duì)廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)，仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)2014年將有24萬(wàn)平方米新增供應(yīng)竣工，約為2013年的一半，是自2009年以來(lái)最少供應(yīng)的一年。新增供應(yīng)以單一業(yè)權(quán)項(xiàng)目為主，全部集中在珠江新城，且新增供應(yīng)的預(yù)租率較高，已超過(guò)50%。“由于珠江新城的商業(yè)配套日趨完善，受到大部分有升級(jí)需求或新進(jìn)駐廣州租戶的青睞。眾多知名企業(yè)陸續(xù)進(jìn)駐，珠江新城形成企業(yè)集群效應(yīng)。”曾麗指出，大量供應(yīng)令珠江新城的寫(xiě)字樓租金水平低于正常值水平，珠江新城價(jià)格合理及配套完善的寫(xiě)字樓將受到成本節(jié)約型租戶的青睞。另外，在經(jīng)過(guò)多年的快速增長(zhǎng)后，跨國(guó)企業(yè)在華業(yè)績(jī)放緩將導(dǎo)致其擴(kuò)張更謹(jǐn)慎，預(yù)計(jì)來(lái)自國(guó)內(nèi)企業(yè)的活躍需求將支撐整體需求。

 

她預(yù)期，由于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)前景趨穩(wěn)定，部分企業(yè)重啟去年凍結(jié)的擴(kuò)張計(jì)劃，穩(wěn)定的新增寫(xiě)字樓需求將帶動(dòng)空置率下降，因此今年甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)有望達(dá)到供求平衡，整體租金保持上升。

 

電商沖擊零售地產(chǎn)市場(chǎng)

 

2013年，受電商沖擊及消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣改變的影響，實(shí)體店銷(xiāo)售面臨挑戰(zhàn)，時(shí)尚類及一般零售商對(duì)擴(kuò)張普遍保持謹(jǐn)慎。其中，受中檔品牌及大型零售商在新落成項(xiàng)目中的凈吸納量推動(dòng)，全年凈吸納量共約25萬(wàn)平方米，較2012年下降2萬(wàn)平方米。由于新開(kāi)業(yè)商場(chǎng)空置面積相對(duì)較高，全年整體優(yōu)質(zhì)商鋪的空置率上升，約為4.3%，與2012年相比上升1.2個(gè)百分點(diǎn)。2013年優(yōu)質(zhì)商鋪整體租金為395元每月每平方米，同比上升4.1%，增速與前年相比放緩3.2個(gè)百分點(diǎn)。

 

曾麗分析稱，為了應(yīng)對(duì)電子商務(wù)對(duì)實(shí)體零售的影響，商場(chǎng)探索“體驗(yàn)式”經(jīng)營(yíng)模式，調(diào)整項(xiàng)目定位迎合消費(fèi)群需求，引入更多娛樂(lè)、餐飲及文化藝術(shù)元素，或通過(guò)線上線下互動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)吸引更多消費(fèi)者的眼球。例如廣州友誼時(shí)代店轉(zhuǎn)型奧特萊斯，高德置地廣百風(fēng)尚引入年輕運(yùn)動(dòng)品牌，很多百貨店開(kāi)展微信營(yíng)銷(xiāo)及官方旗艦店。而購(gòu)物中心也紛紛做出轉(zhuǎn)型調(diào)整，有的調(diào)整項(xiàng)目定位，例如太陽(yáng)新天地（專題閱讀）引入概念品牌，西城都薈引入年輕時(shí)尚品牌；有的增加餐飲業(yè)態(tài)，例如正佳廣場(chǎng)打造環(huán)球美食廣場(chǎng)，五月花廣場(chǎng)新設(shè)美食長(zhǎng)廊；有的加強(qiáng)購(gòu)物體驗(yàn)，例如正佳廣場(chǎng)融入文化藝術(shù)元素，麗柏廣場(chǎng)升級(jí)VIP貴賓室。

 

值得一提的是，去年廣州大宗零售物業(yè)交易較活躍，年度總成交金額約為48億元，為廣州零售物業(yè)市場(chǎng)歷史之最。成交的大型商業(yè)物業(yè)包括西城都薈和白云綠地中心商業(yè)部分，買(mǎi)家均為境外投資者。

 

仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)今年零售地產(chǎn)新增供應(yīng)量為54萬(wàn)平方米，為歷年之最，其中包括三個(gè)位于番禺的商場(chǎng)。大部分項(xiàng)目預(yù)計(jì)出租率較高，但受供應(yīng)洪峰及零售商擴(kuò)張放緩影響，今年租金漲幅將繼續(xù)放緩，約為3%-5%。

 

仲量聯(lián)行廣州零售地產(chǎn)部副董事孫燕玫指出：“零售商擴(kuò)張需求將持續(xù)下滑。雖然國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)改革提上議程，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力的增強(qiáng)將支持消費(fèi)市場(chǎng)，然而，受電商發(fā)展影響，城市布點(diǎn)已接近飽和的零售商將會(huì)側(cè)重單店盈利和線上線下業(yè)務(wù)整合，未來(lái)對(duì)于開(kāi)設(shè)新店鋪將保持謹(jǐn)慎。”

 

電商需求帶動(dòng)去年工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)

 

仲量聯(lián)行廣州工業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)張寧指出：“2013年，產(chǎn)業(yè)園空置率繼續(xù)維持較低水平，但由于受辦公樓市場(chǎng)回暖的帶動(dòng)以及部分公司為了節(jié)約成本搬遷至產(chǎn)業(yè)園的帶動(dòng)，產(chǎn)業(yè)園租金出現(xiàn)回暖。”去年產(chǎn)業(yè)園租金同比升幅增加至9.0%，比前年增速上升3.2個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)64.7元每月每平方米。

