2014年開年土地市場迎來成交高峰。而與土地市場的高位開局形成鮮明對比的，是樓市供應的持續(xù)低迷。
中國房地產報記者經多方調查后發(fā)現(xiàn)，1月份，“剛需”與高端市場同時陷入供應低迷的窘境，前半月出現(xiàn)“零供應”。而從1月份的成交情況看，商住項目及中高端樓盤的成交卻表現(xiàn)“搶眼”。2014年在北京計劃供應的住宅用地中，普通商品房供應被擠壓至30%。
從目前的供應結構看，在保障房、自住型商品房、普通商品房的三元組合中，普通商品房供應被擠壓，在地價上漲、高端限價的情況下，房企的業(yè)務模式也更加多元化，尤其是商住及含商業(yè)的項目供應加大，成交走高。中國房地產報記者采訪的多家中介機構均表示，未來商業(yè)及高端產品將成為開發(fā)商新的利潤增長點，充當起市場供應主力的角色。
房企急補倉緩放糧
2014年1月第二周，北京土地市場共成交了8宗土地，迎來首個成交高峰，其中住宅用地成交成為主力，商品房供應出現(xiàn)斷檔。北京市建委發(fā)布的信息顯示，1月前兩周，新建商品住宅市場出現(xiàn)“零供應”。而去年同期，鏈家地產的數(shù)據(jù)也表明，彼時曾有兩個項目共計168套房源入市，而今年的供應量則為連續(xù)4年來同期的最低水平。
思源經紀總經理助理李昕煒認為，1月份的“零供應”或受兩方面影響：一是2013年年底政府的“限漲”政策執(zhí)行力度大，導致部分開發(fā)商被動推遲了開盤計劃；二是進入2014年以后盡管政府的“限漲”力度依舊，但已經上報的預售申請仍未獲批，這使得一些開盤意愿較為強烈的開發(fā)商仍處于等待預售證的階段。
但值得注意的是，“剛需”盤在1月份也沒有任何供應，很多業(yè)內人士猜測開發(fā)商在地價上漲與房價上漲預期中捂盤惜售。對此，偉業(yè)顧問副總經理趙鐵路表示，開發(fā)商真實的意圖并非是惜售，而是想跟政府講一些條件，“拖著，畢竟現(xiàn)在地價漲得太快”。
亞豪機構副總經理任啟鑫分析指出，2013年樓市銷售火爆，2014年開年伊始，房企正處于一年中資金流最為充裕的時候，此時更易出現(xiàn)由于庫存不足造成推盤積極性普遍降低的局面，加之2014年北京加大自住型商品房用地供應，使純商品房的供地量受到擠壓，而房企對于土地的補倉意愿依然強勁。
商住盤擠進供應主體？
在2013年12月份房企營銷策略的轉變下，樓市供應結構也出現(xiàn)了較大調整，中高端項目與商住項目成為供應主力，1月份樓市成交結構也由此向中高端及商住項目偏移。
在低端、中端、高端區(qū)別對待的三元格局下，房企的業(yè)務模式也更加多元化。商業(yè)及高端產品或將成為新的利潤增長點。據(jù)亞豪機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1月第二周，北京商品住宅成交套數(shù)排行前10的項目中，包含順義·綠地啟航國際、中糧萬科FUNMIX半島廣場、紅石座、熙悅睿府·書香、珠江四季悅城、中國鐵建·梧桐匯等在內，共有7個項目全部為商住產品。
李昕煒認為，商品住宅市場成交情況一直與供應是正相關的，而商住樓同樣也具有這一特征。從需求角度看，自北京實施“限購”以來，商住樓市場憑借“非限”優(yōu)勢逐步活躍，若“限購”長期實施，商戶樓市場需求有望逐步壯大。
對此持不同意見的趙鐵路則認為，因國家政策限制審批商住項目，所以判斷商住樓將很難成為未來的供應主力，此種住宅產品將很難有大的發(fā)展空間。
除商住產品外，中高端項目在1月份也表現(xiàn)“搶眼”。排名首位的京投萬科·西華府項目屬位于北京市豐臺區(qū)的中高端住宅項目，在其469套周成交量的強力帶動下，北京市四至五環(huán)間的住宅產品由之前一周的2%成交占比，大幅提高到第二周的22%。與此同時，總價在300萬元至500萬元之間的產品占比也提高了近10個百分點。
對此，任啟鑫分析指出，當前受限價令限制，“剛需”項目惜售情緒加重，推盤積極性顯著降低，房企轉而依靠中高端項目及商住項目兩種產品線以提高利潤，這也是一種“曲線救國”的策略。
任啟鑫預測，未來商住項目及中高端項目將作為房企的主力開發(fā)及盈利產品，被持續(xù)推向市場。
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