在距離首次啟動上市有關工作8年之后，陽光100的上市歷程終于“走到終點”。《中國經營報》記者獲悉，陽光100將以陽光100置業(yè)的名稱于今年全國兩會期間在香港聯(lián)交所正式掛牌交易，“萬通六君子”之一的易小迪也將完成個人財富的“飛躍”。
此前，陽光100曾多次著手赴港上市工作，2010年甚至已經接近成行。但是，由于市場時機選擇等多方面原因，易小迪最終選擇放棄。直至2013年底，在完成向街區(qū)綜合體的轉型后，赴港上市才再度啟動。
目前，除陽光100置業(yè)外，綠景地產、青建發(fā)展有限公司等內地房企都通過借殼在港上市。中原地產統(tǒng)計顯示，今年以來已有22家企業(yè)發(fā)布2014年海外融資計劃或意向計劃，合計融資額逾650億元人民幣。與內地比鄰的香港，正在成為房地產企業(yè)的“大年”。
籌資23億
多位香港資本市場人士向記者證實，陽光100上市融資約23億港元。
“花旗和海通國際具體負責陽光100的承銷工作，從春節(jié)之前，陽光100置業(yè)就已經進入聆訊階段，并陸續(xù)開始路演。”接近陽光100置業(yè)上市的權威人士透露。目前，路演狀況良好，認購比例基本達到1:1.23左右。如果這一勢頭得以延續(xù)，陽光100將至少募集23億港元的現(xiàn)金，用于未來業(yè)務拓展。
陽光100內部人士向記者證實了這一消息。但是，對于內部股權結構，他表示不便透露，須以屆時發(fā)布的招股說明書和公告材料為準。不過，記者掌握的情況表明，除引入的戰(zhàn)略投資者外，陽光100創(chuàng)始人易小迪將通過相應的財務架構安排，占有陽光100置業(yè)一定比例的股權。
“現(xiàn)在香港資本市場的投資者，對于內資房企的投資還都是比較謹慎的。”2月19日，香港京華一山咨詢機構分析師孫偉民告訴記者，尤其是在李嘉誠旗下的長江實業(yè)、和記黃埔以及新鴻基開始打折銷售在港項目之后，香港機構投資者對于內地房企的投資決策，已經變得十分謹慎。
“選擇在1月份就大規(guī)模地融資，主要是內地資金面全年趨緊已經成為定局，預計一季度還將有大量的房企選擇海外融資。”中原地產首席分析師張大偉告訴記者，總體來看，2014年及之后中國房地產市場分化將加劇，調整的趨勢將愈加明顯，房企空前重視資金安全，這也給樓市調整帶來壓力。
創(chuàng)建于1999年的陽光100，前身是公司董事長及總裁易小迪1992年創(chuàng)辦的廣西萬通企業(yè)。1999年，在另一“萬通六君子”成員、SOHO中國董事長潘石屹的建議下，易小迪決定在北京CBD開發(fā)陽光100國際公寓項目，隨后將陽光100品牌推向全國。
在“萬通六君子”中，易小迪與潘石屹個人最為交好。在此之前，SOHO（中國）成功赴港上市多年，目前已經成為中國內地現(xiàn)金最多的房地產開發(fā)企業(yè)之一。
目前，陽光100的開發(fā)范圍主要集中在重慶、成都、柳州、武漢等17個城市，大部分產品分布在二三線城市，此前的業(yè)務涉及住宅、商業(yè)綜合體等各個領域。也有部分城市通過與當?shù)毓竞献鞯确绞竭M行開發(fā)，這些資產及其部分合作開發(fā)項目的權益部分資產都將被納入陽光100置業(yè)的上市資產范圍。
香港上市潮
作為馬年首只內房新股，陽光100的赴港上市僅僅是一個開始。盡管不會創(chuàng)下內地房地產開發(fā)企業(yè)赴港上市融資的規(guī)模紀錄，但在清凈了將近半年之后，陽光100置業(yè)的上市，還是被視為年初香港資本市場房企融資的風向標。
2月17日，香港新利控股有限公司宣布，青建發(fā)展有限公司將以5.4億港元收購該公司已發(fā)行股本的75%，每股作價2.4港元。此前幾日，綠景地產以逾9億元收購新澤控股64.83%股權，并根據(jù)收購守則規(guī)定，向新澤控股提出全面收購，每股收購要約作價現(xiàn)金1.1元。
上海易居房地產研究院研究員嚴躍進表示，雖然目前內地IPO市場逐漸放開，但相對而言香港市場的借殼上市模式比較成熟，故許多房企通過對比行業(yè)內相關模式，迅速購置殼資源的動作，減少了在內地IPO市場的排隊時間，“這也表明部分房企力求擴張、躋身房企排行前列的目標。”嚴躍進說。
事實上，在陽光100本次赴港上市之前，同為內地背景的龍光地產先期赴港上市，計劃募集約30億港元的現(xiàn)金。但是，由于對公司價值判斷不同以及對內地房地產市場的總體判斷開始趨于謹慎，龍光地產最終只獲得約15億港元的認購，幾乎被機構投資者“腰斬”，而龍光地產的主營業(yè)務系住宅開發(fā)。
這一點與陽光100置業(yè)的情況十分不同。在2010年最終放棄赴港上市之后，利用超過3年的時間，對業(yè)務結構進行了調整。目前，陽光100赴港上市后，公司的主營業(yè)務將成為街區(qū)綜合體。所謂街區(qū)綜合體不同于傳統(tǒng)商業(yè)地產，街區(qū)式綜合體更注重滿足人的體驗和社交的商用場所，而業(yè)界普遍認為電商對于這一部分的商業(yè)沖擊較小。
陽光100副總裁范小沖表示，目前街區(qū)式商業(yè)這類產品在整個公司開發(fā)業(yè)務占比中不算太高，但未來轉型的目標是專注于開發(fā)這類產品，不再涉及住宅開發(fā)。
目前，陽光100這類產品成型的包括柳州·陽光100窯埠TOWN、桂林·陽光100原味漓江以及陽朔·陽光100西街廣場等項目。據(jù)了解，這類產品投資不高，周期很短而且利潤貢獻很大。根據(jù)目前其所涉及項目的核算，這類產品的毛利率可以達到40%，而其住宅產品的毛利率一般僅為18%～20%。在路演的過程中，這類產品的投資回報，得到了機構投資者的普遍認可。
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