在剛剛閉幕的北京市地方“兩會(huì)”上，該市首次將自主型商品房明確為“共有產(chǎn)權(quán)住房”。此類(lèi)房屋將按照“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”模式推廣，今后將有5萬(wàn)套供應(yīng)，滿足“夾心層”需求。

 

大建自住型商品房本意是緩解住房困難，動(dòng)機(jī)是值得稱道的，但必須關(guān)注到具體執(zhí)行中的隱憂。首先，北京每年新增人口為50萬(wàn)，還有大量舊有人口的改善型需求，現(xiàn)有供應(yīng)量仍然不足，大量“夾心層”仍然會(huì)選擇到市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)商品房，自主型商品房會(huì)擠占普通商品房供地，而政府又不愿意放棄土地財(cái)政，推出的“競(jìng)地價(jià)、競(jìng)配建自住型商品房面積”的土地出讓模式，會(huì)迫使開(kāi)發(fā)商依靠抬高普通商品房售價(jià)來(lái)彌補(bǔ)地價(jià)損失。

 

與此同時(shí)，加之土地成本和建設(shè)成本不斷上漲，而房屋售價(jià)被嚴(yán)格限制，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)過(guò)低，不僅會(huì)使得開(kāi)發(fā)商無(wú)意開(kāi)發(fā)自住型商品房導(dǎo)致供應(yīng)不足，也會(huì)導(dǎo)致最終房屋質(zhì)量難以與正規(guī)商品房媲美。

 

事實(shí)上，無(wú)論從價(jià)位、土地供應(yīng)模式還是二次出讓方式，自住型商品房延續(xù)舊有的保障房實(shí)物出售的供給模式。這一模式存在“退出難”，而且自住型商品房一旦建成，最大的受益者是地方政府，此類(lèi)房屋不僅能充保障房之?dāng)?shù)，還可以坐收土地財(cái)政之利。

 

按照北京市的說(shuō)法，共有產(chǎn)權(quán)住房二次上市時(shí)，政府會(huì)拿走自己份額的收益，所以“沒(méi)買(mǎi)到的人也不虧，買(mǎi)到的人也不得利。”

 

但結(jié)合過(guò)去執(zhí)行類(lèi)似政策的實(shí)際，即便購(gòu)買(mǎi)者只獲得部分收益，但也是用較少資金獲得了這一回報(bào)巨大的投資機(jī)會(huì)。在過(guò)去的幾年，各地房屋的漲價(jià)收益率遠(yuǎn)超股票、存款和貴金屬。原本投資樓市需要較高的投資門(mén)檻，而自住型商品房卻能將這一門(mén)檻降低，使?jié)O利空間存在。

 

目前，北京市首個(gè)“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”的小區(qū)已現(xiàn)違規(guī)轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)售，在關(guān)于共有產(chǎn)權(quán)住房相應(yīng)管理體制和監(jiān)管機(jī)制都未健全的情況下大建自住型商品房，難保這些房屋不會(huì)在數(shù)年之后淪為部分人的牟利工具。因此，使這一善政真正落實(shí)到位的一個(gè)主要前提是：盡快完善相關(guān)制度，堵住長(zhǎng)期存在的漏洞，并加強(qiáng)社會(huì)監(jiān)督，使民生工程真正名至實(shí)歸。