在住宅調(diào)控力度不改，中國(guó)加速城鎮(zhèn)化、中央政府大力推動(dòng)內(nèi)需的背景下，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)如預(yù)期進(jìn)入擴(kuò)張期，但挑戰(zhàn)與機(jī)遇同時(shí)存在。與住宅開(kāi)發(fā)不同，商業(yè)地產(chǎn)的核心在于經(jīng)營(yíng)。如今，同質(zhì)化嚴(yán)重，經(jīng)營(yíng)能力不足是困擾部分商業(yè)地產(chǎn)商的難題。一線城市商業(yè)地產(chǎn)租金收益下滑，空置率攀升的消息與日俱增，經(jīng)營(yíng)能力很大程度上決定了商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的成敗。雖然業(yè)內(nèi)巨頭都在嘗試用各種各樣的方式進(jìn)行突破，但似乎還沒(méi)有能夠找到一個(gè)真正差異化的成功模式。在商業(yè)地產(chǎn)前路未卜之際，卻又有千億美元級(jí)國(guó)際巨艦加入戰(zhàn)團(tuán)，個(gè)中原因筆者試圖為大家分析一二。

2013年10月底瑞安房地產(chǎn)發(fā)布了一份公告，雖然只是輕描淡寫(xiě)的幾筆，但卻吹響了一個(gè)國(guó)際商業(yè)地產(chǎn)巨頭開(kāi)拓中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的集結(jié)號(hào)——在中國(guó)內(nèi)地調(diào)研市場(chǎng)良久，尋尋覓覓“意中人”數(shù)年之后，全球商業(yè)資產(chǎn)管理巨頭Brookfield Asset Management（以下簡(jiǎn)稱Brookfield）終于找到了理想的合作者。

與Brookfield結(jié)緣的就是因打造上海新天地而知名的港商瑞安。Brookfield簽署了在中國(guó)內(nèi)地的首筆重大投資：向香港上市企業(yè)瑞安房地產(chǎn)（股號(hào)0272）全資子公司中國(guó)新天地有限公司（以下簡(jiǎn)稱中國(guó)新天地）投資最高7.5億美元，并參與中國(guó)新天地旗下項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)工作。

是誰(shuí)，是什么吸引了它的目光不遠(yuǎn)千里而來(lái)，這僅僅是一筆投資么？讓我們透過(guò)合資的背景，看一看Brookfield與中國(guó)新天地的合作經(jīng)營(yíng)模式會(huì)有什么“新玩法”。

是誰(shuí)在中國(guó)媒體眼中充滿神秘感的Brookfield其實(shí)大有來(lái)頭。

總部位于加拿大多倫多的Brookfield，是一間具百年歷史的全球性資產(chǎn)管理公司，在紐約、多倫多和泛歐證交所上市。該公司主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)、可再生能源、基礎(chǔ)設(shè)施及私募股權(quán)，旗下管理資產(chǎn)規(guī)模逾1750億美元。

在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，Brookfield公司在北美、歐洲及南美洲擁有很大的市場(chǎng)份額。持有并管理著世界最大的露天購(gòu)物中心、曼哈頓最大商業(yè)物業(yè)等眾多旗幟性資產(chǎn)。其管理的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)超過(guò)1000億美元。

據(jù)筆者了解，和所有全球性資產(chǎn)管理公司一樣，Brookfield早已注意到中國(guó)市場(chǎng)的巨大潛力，并在數(shù)年年前在香港設(shè)立辦公室，開(kāi)始對(duì)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行考察。

為何牽手中國(guó)新天地？

雖然Brookfield的CEO Bruce Flatt在1月底的一次新聞發(fā)布會(huì)上從合作伙伴背景、志同道合的觀點(diǎn)及領(lǐng)導(dǎo)人人格魅力等方面闡述了其選擇合作方的標(biāo)準(zhǔn)，但其隨后提及的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)也許是Brookfield最關(guān)心的因素 --最優(yōu)質(zhì)、最高端的地產(chǎn)項(xiàng)目。如果我們看一看此次的合作伙伴中國(guó)新天地的履歷，就能對(duì)這份姻緣豁然開(kāi)朗。中國(guó)新天地名字雖然尚算陌生，其實(shí)也大有來(lái)頭，其母公司瑞安房地產(chǎn)，在內(nèi)地已經(jīng)深耕多年。在上海新天地傳奇般的成功之后，其在上海、武漢、重慶、佛山等城市核心地段進(jìn)行的大型綜合型項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與管理也贏得市場(chǎng)的一致好評(píng)。

