競(jìng)爭(zhēng)軟實(shí)力服務(wù)

 

在去年8月發(fā)布的《2013中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)》排名中，萬科拔得頭籌。

 

公開資料顯示，自1992年1月成立第一家物業(yè)管理公司以來，萬科物業(yè)“已發(fā)展成為國(guó)內(nèi)規(guī)模最大、兼具優(yōu)質(zhì)服務(wù)形象及客戶口碑的物業(yè)服務(wù)領(lǐng)航企業(yè)”。

 

2013年7月，萬科總裁郁亮表示：“未來萬科的定位是城市配套服務(wù)商。”在此之前，萬科已在社區(qū)配套和服務(wù)方面進(jìn)行了一系列的創(chuàng)新，幸福驛站、第五食堂、第五學(xué)堂點(diǎn)半學(xué)校、萬物倉(cāng)的相繼推出，極大方便了業(yè)主的生活。

 

事實(shí)上，越來越多的開發(fā)商意識(shí)到物業(yè)管理這一“軟實(shí)力”對(duì)其發(fā)展的重要影響。2013年10月28日發(fā)布的《物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報(bào)告》顯示，在行業(yè)綜合實(shí)力TOP200企業(yè)中，隸屬于開發(fā)房企的有77家，依托萬科、綠城、首開、中海、招商局、金地等大型房企的物業(yè)公司幾乎占據(jù)了榜單前十的所有席位；而在另一份由中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)發(fā)布的“2013中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)管理規(guī)模成長(zhǎng)前20強(qiáng)企業(yè)”名單上，花樣年集團(tuán)控股的深圳彩生活服務(wù)集團(tuán)有限公司與佳兆業(yè)物業(yè)管理（深圳）有限公司躋身前三。

 

上世紀(jì)90年代初期，在許多開發(fā)商還在琢磨怎么賣房子的時(shí)候，碧桂園物業(yè)就提出“碧桂園給您一個(gè)五星級(jí)的家”的口號(hào)，率先將酒店式服務(wù)理念引入住宅式物業(yè)管理。2013年底，碧桂園在《碧桂園高端物業(yè)服務(wù)發(fā)展報(bào)告》中強(qiáng)調(diào)，未來將“會(huì)推動(dòng)旗下樓盤物業(yè)管理服務(wù)更加細(xì)化和規(guī)范化，令物業(yè)管理業(yè)務(wù)成為碧桂園集團(tuán)新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)”。

 

被稱為“豪宅專家”的綠城在物業(yè)管理領(lǐng)域也毫不遜色，其所打造的綠城園區(qū)生活長(zhǎng)期以來被業(yè)內(nèi)津津樂道。作為物業(yè)管理的升級(jí)換代產(chǎn)品，綠城園區(qū)服務(wù)體系通過提供包括健康、文化教育、生活三大服務(wù)系統(tǒng)，不斷持續(xù)影響和提升園區(qū)業(yè)主生活品質(zhì)。就在2月初，“聯(lián)姻”綠城的融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌表示，2014年“最著力提高的一件事”就是物業(yè)管理：“其他都是按部就班的，物業(yè)服務(wù)是我們一件新事。”

 

在進(jìn)軍千億的夢(mèng)想之外，世茂集團(tuán)還有一個(gè)“世茂夢(mèng)”。“渴望成為城市進(jìn)化的先行者，做整個(gè)行業(yè)的引領(lǐng)者。”世茂集團(tuán)副總裁蔡雪梅曾經(jīng)表示，“未來的世茂絕不僅僅是賣房子，我們賣給客戶的是全然不同的生命體驗(yàn)與生活方式，這是世茂的夢(mèng)想。”

 

利潤(rùn)最低地位求變

 

即便如此，物業(yè)管理依然不是大部分房企利潤(rùn)的主要來源。在長(zhǎng)達(dá)20余年的發(fā)展中，物業(yè)管理一向被視為房企的配套服務(wù)，無法給予房企足夠的盈利支撐。

 

以碧桂園為例，2012年碧桂園物業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入大約為5億元，雖然2013年有望翻番達(dá)到10億元的水平，但與其千億的銷售額相比甚至算不上一個(gè)零頭。而在2009年萬科物業(yè)公司被劃分出來獨(dú)立運(yùn)營(yíng)的時(shí)候，當(dāng)年的凈利潤(rùn)僅有1億元左右。萬科物業(yè)事業(yè)部助理總經(jīng)理向云曾經(jīng)對(duì)外界透露，“即便著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，第五食堂樂觀估計(jì)毛利率不足10%”。

 

“物業(yè)管理是房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)最低的服務(wù)環(huán)節(jié)，即使沒有虧損，實(shí)現(xiàn)盈利也是非常困難的事情。”物業(yè)管理業(yè)內(nèi)某專家稱。

