全國(guó)新一輪收緊樓市調(diào)控政策的城市中，武漢是調(diào)控力度最大的二線城市。
2013年11月22日，武漢市政府發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的意見》（簡(jiǎn)稱“漢七條”），核心內(nèi)容是：外地人在漢購(gòu)房，在該市納稅或者繳納社會(huì)保險(xiǎn)時(shí)間從原來的1年調(diào)整為2年。中國(guó)人民銀行武漢分行同時(shí)規(guī)定，將二套房首付比例從6成提高至7成。
12月26日，武漢住房公積金管理中心發(fā)出《關(guān)于完善住房公積金政策支持職工解決基本住房需求的通知》，自2014年1月1日起，公積金貸款資格由原“認(rèn)公積金貸款”調(diào)整為“認(rèn)房也認(rèn)公積金貸款”，不少居民的貸款額度隨之“縮水”。
從貸款渠道到購(gòu)房門檻的準(zhǔn)入，新版限購(gòu)令讓武漢樓市的“高溫”驟降。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪獲悉，當(dāng)前的武漢住宅市場(chǎng)，再度回歸冷靜，價(jià)量微跌，而開發(fā)商的拿地和推盤節(jié)奏也變得理性。
此前的2013年1-10月，武漢樓市月均成交量環(huán)比增幅約達(dá)10%。開發(fā)商推盤量大都以400套左右為基準(zhǔn)，去化率基本都達(dá)60%以上。保利地產(chǎn)武漢某項(xiàng)目曾因?yàn)榈怯浾咛?，為了篩選真正的購(gòu)房者，而將認(rèn)籌金適當(dāng)上調(diào)，但開盤當(dāng)日仍然售罄。
“漢七條”出臺(tái)后，武漢樓市走量節(jié)奏突然放緩。去年12月底，位于漢口近郊金銀湖區(qū)域的祥生柏景灣，推盤量?jī)H70多套。同區(qū)域的沿海地產(chǎn)賽洛城開盤量也僅60套左右。在漢口核心區(qū)域，萬科推出的漢口傳奇，福星惠譽(yù)地產(chǎn)推出的福星華府，也沒有迎來預(yù)期的成交比例。而12月開盤的樓盤也從此前的每月七十多個(gè)陡降為三十多個(gè)。
武漢市房地局公布的數(shù)據(jù)顯示，去年11月，武漢新建住房銷售登記備案面積為146.99萬平方米，環(huán)比下降4.41%；成交套數(shù)為15142套，環(huán)比下降4.06%；成交均價(jià)7001.92元/平方米，環(huán)比下降0.33%。在土地市場(chǎng)，“漢七條”出臺(tái)后的兩場(chǎng)土地拍賣會(huì)，集中出讓土地26宗中，17宗以底價(jià)成交。
“到現(xiàn)在為止，樓市的觀望情緒還在繼續(xù)。”業(yè)內(nèi)分析人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，成交量下降的趨勢(shì)更為明顯。
中國(guó)指數(shù)研究院（華中）研究總監(jiān)李國(guó)政表示，武漢購(gòu)房者中，本地與外地的比例大約是1：1，雖然繳納社保的具體年限沒做統(tǒng)計(jì)，但新政肯定將延緩購(gòu)房需求釋放。
值得注意的是，高端樓盤所受到的影響卻相對(duì)較小。
仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年第四季度，武漢高端住宅成交約8700套，同比增長(zhǎng)84%。“也就是說，高端住宅受漢七條的影響相對(duì)較小。”仲量聯(lián)行武漢總經(jīng)理李杰分析，高端住宅的消費(fèi)人群對(duì)資金和貸款政策的反應(yīng)相對(duì)滯后，成交受影響較小。不過，此后，“漢七條”可能影響高端住宅的大戶型去化速度，開發(fā)商會(huì)更多轉(zhuǎn)而開發(fā)中小戶型。
樓市的微妙變化，讓開發(fā)商也不得不再度調(diào)整開發(fā)思路。
“開發(fā)商開始放出更多的折扣。”上述業(yè)內(nèi)人士說。武漢光谷區(qū)域一樓盤推出了零首付的購(gòu)房活動(dòng)，更有樓盤將繳納首付的時(shí)間延長(zhǎng)1個(gè)月，甚至有部分樓盤開始直接打折。
不過，據(jù)武漢中心區(qū)某項(xiàng)目的銷售經(jīng)理介紹，每個(gè)樓盤都會(huì)制定一定的折扣和優(yōu)惠幅度，只是在市場(chǎng)好的時(shí)候，折扣很少放給購(gòu)房者，“漢七條”出臺(tái)之后，這些樓盤加大了折扣發(fā)放力度，但原定的總價(jià)并沒有松動(dòng)多少，也就是說，房?jī)r(jià)依然維持在相對(duì)穩(wěn)定的階段。
但去化速度變慢，開發(fā)商的營(yíng)銷策略開始轉(zhuǎn)變。“由大規(guī)模蓄客，集中開盤，轉(zhuǎn)為快速小幅加推，以把握住有效的客戶。”搜房網(wǎng)一位市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人士坦言，蓄客到位了，看到購(gòu)房者具備購(gòu)買力，開發(fā)商一般會(huì)加推轉(zhuǎn)換，以免客戶流失。
“開發(fā)商目前的思路是，盡量采用各種辦法，延長(zhǎng)蓄客時(shí)間，或者調(diào)整開盤節(jié)奏，營(yíng)造供需平衡。”上述業(yè)內(nèi)人士指出，開發(fā)商現(xiàn)在的營(yíng)銷思路，還會(huì)加大對(duì)觀望客戶的刺激，引導(dǎo)購(gòu)房需求的釋放。
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