近年來(lái)隨著中國(guó)房地產(chǎn)的深度發(fā)展，市場(chǎng)細(xì)分與商業(yè)模式轉(zhuǎn)型已經(jīng)成為不可回避的行業(yè)趨勢(shì)。眾多房企都著手將旗下商業(yè)物業(yè)拆分，成立獨(dú)立的運(yùn)營(yíng)公司進(jìn)行管理，以提升商業(yè)資產(chǎn)的盈利能力，瑞安房地產(chǎn)亦不例外。2012年，瑞安房地產(chǎn)也宣布計(jì)劃將旗下優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)拆分，交由全資子公司“中國(guó)新天地”進(jìn)行獨(dú)立運(yùn)營(yíng)。中國(guó)新天地的業(yè)務(wù)集中于商業(yè)資產(chǎn)的投資、運(yùn)營(yíng)管理，以及提升高端零售、辦公樓、娛樂(lè)及酒店的物業(yè)價(jià)值。

目前，中國(guó)新天地經(jīng)營(yíng)并管理超過(guò)150萬(wàn)平米、資產(chǎn)價(jià)值近400億人民幣的商業(yè)物業(yè)。而隨著在建項(xiàng)目的推進(jìn)，未來(lái)3至5年中國(guó)新天地管理的資產(chǎn)規(guī)模將有望高達(dá)680億元。這些高品質(zhì)的資產(chǎn)，無(wú)疑是打動(dòng)Brookfield的核心要素。

中國(guó)新天地管理的商業(yè)資產(chǎn)有總稱為“上海太平橋”的成熟商業(yè)項(xiàng)目，它包括了位于上海黃埔區(qū)黃金地段的城市地標(biāo)上海新天地、毗鄰其側(cè)的甲級(jí)辦公樓企業(yè)天地、淮海路上的瑞安廣場(chǎng)及五星級(jí)的新天地朗廷酒店。位于西上海虹橋商務(wù)區(qū)的虹橋天地，也是這次合作的項(xiàng)目之一。

其中合作項(xiàng)目的重點(diǎn)——虹橋天地也頗有看頭。根據(jù)中國(guó)新天地官方資料，虹橋天地總建筑面積約38萬(wàn)平方米，位于上海大力發(fā)展的虹橋商務(wù)區(qū)的核心，緊鄰聯(lián)接飛機(jī)、高鐵、地鐵等各種交通工具的虹橋交通樞紐，與2015年建成后為全球最大的國(guó)家會(huì)展中心也只有800米的距離。項(xiàng)目包括新天地街區(qū)、購(gòu)物中心、五星級(jí)酒店、演藝中心等購(gòu)物、休閑商業(yè)部分，還包括總建筑面積近10萬(wàn)平方米的辦公樓?？胺Q“全世界獨(dú)有的項(xiàng)目”。

據(jù)悉，其他的“天地”式大型綜合型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目如位于上海虹口區(qū)的瑞虹天地、武漢天地、重慶天地和佛山嶺南天地都有機(jī)會(huì)陸續(xù)成為合資項(xiàng)目。這些位于城市優(yōu)質(zhì)地段的資產(chǎn)，擁有極高的租金收益，是真正的“金不換”項(xiàng)目。

突破同質(zhì)化困局這次合作帶給業(yè)內(nèi)一個(gè)明顯的信號(hào)是，中國(guó)新天地提出的“生活永豐采（bring places to life）”的“商區(qū)（commercial community）”概念就要發(fā)力了。以往中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速，企業(yè)更善于開(kāi)疆拓土，而非升級(jí)蛻變。因此一個(gè)又一個(gè)的“盒子”商業(yè)在城市中冒了起來(lái)。在攻城拔寨的年代，這一模式固然可以讓企業(yè)急劇擴(kuò)張，但隨著商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展，如何做到人人都會(huì)說(shuō)但沒(méi)幾個(gè)做出來(lái)的“體驗(yàn)型消費(fèi)”、打破同質(zhì)化的現(xiàn)狀，成為近期所有商業(yè)地產(chǎn)商的難題。

中國(guó)新天地憑籍上海新天地的成功經(jīng)驗(yàn)，成立之初就提出的“生活永豐采”的“商區(qū)”概念，正是主流“體驗(yàn)型消費(fèi)”的頂級(jí)版。之前大部分商業(yè)區(qū)，都集中了不少商業(yè)地產(chǎn)商，林林總總、參差不齊的辦公樓和商業(yè)項(xiàng)目散布其中。不同的商業(yè)理念造成這些區(qū)域看似熱鬧，實(shí)則或業(yè)態(tài)品牌重復(fù)或缺失、或水準(zhǔn)不同龍蛇混雜。而中國(guó)新天地的幾個(gè)項(xiàng)目都是整體規(guī)劃了商業(yè)零售、辦公樓、酒店、娛樂(lè)休閑的分布和互通，在這個(gè)區(qū)域，不論在哪里，都有一個(gè)品位統(tǒng)一的、非常有吸引力的生活體驗(yàn)，這樣的“商區(qū)”更容易成為消費(fèi)的目的地，贏得消費(fèi)者忠誠(chéng)度并保持長(zhǎng)遠(yuǎn)的商業(yè)價(jià)值。

