日前閉幕的北京市十四屆人大二次會議，進一步對自住型商品房概念進行明確，將“自住商品房”的表述明確為“共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)”。為此，有業(yè)內(nèi)分析稱，自住房的共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)實際是不完全產(chǎn)權(quán)，是私人所有權(quán)被控制的一種“產(chǎn)權(quán)制度”，但是具體“共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)”的指代范圍還有待明確，未來自住房相關(guān)政策會有相應(yīng)的調(diào)整。
北京自住房“共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)”范圍待明確
日前，備受關(guān)注的北京自住型商品房又傳來新的消息，1月22日閉幕的北京市十四屆人大二次會議，將“自住商品房”的表述明確為“共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)”。
昨天，《新京報》引述北京市住建委相關(guān)負責人觀點稱，自住房和共有產(chǎn)權(quán)二者的含義是一致的。政府工作報告提出共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的自住型商品住房，是對自住房產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的進一步明確。北京市人大代表、副市長陳剛在會議期間表示，支持房地產(chǎn)市場中端群體的需求，購房人沒有經(jīng)濟能力購房，可以由政府給予支持，再上市交易時根據(jù)產(chǎn)權(quán)比例，把政府那部分收益拿走。
那么，應(yīng)該如何理解自住型商品房的“共有產(chǎn)權(quán)”性質(zhì)？為此，亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅對中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道表示，目前“共有產(chǎn)權(quán)”的概念、范圍、執(zhí)行等方面都未做明確。關(guān)于提到的“共有產(chǎn)權(quán)”，究竟是房屋增值收益部分，購房者與政府按一定比例共同享有，還是指將來自住房會在產(chǎn)權(quán)證上明確政府占比多少，或者購房者占比多少？目前這些都沒有明確的內(nèi)容表述。
北京石龍經(jīng)濟開發(fā)區(qū)開發(fā)有限公司總監(jiān)王洪福對中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道表示：“共有產(chǎn)權(quán)實際上是不完全產(chǎn)權(quán)。因為共有過程產(chǎn)權(quán)人對所有權(quán)的責任是不對等的，實質(zhì)是私人所有權(quán)被控制的一種‘產(chǎn)權(quán)制度’，或者說是對市場交易的時間、方式的一種管理方式。”
但是，目前這只是一個概念，具體指代范圍和執(zhí)行方式等還有待明確，“我覺得還會有后續(xù)的政策出來。”王洪福說。另外，《北京青年報》今天的報道也提到，自住商品房“產(chǎn)權(quán)共有“意義重大，隨著自住房“共有產(chǎn)權(quán)”性質(zhì)的明確，預計未來北京自住型商品房政策也會有相應(yīng)的微調(diào)。
北京目前已推出自住房用地項目33個
自去年低“京七條”要求加大自住型商品房用地供應(yīng)以來，自住型商品房吸引了眾多購房者及業(yè)內(nèi)關(guān)注的目光，同時也帶動了北京土地市場的集中成交。
據(jù)北京市土地整理儲備中心網(wǎng)站及相關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截止1月20日海淀上莊項目地塊掛牌，從2013年北京推出第一塊自住房地塊開始，入市即預期入市自住房地塊已經(jīng)達到33個。同時，首個開始申購的自住型商品房項目恒大
御景灣，市場關(guān)注熱度極高，申購戶數(shù)達到約14.8萬。
為此，市住建委相關(guān)負責人曾表示，今明兩年全北京將保證7萬套自住型商品住房土地供應(yīng)，后續(xù)項目將陸續(xù)上市，購房人應(yīng)結(jié)合自身實際需求，結(jié)合項目區(qū)位、價格、套型等理性選擇申購項目，不必每個項目均嘗試申購。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，以上33個項目分布于北京的朝陽、海淀、通州、順義、門頭溝等11個區(qū)域，預計可供應(yīng)自住房達到4.4萬套。按照北京2013年成交普通商品房合計8萬套計算，4萬套自住房將達到市場成交的50%，這種短期入市沖擊下，北京樓市在2014年將出現(xiàn)明顯的供應(yīng)增加，特別是中低端供應(yīng)缺口將明顯緩解。
業(yè)內(nèi)對自住房控房價作用觀點不一
去年10月份，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于加快中低價位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見》，從七方面明確了自住型商品房的建設(shè)和銷售意見，簡稱“京七條”。該意見明確提出，到2014年底要完成7萬套自住型商品房用地供應(yīng)。自住型商品住房套型建筑面積以90平米以下為主；銷售均價原則上按照比同地段、同品質(zhì)的商品住房價格低30%左右的水平確定。購買此類住房后五年內(nèi)不得上市，五年后上市收益的30%上交財政。
“京七條”出臺后，自住型商品房對市場供應(yīng)，尤其是對房價的影響議論頗多。對此， 資料顯示，由于政策規(guī)定自住型商品住宅將比周邊的商品房價格低三成，必然會對周邊的房價產(chǎn)生拉低作用，而其在商品房市場占比的逐漸提高，也必然會對整體房價產(chǎn)生抑制過快上漲的作用。
張大偉認為，大部分土地供應(yīng)自住房后，限價政策可能逐漸降低對市場的約束，整體2014年北京價格走勢將放緩。
雖然如此，業(yè)內(nèi)對自住房可拉低市場房價的觀點并不統(tǒng)一。王洪福認為：“未來高房價這個市場問題是難以解決的，如果大量保障性住房、自主型商品房、公租房成為供應(yīng)主體，高房價也會依然存在。”
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