近日來，東莞的掃黃行動事件弄得滿城風雨，舉國皆知，東莞上了全國新聞媒體的大頭條。
東莞這個城市又再一次被推到輿論的風口浪尖。為此，許多行業(yè)紛紛為東莞正名，東莞商業(yè)地產(chǎn)的飛速發(fā)展當然是必不可少的。
近幾年，東莞商業(yè)地產(chǎn)進入飛速發(fā)展的時代，在萬達萬科等許多房企大佬紛紛進駐之后，引發(fā)了一輪商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱潮，綜合體項目遍地開花，出現(xiàn)井噴的現(xiàn)象。
對此，贏商網(wǎng)記者采訪東莞本土研究機構瑞峰置業(yè)研究部負責人李毅，針對東莞商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀及發(fā)展未來方向作了一番交流與探討。
贏商網(wǎng)：據(jù)贏商網(wǎng)統(tǒng)計，目前，東莞已開業(yè)或在建的知名大型購物中心項目已接近20個，商業(yè)面積已超過300萬平方米，預計今年也有多個新項目入市。對此，您怎么看待當前東莞商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)象？
李毅：東莞商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)幾個階段的發(fā)展：第一階段：東莞的商業(yè)分布過去是各個鎮(zhèn)區(qū)自為中心發(fā)展，形成鎮(zhèn)區(qū)與城區(qū)商業(yè)中心共同發(fā)展的局面。導致業(yè)態(tài)規(guī)劃不符合城市及人群發(fā)展趨勢，出現(xiàn)中心區(qū)商業(yè)面積不足、吸附力不足、各自為鎮(zhèn)缺乏關聯(lián)性、規(guī)?；l(fā)展概念的問題。
第二階段：依托于東莞在珠三角優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)基礎優(yōu)勢，各鎮(zhèn)依托自身優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)發(fā)展專業(yè)市場，形成零售商業(yè)與專業(yè)市場共同發(fā)展的格局。
第三階段：軌道交通的規(guī)劃出臺，這將有利于把鎮(zhèn)區(qū)人流聚集到中心區(qū)，強化中心區(qū)功能，利于中心城區(qū)商務、商業(yè)物業(yè)蓬勃發(fā)展。各大開發(fā)商看好商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展機遇，紛紛在中心城區(qū)布局，
第四階段：由于開發(fā)高度集中、供應體量大，根據(jù)國際標準，一個城市的人均GDP超過3000美元，人均飽和商業(yè)面積是1.0平方米/人 ，從該數(shù)據(jù)來看，東莞總體商業(yè)體量接近飽和狀態(tài)。
贏商網(wǎng)：如今，東莞商業(yè)項目比比皆是，您認為東莞商業(yè)地產(chǎn)中標桿性的項目有哪些？（誰能為東莞商業(yè)地產(chǎn)代言？）
李毅：華南MALL——是集“購物、娛樂、餐飲、商務、辦公、家居、休閑、運動、旅游”等九大功能于一體的城市綜合體。該項目“立足萬江，輻射東莞”，力求打造東莞特色商業(yè)的風向標。
東莞萬達廣場——其中東莞東城萬達廣場項目由東莞市政府招商引資、大連萬達集團開發(fā)建設的東莞市重點項目，是繼廣州白云萬達廣場、東莞長安萬達廣場之后，萬達集團300億布局珠三角的又一力作，將建成整個華南片區(qū)的旗艦項目。該項目建有超五星級酒店、甲級寫字樓、大型購物中心、國際IMAX影院、高檔住宅、大型購物超市、高檔娛樂城等業(yè)態(tài)組成，東莞東城萬達廣場是集購物、休閑、餐飲、娛樂、文化、居住多功能為一體的城市綜合體。
贏商網(wǎng)：隨著萬科、萬達等房企巨鱷的進駐，對本土房企的商業(yè)地產(chǎn)造成怎樣的影響，會否引發(fā)東莞商業(yè)地產(chǎn)新一輪的洗牌？您認為東莞未來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展方向會是什么？
李毅：大房企的進駐將對東莞的房地產(chǎn)市場帶來巨大的影響，涵蓋了從土地競爭，到產(chǎn)品打造的專業(yè)化與精細化等各方面。外來企業(yè)的進駐，使得東莞的本土開發(fā)商所面臨的市場競爭環(huán)境變得更加激烈。