大家可能不明白中國(guó)新天地為何要與Brookfield合作呢？原來(lái)Brookfield在商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方面的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)與客戶資源，正是讓中國(guó)新天地更上層樓的加速器。據(jù)粗略估算，Brookfield在全世界所管理的商業(yè)零售物業(yè)體量是上海新天地的200倍?？梢灶A(yù)見(jiàn)，相當(dāng)多的尚未來(lái)華的世界品牌，會(huì)通過(guò)Brookfield與中國(guó)新天地建立合作關(guān)系，進(jìn)入到中國(guó)市場(chǎng)，為現(xiàn)今商場(chǎng)千人一面的連鎖品牌商業(yè)組合，帶來(lái)與眾不同的體驗(yàn)，以差異化的經(jīng)營(yíng)突破商業(yè)地產(chǎn)的定位困局。

物業(yè)價(jià)值提升，上海新天地二次開(kāi)發(fā)將迎來(lái)大變化如果人們認(rèn)為這次合作僅僅是資金層面上的，可能會(huì)不明白為什么兩家企業(yè)會(huì)需要管理層互派。據(jù)可靠消息稱，Brookfield將在上海設(shè)立公司辦事處，將COO級(jí)別的管理層派駐到中國(guó)新天地，實(shí)現(xiàn)兩家公司在營(yíng)運(yùn)管理上的深度合作。同時(shí)，中國(guó)新天地也將向Brookfield派駐高管，吸收先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)和運(yùn)營(yíng)制度以外，更引進(jìn)對(duì)業(yè)已成功的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值提升的最優(yōu)方式，并從優(yōu)化改建后的租金溢價(jià)中獲得更佳的回報(bào)。這也正是Brookfield所擅長(zhǎng)的，從其在夏威夷的阿拉莫阿那中心（AlaMoana Center）的操作我們可以略窺端倪——很多去過(guò)夏威夷的朋友，可能都去過(guò)阿拉莫阿那中心（AlaMoana Center），而這個(gè)商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)者，正是Brookfield。

阿拉莫阿那中心早在建成之初，就是全球最大的露天購(gòu)物中心, 每年要接待數(shù)千萬(wàn)世界游客，擁有極高的租金收益。但Brookfield仍然在此基礎(chǔ)上進(jìn)行大手筆的升級(jí)改造。2006年，Brookfield投入15億美元，耗時(shí)2年升級(jí)擴(kuò)建阿拉莫阿那中心。升級(jí)后，阿拉莫阿那中心成為全球一流奢侈品牌薈萃之地，運(yùn)營(yíng)收入也增長(zhǎng)一倍，并成為夏威夷最受歡迎的購(gòu)物地。

不論是Brookfield的CEO Bruce Flatt，還是中國(guó)新天地的主席羅康瑞，都提到過(guò)上海新天地現(xiàn)在雖然很成功，但還有革新提升的空間。參考阿拉莫阿那中心的案例，很有可能在Brookfield與中國(guó)新天地聯(lián)手之后，即便經(jīng)典而又成功如上海新天地這樣的項(xiàng)目，也有可能再發(fā)生喜人的變化。而這很可能為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的下一階段發(fā)展樹(shù)立標(biāo)桿。

對(duì)于Brookfield和中國(guó)新天地來(lái)說(shuō)，通過(guò)對(duì)核心資產(chǎn)的國(guó)際化運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)收益和資產(chǎn)價(jià)值的大幅提升，這應(yīng)該才是雙方攜手的目標(biāo)。

期待破局者作為行業(yè)內(nèi)的觀察者，我們非常希望看到這次中國(guó)新天地與Brookfield合作的前景及其帶來(lái)的啟發(fā)?？v觀中國(guó)新天地從被剝離獨(dú)自運(yùn)營(yíng)、到斥資收購(gòu)國(guó)內(nèi)知名商業(yè)地產(chǎn)管理顧問(wèn)企業(yè)華夏柏欣，以加強(qiáng)商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)實(shí)力，再到此次與Brookfield合作，中國(guó)新天地能夠借助Brookfield在世界范圍內(nèi)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)和資源，似乎對(duì)打造國(guó)內(nèi)獨(dú)有的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式胸有成竹，很可能成為商業(yè)地產(chǎn)圍城的破局者，讓我們拭目以待。