在改善型需求的市場中，以提升現(xiàn)有居住品質(zhì)的享受型改善以及成功人士追求終極改善的別墅需求，占據(jù)了改善型需求客戶中金字塔尖上的絕對位置。有過多次置業(yè)經(jīng)驗的這些人群，對房子有著哪些更加苛刻的要求？如何滿足他們的精神追求？這是開發(fā)企業(yè)在打造精品樓盤時，不斷面臨的問題。

 

因變而求的舒適型剛需

 

舒適型住房的黃金時期

 

“舒適型住房需求作為改善的升級版，是滿足剛需需求后，對舒適生活品質(zhì)以及精神生活的高層次追求。”石家莊魏通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理蘇風彥對記者說道。而這些需求表現(xiàn)在對生活配套更高的追求，對社區(qū)環(huán)境、戶型功能空間以及精神生活的追求。“三室的功能，有100平方米的小三室，也有200平方米的大三室。在小三室中，10平方米的屋子可以作為臥室，而在大三室中，這樣的空間可以用來做衣帽架。”紫晶悅城[最新消息 價格 戶型 點評]營銷總監(jiān)邢志斌也對舒適型改善需求進行了形象的解讀。當然，對物業(yè)管理水平要求的提高，對社區(qū)環(huán)境的苛刻，也成為逐漸上升為社會中堅階層的這些購房者對于追求舒適型改善住房的要求。

 

而蘇風彥認為，這種更新?lián)Q代的需求正在石家莊這座城市里悄然生長。“現(xiàn)在這個時期，是石家莊舒適型剛需產(chǎn)品發(fā)展最好的時期。”蘇風彥這樣說道。他認為，石家莊商品房市場發(fā)展二十多年后，剛性需求雖然仍然是房地產(chǎn)市場的主流，但是很多人已經(jīng)具備了基本的住房條件，目前已經(jīng)逐漸進入到更新?lián)Q代時期。在他預(yù)測，石家莊常住人口中，有兩套房的市民或不低于10%。城市人口的更新?lián)Q代時期，催促著樓市產(chǎn)品也進入到高品質(zhì)時期。

 

精神追求提升的文化品質(zhì)

 

市場中，越來越多的品質(zhì)產(chǎn)品能夠為追求舒適型需求的置業(yè)人群提供滿意的住房。

 

“從2012年開始，石家莊房地產(chǎn)市場即進入到了高品質(zhì)時代，2013年市場反應(yīng)更加明顯。”蘇風彥對記者說道。他認為，正是購房者升級換代的需求，促進開發(fā)企業(yè)樓盤品質(zhì)的提升。“開發(fā)企業(yè)會在產(chǎn)品質(zhì)量上狠下功夫，包括對產(chǎn)品創(chuàng)新的鉆研，對社區(qū)環(huán)境、物業(yè)服務(wù)、售樓部配套以及社區(qū)周邊環(huán)境的打造等，均提升了樓盤的整體品質(zhì)。”舍得投資，是蘇風彥對開發(fā)企業(yè)的概括。

 

除了硬件設(shè)施的完善，對于文化等精神層面的追求，也是開發(fā)企業(yè)在研究購房者需求后，迎合市場做出的嘗試。“比如社區(qū)會所為業(yè)主組織的游泳、健身、攝影、高爾夫等協(xié)會，為業(yè)主搭建互相交流的平臺，實現(xiàn)人們精神層面的追求。”蘇風彥從自己的操盤經(jīng)驗中總結(jié)著這樣的心得。在他看來，中國傳統(tǒng)的居住形態(tài)以胡同文化和院落文化傳承，置業(yè)者心中均有這樣的文化情結(jié)。而目前高樓大廈直接的封閉形態(tài)滿足不了人們的精神追求，所以解決鄰里之間的溝通問題，挖掘居住者內(nèi)心的需求，便是開發(fā)企業(yè)打造精神文化的高層次要求。

 

二環(huán)內(nèi)主城區(qū)將成高端住宅聚集區(qū)

 

城市中心的便利性，以及城市中心土地的稀缺性，決定了未來高端需求會在二環(huán)主城區(qū)內(nèi)扎根。“隨著石家莊城市逐漸規(guī)范化，一二三環(huán)之間的房價區(qū)隔會更加明顯，二環(huán)內(nèi)主城區(qū)的概念更加明顯。”蘇風彥分析道。在他看來，未來地價逐漸飆升的二環(huán)主城區(qū)內(nèi)，將促使開發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品規(guī)劃時尋求更大附加值，從而提升產(chǎn)品品質(zhì)，進而提高高端置業(yè)者的居住水平。

 

置業(yè)貼士

 

多走多看多比較

 

石家莊魏通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理蘇風彥

 

對于追求舒適型需求的購房者來說，他們具備足夠的購房經(jīng)驗和專業(yè)知識，并且非常理智。所以對于這些人群的建議就是，多走多看多比較，對比樓盤之間的差異后，根據(jù)自身需求做出最終決定。

 

但是，對于證件和手續(xù)的問題，仍然是這個部分人群應(yīng)該關(guān)注的。

 

因享而生的終極改善需求

 

在改善型需求的大軍中，普遍認為位于金字塔尖上的需求，非別墅莫屬。作為改善型需求的終極目標群體，除了對于產(chǎn)品本身的關(guān)注外，精神內(nèi)涵往往是這類人群更為注重的核心。

 

追求品味的高端置業(yè)群體

 

