土地市場(chǎng)逆市升溫蘊(yùn)含風(fēng)險(xiǎn)

年初熱點(diǎn)城市出現(xiàn)樓市、地市“冰火兩重天”的現(xiàn)象值得高度關(guān)注。

一方面，受春節(jié)淡季和調(diào)控升級(jí)影響，熱點(diǎn)城市樓市明顯降溫，1月北京住宅成交量同比下降近50%；另一方面，京滬杭深賣(mài)地收入超千億元，“地王”頻出再次點(diǎn)燃土地市場(chǎng)熱情。雖然地價(jià)上升可能推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，但這種支撐作用要受到市場(chǎng)終端需求的明顯約束。目前看，熱點(diǎn)城市樓市需求漸趨理性，土地市場(chǎng)逆市升溫將蘊(yùn)含較大風(fēng)險(xiǎn)，值得高度警惕。

當(dāng)前我國(guó)樓市運(yùn)行漸趨理性。從成交量分析，去年以來(lái)我國(guó)商品房銷售面積增速逐月放緩；即使是一線城市北京，2013年住宅銷售面積同比下降8.1%。這些情況表明，樓市需求經(jīng)過(guò)前期集中釋放后，后續(xù)增長(zhǎng)動(dòng)能明顯衰減。

從資金面分析，據(jù)中國(guó)人民銀行《2013年金融市場(chǎng)運(yùn)行情況》分析，去年我國(guó)貨幣市場(chǎng)利率中樞上移明顯。預(yù)計(jì)今年我國(guó)金融市場(chǎng)資金面相對(duì)緊張狀況不會(huì)有明顯緩解，特別是利率市場(chǎng)化進(jìn)程加快，影子銀行監(jiān)管加強(qiáng)，將會(huì)明顯影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)融資狀況。隨著美聯(lián)儲(chǔ)退出Q E實(shí)質(zhì)步伐加快，新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體資金將加速回流美國(guó)，有可能會(huì)引發(fā)局部國(guó)家經(jīng)濟(jì)金融動(dòng)蕩，進(jìn)而影響到我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

從經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)能力分析，熱點(diǎn)城市高房?jī)r(jià)已非普通人群企及，房?jī)r(jià)收入比也已遠(yuǎn)超國(guó)際公認(rèn)合理范圍。由于住房租金價(jià)格上漲明顯滯后房?jī)r(jià)，且受到中低人群收入狀況制約，因而住宅實(shí)際投資價(jià)值已經(jīng)明顯下降，中高收入人群的投資性住房需求也會(huì)受到抑制。從宏觀經(jīng)濟(jì)金融前景分析，房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性繁榮已經(jīng)實(shí)質(zhì)性損害到國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定運(yùn)行，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)正逐步釋放，也已經(jīng)成為社會(huì)共識(shí)。綜合來(lái)看，樓市需求理性回歸將會(huì)明顯影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)終端需求。

土地市場(chǎng)逆市升溫蘊(yùn)含了較大的風(fēng)險(xiǎn)。盡管理論上存在供給創(chuàng)造需求的可能，就房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，土地投資能否最終轉(zhuǎn)化為財(cái)富要取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)終端需求。從土地購(gòu)置到形成住宅銷售，大約需要一年到一年半的時(shí)間，期間經(jīng)濟(jì)社會(huì)變化都將影響到終端的住宅銷售，存在很大不確定性。新一屆政府在房地產(chǎn)調(diào)控政策選擇上，重視市場(chǎng)機(jī)制作用，加大保障性住房建設(shè)和住宅市場(chǎng)供應(yīng)，將有力緩解住宅供求矛盾，減少房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。房產(chǎn)稅開(kāi)征預(yù)期以及不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記在全國(guó)鋪開(kāi)，將會(huì)降低高凈值人群繼續(xù)投資多套住宅的熱情。雖然從表面上看，“地王”出現(xiàn)和樓面價(jià)上升，將會(huì)對(duì)相關(guān)區(qū)域的房?jī)r(jià)形成一定支撐，但這種支撐能否有效，實(shí)際上仍由房地產(chǎn)市場(chǎng)整體發(fā)展所決定。目前看，少數(shù)熱點(diǎn)城市幾個(gè)“地王”的出現(xiàn)，并不會(huì)實(shí)質(zhì)上改變2014年我國(guó)樓市觸頂回落的大格局，土地市場(chǎng)逆市升溫不僅不會(huì)改變樓市降溫趨勢(shì)，反而將蘊(yùn)含潛在的、較大的風(fēng)險(xiǎn)。

需要注意的是，熱點(diǎn)城市住宅市場(chǎng)有逐步淪為少數(shù)人“自彈自唱”的危險(xiǎn)。即使是進(jìn)行國(guó)際比較，北京、上海等住宅價(jià)格也已經(jīng)與國(guó)際大都市比肩，但住戶收入狀況差距很大，風(fēng)險(xiǎn)狀況不言而喻。雖然熱點(diǎn)城市發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在高度依賴性，但如果僅僅是將城市“大餅”攤大，而沒(méi)有實(shí)體產(chǎn)業(yè)支撐，最終也難免會(huì)陷入后繼乏力的境地。由于熱點(diǎn)城市對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩存在滯后反應(yīng)，受宏觀經(jīng)濟(jì)面約束，也不排除未來(lái)一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)出現(xiàn)供過(guò)于求的可能，值得高度警惕。