 

“2013年，電子商務(wù)蓬勃發(fā)展，本年度主要需求均來(lái)自于電商平臺(tái)，如易迅網(wǎng)、蘇寧和亞馬遜。”在電商旺盛需求帶動(dòng)下，去年非保稅倉(cāng)庫(kù)平均租金同比增加4.6%，增速仍比前年提升1.5個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)31元每月每平方米，環(huán)比增速為0.9%。

 

據(jù)介紹，今年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)預(yù)計(jì)將維持穩(wěn)定增長(zhǎng)，社會(huì)零售消費(fèi)增速有望提高。此外，電商業(yè)務(wù)迅猛增長(zhǎng)，物流速度成為電商平臺(tái)之間的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)鍵，依托電商平臺(tái)成長(zhǎng)起來(lái)的一批中小賣(mài)家成長(zhǎng)起來(lái)，倉(cāng)儲(chǔ)需求旺盛。隨著電商平臺(tái)繼續(xù)高速增長(zhǎng)及各個(gè)平臺(tái)對(duì)于提升物流速度的需求，預(yù)計(jì)電商仍將在優(yōu)質(zhì)倉(cāng)庫(kù)繼續(xù)布局，這將對(duì)倉(cāng)庫(kù)需求構(gòu)成較強(qiáng)的支撐。由于廣州作為華南區(qū)域配送中心具有非常大的優(yōu)勢(shì)，許多電商紛紛選擇廣州作為其華南區(qū)總部，從而推動(dòng)未來(lái)市場(chǎng)需求上升。冷鏈宅配近年的增速在100%以上，是物流業(yè)的下一個(gè)增長(zhǎng)點(diǎn)，所以冷鏈倉(cāng)庫(kù)將更具投資潛力。預(yù)計(jì)今年將約有50萬(wàn)新增供應(yīng)竣工，主要為非保稅倉(cāng)庫(kù)，竣工時(shí)間多為下半年，屆時(shí)將有大量新供應(yīng)同時(shí)進(jìn)入市場(chǎng)，推升非保稅倉(cāng)庫(kù)空置率。

 

四成豪宅空置

 

仲量聯(lián)行發(fā)布的《2013年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)年度回顧》指出，2013年廣州樓市是調(diào)控年，從一季度“國(guó)五條”引發(fā)恐慌性購(gòu)買(mǎi)，到四季度“穗六條”引發(fā)市場(chǎng)觀望情緒，全年廣州豪宅市場(chǎng)需求主要受政策引導(dǎo)。

 

曾麗稱，盡管遭遇多次調(diào)控，2013年廣州的豪宅市場(chǎng)新房銷(xiāo)售總量依然與2012年基本持平，不過(guò)，截至2013年末廣州的豪宅存貨率已接近40%。盡管如此，全年豪宅市場(chǎng)一手銷(xiāo)售總量仍與2012年基本持平，達(dá)1700套；這反映了市場(chǎng)信心堅(jiān)挺，買(mǎi)家預(yù)期樓價(jià)上升趨勢(shì)不變，刺激了符合資格購(gòu)買(mǎi)者的入市信心。

 

今年豪宅銷(xiāo)售壓力加大

 

展望2014年，在土地市場(chǎng)持續(xù)火熱、“地王”頻出的背景下，迫于成本壓力，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)商將提高住宅定位，推升高端住宅供應(yīng)。預(yù)計(jì)2014年豪宅市場(chǎng)竣工量近4000套，高于過(guò)去兩年。

 

仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)廣州地產(chǎn)調(diào)控政策不會(huì)放松，政府將嘗試長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制，這將對(duì)投資型需求和改善型需求均構(gòu)成壓力。隨著調(diào)控機(jī)制加碼，市場(chǎng)情緒趨于謹(jǐn)慎，很多潛在買(mǎi)家將推遲購(gòu)房決定。曾麗預(yù)計(jì)買(mǎi)家觀望情緒將持續(xù)，將觀望一、二手市場(chǎng)在存貨壓力下對(duì)于售價(jià)的影響，雙方博弈將影響明年銷(xiāo)售量，預(yù)期豪宅銷(xiāo)售量將下滑。如果出現(xiàn)較大庫(kù)存且成交量持續(xù)縮小，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)商將推出一定優(yōu)惠措施。而在二手房市場(chǎng)，預(yù)期部分通過(guò)置換舊有物業(yè)來(lái)改善住房需求的業(yè)主，議價(jià)空間加大。此外，預(yù)期房?jī)r(jià)漲幅放緩將導(dǎo)致更多投資性物業(yè)出售。2014年售價(jià)整體預(yù)期穩(wěn)定持平。

 

租賃市場(chǎng)方面，由于現(xiàn)階段中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍具有不確定性，外資企業(yè)對(duì)新增雇員持謹(jǐn)慎態(tài)度，企業(yè)對(duì)于成本的控制也將限制員工住房補(bǔ)貼。另一方面，購(gòu)買(mǎi)需求下滑，也將導(dǎo)致出租盤(pán)源增加，特別是大戶型項(xiàng)目預(yù)期增多，預(yù)期整體租金增幅將放緩。

 

仲量聯(lián)行廣州資本市場(chǎng)部總監(jiān)劉裕通預(yù)期，2014年土地市場(chǎng)仍將受發(fā)展商追捧。受到需求拉動(dòng)，住宅價(jià)格將平穩(wěn)增長(zhǎng)；而商業(yè)物業(yè)受政策影響較小，預(yù)料投資活動(dòng)仍將活躍，買(mǎi)家類型將以機(jī)構(gòu)性投資者為主。