另外，由于一線房企的資金實力、專業(yè)化程度等各方面的優(yōu)勢，將使得在不久的將來，整個城市的房地產(chǎn)市場將不會再是最初的二三線水平。一方面是房地產(chǎn)行業(yè)在自身發(fā)展的同時，也為提升整個城市的綜合競爭力起到了很大的推動作用，他們在原有經(jīng)濟發(fā)展基礎上，將開始具有和一線城市類似的特征：另一方面，整個城市的原有的房地產(chǎn)市場格局必然受到強烈的沖擊，特別是作為市場供應方的本土開發(fā)商，在激烈的競爭態(tài)勢下要分羹市場將會變得比原來要難得多。
談不上大洗牌，但肯定具有很大的推動作用，東莞本土開發(fā)企業(yè)也不會坐以待斃，且東莞本土企業(yè)實力也很強，可以通過利用自身優(yōu)勢，與實力企業(yè)強強聯(lián)合，把握本土優(yōu)勢、 把企業(yè)做大做強。
而關于發(fā)展方向，雖然東莞的總體商業(yè)體量雖然已經(jīng)達到飽和，但是商業(yè)市場依然火熱，核心商圈或中心區(qū)優(yōu)質商業(yè)體供需兩旺，邊緣區(qū)域商業(yè)和鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)經(jīng)營一般，東莞商業(yè)呈現(xiàn)出“冰火兩重天”的格局。
東莞城鎮(zhèn)商業(yè)各為中心發(fā)展，導致城區(qū)商業(yè)規(guī)模不足、輻射力不強，商圈缺乏互補性與互動性，業(yè)態(tài)規(guī)劃不符合城市及人群發(fā)展趨勢，制約東莞的商業(yè)發(fā)展。因此，在未來的商業(yè)規(guī)劃上，將強化中心城區(qū)的商業(yè)聚集力，發(fā)展中心城區(qū)大型商業(yè)中心，主導全市商業(yè)發(fā)展。
隨著東莞軌道交通的建設，地鐵地下商業(yè)將出現(xiàn)爆發(fā)式增長，促進中心區(qū)核心商圈的發(fā)展，而兩條地鐵相交的會展中心片區(qū)未來必將成為地下商業(yè)最具競爭力的區(qū)域。
贏商網(wǎng)：近年來，東莞百貨、商超業(yè)態(tài)等零售業(yè)也隨著東莞消費理念及消費水平的提升也有了一些新的改變，您覺得這對東莞商業(yè)的發(fā)展會帶來哪些新變化？
李毅：帶來機會點，核心商業(yè)節(jié)點的商業(yè)受到市場追捧，如東城中心的萬達廣場、西平新城中心站的商業(yè)等，核心商業(yè)節(jié)點將成為未來東莞商業(yè)發(fā)展的核心方向；
不過也存在一定的劣勢。因目前東莞人口增長停滯，導致商業(yè)項目人氣不旺的情形會越來越明顯。另外，互聯(lián)網(wǎng)線上營銷將對百貨、商超實體店有很大的沖擊力。
贏商網(wǎng)：最近，央視對東莞的報道，讓東莞受到全國人們的關注，許多行業(yè)紛紛為東莞正名，您認為，這事件會否對東莞商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生影響？
李毅：會有一定的不利影響，短期內影響租賃和投資市場，主要體現(xiàn)在租賃市場的活躍度，服裝、飾品、餐飲等相關行業(yè)也會受到波及。但也許這是對東莞的一次很好的營銷推廣，或許將會促進東莞商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展市場
不過，東莞的發(fā)展?jié)摿€是很大的。東莞經(jīng)濟規(guī)模珠三角排名第四，僅次于廣州、深圳和佛山；經(jīng)濟規(guī)模國內排名第九，全球500強城市，排名195位，是躋身前200強的中國城市中唯一的地級市，已成為珠三角金融體系重要組成，是珠三角高端商務、商貿(mào)人群聚集地。這將推動東莞商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展；
另外，城區(qū)市場需求不飽和，東莞城區(qū)四大商圈現(xiàn)有商業(yè)體量220.3萬平，潛在約71萬平，共約291.3萬平，城市擴容后，東莞中心城區(qū)人口擴容后為217.3萬人。 按照在一個城市區(qū)域內，商品零售面積人均需求量大約是2.6平方米/人進行計算，城區(qū)市場的需求總量為564.98平，需求面積遠高于未來商圈291.3萬平的供給規(guī)模。
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