 

第一太平戴維斯上海物業(yè)管理部主管鄒應(yīng)龍表示，目前來看，這類隸屬開發(fā)商或依托房企建立的物業(yè)管理公司依然存在市場(chǎng)化程度不高、產(chǎn)權(quán)不明、權(quán)責(zé)不清的難題。同時(shí)，這些物管公司的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，導(dǎo)致物業(yè)管理收益與風(fēng)險(xiǎn)極不對(duì)稱。

 

不過，客觀地說，這一情況正在發(fā)生改變?？释谶@一領(lǐng)域成功掘金的房企越來越多，部分房企的表現(xiàn)也相當(dāng)突出。

 

彩生活服務(wù)集團(tuán)有限公司總裁唐學(xué)斌透露，雖然當(dāng)前彩生活的收入以及利潤(rùn)占花樣年集團(tuán)整體不足一成，但自2011年，已連續(xù)三年復(fù)合增長(zhǎng)超過25%。2012年，彩生活實(shí)現(xiàn)收入1.85億元，同比增長(zhǎng)48%；凈利潤(rùn)超過4000萬元，凈利率達(dá)14%，毛利率高達(dá)40%以上。

 

2014年1月，剛剛邁入千億大關(guān)的碧桂園宣布將加大物業(yè)管理業(yè)務(wù)的發(fā)展，并提出5年之后實(shí)現(xiàn)物管經(jīng)營(yíng)收入超過100億元的目標(biāo)。碧桂園物業(yè)管理公司總經(jīng)理李長(zhǎng)江表現(xiàn)得非常樂觀，“甚至可能不需要5年”，李長(zhǎng)江說，“除了隨著碧桂園集團(tuán)開發(fā)項(xiàng)目的增加而獲得的自然增長(zhǎng)之外，碧桂園物業(yè)將豐富和優(yōu)化服務(wù)內(nèi)容，這都是碧桂園物業(yè)增收的保證。”

 

探索新型掘金模式

 

“物業(yè)公司之所以能生存下來、生存得好，關(guān)鍵還是靠服務(wù)。”

 

在這條通用的規(guī)則之下，身處物管服務(wù)領(lǐng)域的房企開始尋找更多的贏利點(diǎn)；積極探索嶄新的物管發(fā)展模式。在清潔、綠化、秩序維護(hù)、設(shè)施設(shè)備維修四項(xiàng)基本服務(wù)之外，包括花樣年、世茂、龍湖等在內(nèi)的標(biāo)桿房企頻頻依托互聯(lián)網(wǎng)打造服務(wù)平臺(tái)，為業(yè)主提供包含物業(yè)居家服務(wù)及教育、健康等多個(gè)類別的增值服務(wù)。

 

“企業(yè)應(yīng)該利用各種資源延伸產(chǎn)業(yè)鏈、創(chuàng)新服務(wù)內(nèi)容、拓展業(yè)務(wù)范圍，以創(chuàng)造商業(yè)價(jià)值。” 中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)謝家瑾表示，最近幾年，很多品牌企業(yè)加強(qiáng)了在商業(yè)模式、服務(wù)方式和管理方法等方面的全新探索，所提供的物管服務(wù)延伸至房地產(chǎn)開發(fā)前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、招商策劃、營(yíng)銷代理甚至是尾盤銷售、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)等整個(gè)鏈條，內(nèi)容幾乎涵蓋消費(fèi)者居家養(yǎng)老、家政服務(wù)、房屋租售的所有領(lǐng)域，體現(xiàn)出物業(yè)管理更為豐富的商業(yè)價(jià)值。

 

即便四年前萬科集團(tuán)對(duì)萬科物業(yè)就不再進(jìn)行補(bǔ)貼，但2013年，萬科的物業(yè)管理費(fèi)收入為12.16億元，延伸服務(wù)收入12.22億元。萬科物業(yè)掌舵人朱保全曾經(jīng)表示，萬科物業(yè)的盈利主要來自包括二手房買賣在內(nèi)的多樣化經(jīng)營(yíng)。龍湖物業(yè)80%的利潤(rùn)來自延伸服務(wù)，據(jù)悉，2013年僅幫助業(yè)主交易二手房這一項(xiàng)，就獲得了3500萬元的中介費(fèi)收入。而轉(zhuǎn)向提供全方面生活服務(wù)的綠城物業(yè)，對(duì)外咨詢、物業(yè)指導(dǎo)等業(yè)務(wù)已成為其主要的利潤(rùn)來源?；幽昙瘓F(tuán)總裁潘軍更是計(jì)劃，今后要發(fā)展物管公司彩生活的金融服務(wù)功能，成為未來花樣年發(fā)展利潤(rùn)的重要來源之一。