“別墅置業(yè)的客戶年齡基本在35-55歲之間，其中以40-50歲為主，家庭人員結(jié)構(gòu)在3-6人之間居多。”多年從事別墅產(chǎn)品研究的西山御園[最新消息 價格 戶型 點評]營銷總監(jiān)魏永首先分析道，別墅置業(yè)人群的收入決定了其年齡段的普遍上移，而從從業(yè)領(lǐng)域來看，企業(yè)家、高級經(jīng)理人及商界精英人群是大家對于別墅置業(yè)人群的普遍認識，隨著別墅市場的不斷調(diào)整以及城市人財富的積累，城市“中產(chǎn)階級”也逐漸成為別墅領(lǐng)域的購買力。“比如說薪資優(yōu)厚的律師、行業(yè)領(lǐng)軍人物等。”

 

對于這樣的高端人群，了解其內(nèi)心需求，才能用產(chǎn)品打動他們。“他們屬于社會上比較富裕的一群，有穩(wěn)定的社會收入，具有較高甚至顯赫無比的社會地位；含蓄內(nèi)斂，深藏不露，不事張揚，不愛露富；生活閱歷豐富，見多識廣，視野開闊。他們較喜歡例如財經(jīng)、汽車、家居、高爾夫等專業(yè)；工作比較繁忙，出差機會多；喜歡從事一些度假式休閑活動或參加高檔文化活動；喜歡體驗式消費。”這是魏永對于別墅置業(yè)者的描述，

 

心理境界和自我實現(xiàn)的社會需求

 

別墅人群的特殊性，決定了這部分人群對于住房的要求，已經(jīng)超出了物質(zhì)本身，其內(nèi)心的追求成為別墅產(chǎn)品不同于普通住宅的精神內(nèi)核。“別墅業(yè)主多為社會精英人士，其普遍對心理境界的自我實現(xiàn)和社會地位非常重視。別墅置業(yè)者本身已經(jīng)取得超乎常人的成功、財富和社會地位，基于這種資本，他們期望能夠得到貴族般的待遇和服務(wù)，也就是尊享性。”原河名墅[最新消息 價格 戶型 點評]營銷總監(jiān)趙殊童認為，從本質(zhì)上，尊享性的需求是這批富貴精英普遍的心理狀態(tài)的典型特征。

 

“作為金字塔頂端的別墅置業(yè)者，在關(guān)注產(chǎn)品本身的環(huán)境、地段、建筑風格、戶型、配套等基本要素之外，對于產(chǎn)品提供的精神內(nèi)涵，往往才是最能打動他們的核心。”趙殊童在接受記者采訪時說道。他以石家莊別墅市場中的明星產(chǎn)品原河名墅為例，其打造“生命涵養(yǎng)地生活理想家”的造墅理念，贏得了市場和眾多別墅置業(yè)者的青睞。“而市場認可的原因，是因為別墅置業(yè)者需要的不止是一個住宅空間，更需要一個能從繁華都市到心靈棲所進行時空轉(zhuǎn)換的空間，他們需要的是一種心靈的歸屬感。”

 

置業(yè)貼士：

 

以購買傳世作品的態(tài)度挑選別墅

 

原河名墅營銷總監(jiān)趙殊童

 

有人說，作為最高居住形態(tài)，別墅產(chǎn)品實際上已是一件價值隨時間的流逝而不斷增值的收藏品，所以要以購買傳世作品的態(tài)度挑選別墅，購置別墅需要慎之又慎。近幾年省會別墅集中入市，置業(yè)者難免眼花繚亂，但始終要把握的一點是該產(chǎn)品必須具有前瞻性，以原河名墅為例，其不僅產(chǎn)品綜合競爭力位居前列，而且其前瞻性更是令業(yè)界矚目，單是其以50年后停車也不難的視矩規(guī)劃車位配比這一點就已見端倪。所以前瞻，前瞻，還是前瞻是我衷心要對別墅置業(yè)者說的一點。

 

居宅之外享受生活的居所

 

西山御園營銷總監(jiān)魏永

 

別墅，即別業(yè)，在郊區(qū)或風景區(qū)建造的供休養(yǎng)用的園林住宅。是居宅之外用來享受生活的居所，除“居住”這個住宅的基本功能以外，更主要體現(xiàn)生活品質(zhì)及享用特點的高級住所。通過定義我們不難發(fā)現(xiàn)除普通的居住需求以外更為主要的是陽光、環(huán)境、休閑、享受品質(zhì)等關(guān)鍵詞語。因此我認為選擇一個合適自己的別墅應(yīng)從以下幾方面考量：

 

一、產(chǎn)品建筑風格：目前石家莊市場上的別墅產(chǎn)品建筑風格以法式、意式、美式及歐美混搭的舶來品居多，分析其主要原因可歸結(jié)為別墅市場仍處于起步階段，多數(shù)產(chǎn)品無創(chuàng)新變革，仍以賣房子作為項目操盤的唯一思路并未真正了解別墅置業(yè)者的購房需求以及他們對別墅審美的提升。

 

二、地域的稀缺性：真正意義上的別墅要遠離喧囂的城市，充分享受溫暖的陽光、潔凈的空氣、清澈的溪水，是從大自然中生長出來而不是鋼筋水泥的堆砌品。這也是為什么我們石家莊別墅市場集中在西山、北水板塊的主要原因。

 

三、別墅配套及通達性：作為居住功能，基本生活配套仍是別墅生活中不可或缺的內(nèi)容。通過目前石家莊別墅市場的發(fā)展，我們不難發(fā)現(xiàn)高端幼教機構(gòu)、專業(yè)醫(yī)療機構(gòu)、便捷性購物超市等配套實施均已成為別墅營銷的重要手段。

 

四、別墅純粹的生活氛圍：一個純正的別墅社區(qū)生活的氛圍的純粹與品質(zhì)尤為關(guān)鍵。選擇一個適合你的別墅社區(qū)就是選擇一個適合你的圈層文化。