是像2013年那樣“漲聲”一片，還是理想狀態(tài)下的“理性回歸”，全面趨穩(wěn)也許是主旋律。
大佬們的視角
2013年，在限購(gòu)十周年這一具有歷史意義的時(shí)間節(jié)點(diǎn)上，卻又一次成就了房地產(chǎn)市場(chǎng)的“黃金時(shí)代”。
1月20日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2013年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售情況》顯示，2013年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資86013億元、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積665572萬(wàn)平方米、商品房銷售面積130551萬(wàn)平方米……各項(xiàng)數(shù)據(jù)的全面飄紅均成為2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆最有力的見(jiàn)證。
其實(shí)，全面“爆表”不光只有量，還有價(jià)，而最有力的佐證就是全國(guó)近70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)連續(xù)18個(gè)月呈上漲趨勢(shì)。而北京2013年最后一個(gè)月的房?jī)r(jià)同比漲幅達(dá)到了20.6%。
面對(duì)如此市場(chǎng)熱度，地方政府、開(kāi)發(fā)商、銀行甚至房產(chǎn)中介，每一個(gè)參與者都收獲頗豐。但如今，對(duì)于2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，就連一些房地產(chǎn)大佬也感覺(jué)有些“燙手”而需要降溫了。作為行業(yè)內(nèi)有名的大炮，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)一改往日力挺的姿態(tài)，甚至開(kāi)始表現(xiàn)出一些擔(dān)憂。
在上月下旬的某頒獎(jiǎng)禮上任志強(qiáng)曾表示，房地產(chǎn)行業(yè)去年年初的高增長(zhǎng)到后來(lái)已經(jīng)變成持續(xù)下降的趨勢(shì)，這個(gè)趨勢(shì)還會(huì)繼續(xù)。雖然其仍堅(jiān)持房地產(chǎn)行業(yè)上漲的趨勢(shì)不變的觀點(diǎn)，但也同時(shí)認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商如果仍然認(rèn)為會(huì)和2013年一樣保持高速增長(zhǎng)的趨勢(shì)，會(huì)是非常危險(xiǎn)的事情。
此外，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林也在春節(jié)前認(rèn)為，2014年房?jī)r(jià)不一定會(huì)全面上漲。因?yàn)楝F(xiàn)在很多二線城市供應(yīng)量過(guò)剩，房子已經(jīng)出現(xiàn)賣不動(dòng)的跡象。而即使是熱點(diǎn)城市，2014年房?jī)r(jià)漲速也一定會(huì)趨緩，因?yàn)榱鲃?dòng)性一收緊，房地產(chǎn)獲得的資金就減少。
而在行業(yè)大腕的眾多言論之中，也不乏驚世駭俗之語(yǔ)。被經(jīng)濟(jì)界戲稱為“空軍一號(hào)”的獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家和金融投資顧問(wèn)謝國(guó)忠認(rèn)為，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)泡沫正在破滅，2014年房?jī)r(jià)會(huì)下跌50%。其結(jié)合社會(huì)老齡化以及中國(guó)特色來(lái)證明其論點(diǎn)，聽(tīng)起來(lái)也有幾分道理。
全面趨穩(wěn)已成業(yè)內(nèi)共識(shí)
雖然謝國(guó)忠的觀點(diǎn)有些激進(jìn)，但如今來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)將在馬年趨穩(wěn)似乎已經(jīng)成了業(yè)內(nèi)共識(shí)。
全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)在1月末發(fā)布的《2013～2014年度中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》中指出，今年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給將會(huì)增加，在經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)背景下，房地產(chǎn)需求將保持平穩(wěn)，房?jī)r(jià)漲幅將進(jìn)一步回落，全年走勢(shì)呈現(xiàn)前高后低態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)總體保持基本平穩(wěn)。
值得一提的是，報(bào)告指出，綜合考慮當(dāng)前庫(kù)存水平與未來(lái)需求放緩影響，預(yù)計(jì)今年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)住宅投資增速將低于去年。
而國(guó)家發(fā)改委投資所副所長(zhǎng)汪文祥在分析原因時(shí)表示，銀行收緊按揭貸款，這將影響購(gòu)買力。同時(shí)，三四線城市房?jī)r(jià)上漲存在分化，有些城市房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力在減弱，再加上消化存量，整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格將先揚(yáng)后抑。
而在政策層面，分析人士認(rèn)為，十八屆三中全會(huì)以后，用市場(chǎng)的手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的思路已被確立，并且轉(zhuǎn)向“長(zhǎng)效機(jī)制”的思路也十分明顯。
不過(guò)，長(zhǎng)效機(jī)制的建立和鋪開(kāi)需要時(shí)間，限購(gòu)政策取消一蹴而就也會(huì)引爆危機(jī)，較長(zhǎng)一段時(shí)間的“過(guò)渡期”是必須的。
而在過(guò)渡期內(nèi)，目前的樓市調(diào)控難以放松，但市場(chǎng)手段將更多得到支持，調(diào)控或呈現(xiàn)表面松實(shí)質(zhì)緊的狀態(tài)。
除調(diào)控影響外，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起決定性作用的資金面也面臨重要變數(shù)。
2013年12月中旬，美聯(lián)儲(chǔ)宣布從今年1月起，將每月850億美元的購(gòu)債規(guī)?？s減100億美元至每月750億美元。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，QE退出將給房企海外融資帶來(lái)很大難度，這將導(dǎo)致房企的融資成本和匯率風(fēng)險(xiǎn)大大增加。房企在海外融資的難度將加大，可能被迫拋售房產(chǎn)以應(yīng)對(duì)流動(dòng)性危機(jī)，而大量賣房就會(huì)增加市場(chǎng)供給，從而迫使房地產(chǎn)價(jià)格下降。
其實(shí)對(duì)于房?jī)r(jià)，與人打賭從未有過(guò)敗績(jī)的任志強(qiáng)的話似乎很有代表性也更為實(shí)際，他認(rèn)為2014年房?jī)r(jià)總的趨勢(shì)是看漲的，但是增幅放緩，有可能從兩位數(shù)降到一位數(shù)。
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