大智慧阿思達(dá)克通訊社1月21日訊，2014年將要打起“龍頭保衛(wèi)戰(zhàn)”的萬科（000002.SZ/200002.SZ），面對(duì)勇猛的競爭對(duì)手，有沒有“絕招”？大智慧通訊社獲悉，萬科管理層人士在參與某機(jī)構(gòu)研討會(huì)時(shí)透露，公司可能自2014年開始嘗試“小股操盤”的開發(fā)策略，即降低新增項(xiàng)目的權(quán)益比例。萬科將試圖在分享項(xiàng)目利潤之外，通過項(xiàng)目運(yùn)營取得額外收入。
萬科管理層向大智慧通訊社獨(dú)家回應(yīng)上述戰(zhàn)略的具體思路：“小股操盤”是萬科合作開發(fā)模式的進(jìn)一步深化。這意味著在合作項(xiàng)目中，萬科可接受更低的的股權(quán)比例，但項(xiàng)目由萬科團(tuán)隊(duì)操盤，使用萬科品牌和產(chǎn)品體系，共享萬科的信用資源和采購資源。萬科輸出品牌和管理，收取項(xiàng)目管理費(fèi)用。
萬科管理層介紹，該種合作模式，雙方可以事先約定，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際經(jīng)營情況靈活調(diào)整分配比例，在項(xiàng)目經(jīng)營效益好的情況下，允許操盤一方獲得更高的收益分配比例。
瑞銀分析師李宗彬認(rèn)為，在新的盈利模式下，萬科可以獲得更高的資本回報(bào)率，并認(rèn)為因降低在開發(fā)項(xiàng)目中的權(quán)益而節(jié)約的資金，能夠支持公司增持有吸引力的商業(yè)物業(yè)，或幫助公司更好的進(jìn)行市值管理。
萬科的這一策略，也同時(shí)被業(yè)內(nèi)人士理解為萬科為保住龍頭地位而作出的戰(zhàn)略選擇，但成效如何還有待觀察。
**啟動(dòng)“小股操盤”，策略轉(zhuǎn)向**
過去三年，萬科對(duì)其合作開發(fā)模式一直在進(jìn)行微調(diào)，來逐步提高公司凈資產(chǎn)收益率（ROE）水平，縮小增收與增利之間的差距。那么，啟動(dòng)“小股操盤”模式，隨著項(xiàng)目權(quán)益比重的降低，又是否會(huì)影響萬科的利潤？
萬科管理層回應(yīng)大智慧通訊社表示，采用“小股操盤”模式，雙方可以事先約定，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際經(jīng)營情況靈活調(diào)整分配比例，在項(xiàng)目經(jīng)營效益好的情況下，允許操盤一方獲得更高的收益分配比例。這將有助于提高公司凈資產(chǎn)回報(bào)率，為股東創(chuàng)造更大價(jià)值。
這也意味著，近三年萬科的合作項(xiàng)目數(shù)量（逐步減少）、權(quán)益面積（逐步增加）兩項(xiàng)指標(biāo)趨勢(shì)，將出現(xiàn)明顯逆轉(zhuǎn)，合作項(xiàng)目將逐步增加，但單個(gè)項(xiàng)目權(quán)益面積將逐步減少。
大智慧根據(jù)萬科公告信息統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2013年萬科新增土地項(xiàng)目105個(gè)，其中合作開發(fā)項(xiàng)目為53個(gè)，合作開發(fā)項(xiàng)目占總項(xiàng)目比重為50.48%，相比2012年的60%下降近10個(gè)百分點(diǎn)。萬科的權(quán)益建筑面積占規(guī)劃建筑總面積為77.5%，與2012的77%幾乎持平。
對(duì)比數(shù)據(jù)可以看到，2013年萬科在合作項(xiàng)目數(shù)量占比上有較大幅度下降，但權(quán)益占比與2012年的水平幾乎是持平的。
中銀國際分析師向大智慧通訊社表示，這是企業(yè)對(duì)市場(chǎng)作出的一個(gè)選擇。前兩年市場(chǎng)較好，不少房企提高合作項(xiàng)目中的權(quán)益比例，自身可以賺到更多的錢。萬科通過“小股操盤”可以迅速擴(kuò)大銷售規(guī)模，利用有限的資金來把“盤子”做大，這樣做可以降低資金風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
