日前，北京市住建委頒發(fā)了2014年首批3個(gè)住宅項(xiàng)目預(yù)售許可證，其中兩個(gè)為高端住宅類項(xiàng)目，預(yù)售價(jià)格在每平方米6萬元以上。這或許預(yù)示著2013年年底階段性施行的4萬元預(yù)售限價(jià)令解禁。
2013年11月初，北京市住建委重申房價(jià)嚴(yán)控措施，明確在2013年年底前，單價(jià)高于4萬元的樓盤不予批預(yù)售許可證，這被業(yè)內(nèi)稱為限價(jià)令。受限價(jià)令制約，北京部分有入市計(jì)劃的中高端住宅項(xiàng)目被迫推遲開盤期限。
假設(shè)此次放寬成為常態(tài)，無疑是房地產(chǎn)調(diào)控向著市場化方向的一次有益修正。
為何？對高價(jià)商品房限發(fā)預(yù)售許可，事實(shí)上是一種責(zé)任推卸。北京在“國五條”出臺之后調(diào)控細(xì)則最為嚴(yán)厲，房價(jià)卻在2013年領(lǐng)漲全國，輿論壓力山大。從某種程度上說，限價(jià)令的出臺是地方政府部門的權(quán)宜之計(jì)。其目的無非是希望在接近年底的時(shí)點(diǎn)，給本已“高燒”的北京房價(jià)澆一盆冷水。至于效果的持久性，未必在重點(diǎn)考慮之列。
對高價(jià)樓盤不予批復(fù)預(yù)售證，其后果只能是使得存在資金壓力的房企，借道信托等高成本融資途徑融資以完成房地產(chǎn)項(xiàng)目。這部分高價(jià)項(xiàng)目推遲入市，導(dǎo)致市場供需狀況進(jìn)一步扭曲，也與中央擴(kuò)大供應(yīng)的調(diào)控方向背道而馳。而通過信托融資等途徑產(chǎn)生的高額成本，最終也會轉(zhuǎn)嫁給購房者，進(jìn)一步推高房價(jià)。
限價(jià)調(diào)控手段并非北京首創(chuàng)[簡介 最新動態(tài)]，早在2011年10月31日，珠海市政府即緊急出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，從11月1日起對珠海房地產(chǎn)市場實(shí)行限價(jià)限購的“雙限”政策。然而，從近兩年珠海的房價(jià)走勢來看，限價(jià)措施效果有限。
限價(jià)令屬于行政性調(diào)控手段，違背了市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，雖一時(shí)壓制了住房價(jià)格的快速上漲，但其作用和效應(yīng)難以持久。限價(jià)的實(shí)質(zhì)是暫時(shí)掩蓋部分真實(shí)需求，將房地產(chǎn)的部分價(jià)值和收益讓渡給購房者。在住房市場供需狀況未發(fā)生根本改變的情況下，當(dāng)通過限價(jià)購得的房屋再次進(jìn)入市場進(jìn)行流通的時(shí)候，購房者通過市場交易仍可將房屋的真正價(jià)值以市場價(jià)格變現(xiàn)，最終房價(jià)未必下降。
行政調(diào)控措施出臺的臨時(shí)性和隨意性，忽視了內(nèi)在的市場規(guī)律，最終效果也難如人意。取締限價(jià)令等臨時(shí)性調(diào)控政策，讓房地產(chǎn)調(diào)控重回市場化，這是未來調(diào)控應(yīng)堅(jiān)持的大方向。
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