據(jù)萬科2012年報(bào)數(shù)據(jù)，萬科在2012年新增加開發(fā)項(xiàng)目78個(gè)，其中有46個(gè)屬于合作開發(fā)項(xiàng)目，合作開發(fā)項(xiàng)目占總項(xiàng)目的比重為60%，較2011年的73%下降13個(gè)百分點(diǎn)；2012年，萬科的權(quán)益建筑面積占規(guī)劃建筑總面積的比重為77%，較2011年的60%大幅上升17%。
從上述數(shù)據(jù)可以看到，2012年萬科的合作模式出現(xiàn)較大調(diào)整－－相比2011年，2012萬科的合作開發(fā)項(xiàng)目數(shù)量比重大幅下滑，但權(quán)益建筑面積占比卻大幅上升。
這也使得萬科獲得更多的收益。數(shù)據(jù)顯示，2012年萬科的凈資產(chǎn)收益率（ROE）達(dá)到20年來歷史最高水平。在2012年，萬科全年實(shí)現(xiàn)凈利潤125.5億元，同比增長30.4%，全面攤薄凈資產(chǎn)收益率達(dá)到19.66%，為1993年以來最高水平。
對(duì)于這樣的變化，國泰君安當(dāng)時(shí)曾在研報(bào)指出，萬科2012年拿地權(quán)益占比回升至最近5年的次高值，而權(quán)益占比的提升可以減少杠桿內(nèi)移對(duì)利潤的侵蝕，降低增收與增利之間的差額。
**啟動(dòng)代建模式保第一**
面對(duì)綠地集團(tuán)這個(gè)強(qiáng)勢(shì)“追兵”，萬科試圖通過“小股操盤”的方式，迅速進(jìn)一步擴(kuò)大銷售規(guī)模。
萬科管理層向大智慧通訊社表示，采用“小股操盤”后，萬科在單個(gè)項(xiàng)目中的權(quán)益比例雖然不高，但因?yàn)槊總€(gè)項(xiàng)目所需要的資金投入也不多，所以公司操盤的項(xiàng)目總數(shù)會(huì)相應(yīng)增加，在同等的資產(chǎn)規(guī)模下可以支持更大的經(jīng)營規(guī)模，獲得更大的市場(chǎng)份額。
萬科管理層指出，“小股操盤”最大的特點(diǎn)在于提高操盤一方的資金利用效率，同時(shí)將公司所能獲得的管理提成與經(jīng)營效益直接掛鉤，增強(qiáng)管理團(tuán)隊(duì)的積極性和創(chuàng)造力。
實(shí)際上，萬科管理層在更早之前，對(duì)于合作開發(fā)中的代建模式就頗為看好。通過合作開發(fā)，也已成為房企近年較為主流的經(jīng)營模式。因合作開發(fā)模式，能以更小的杠桿撬動(dòng)更多的土地資源、項(xiàng)目融資和銷售擴(kuò)張，同時(shí)可以緩解資金壓力。
“要提升我們給股東回報(bào)水平，更多用合作來解決。我們是和有地的、有錢的伙伴合作，萬科項(xiàng)目中不少都是跟別人合作來做的。” 郁亮在2012年業(yè)績會(huì)上曾經(jīng)這樣說道，合作開發(fā)是萬科的發(fā)展所需要，全面合作是大的前提，這也是長期不變的策略。
董秘譚華杰也曾表示，萬科不少項(xiàng)目都是采取合作方式，將來合作開發(fā)項(xiàng)目占萬科整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的比例會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大。他認(rèn)為，代建模式不用出資金，而只投入人力、物力和品牌軟實(shí)力，就像顧問咨詢，這種模式的凈資產(chǎn)收益率可以達(dá)到最高。
2013年，萬科實(shí)現(xiàn)簽約銷售額1709億元，同比增長21%。多家機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，在穩(wěn)定的市場(chǎng)環(huán)境和萬科自身強(qiáng)勁的新開工，將推動(dòng)公司簽約銷售額在2014年實(shí)現(xiàn)更高的增速，預(yù)計(jì)簽約銷售額將達(dá)到2150億元，同比增長25%。
而近日“隔空放話”要把萬科拉下龍頭寶座的綠地集團(tuán)，預(yù)計(jì)2014年將實(shí)現(xiàn)整體上市，銷售額可達(dá)2400億元。數(shù)據(jù)顯示，2013年，綠地的預(yù)銷售金額達(dá)到1625億元，僅次于1709.4億元的萬科，在全國房地產(chǎn)企業(yè)銷售額排行榜排第二位。
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