互聯(lián)網(wǎng)金融如火如荼，而房地產(chǎn)金融則似乎也是方興未艾：去年下半年以來(lái)，房企大手筆參股商業(yè)銀行的案例此起彼伏。

“房企與銀行股權(quán)的聯(lián)姻其實(shí)多數(shù)并非為了低成本從銀行融資，資金的價(jià)格其實(shí)很透明，暗箱操作幾乎是不可能實(shí)現(xiàn)的”，一位大型會(huì)計(jì)師事務(wù)所合伙人對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“不過(guò)房企仍可以從兩方面獲益：一方面，房企可以憑借二者親密度的增加適當(dāng)提高授信額度，降低授信門檻；另一方面，房企與銀行除了業(yè)務(wù)上的相互依賴外，客戶類型存在一定的相似性，這或許是二者未來(lái)大數(shù)據(jù)化合作的方向”。

據(jù)從目前公告和財(cái)報(bào)披露出來(lái)的公開(kāi)數(shù)據(jù)來(lái)看，股東地位確實(shí)并不一定能夠成為房企低價(jià)“拿貸款”的保證，部分房企從關(guān)聯(lián)銀行拿到的貸款利率甚至高于非關(guān)聯(lián)方銀行開(kāi)出的價(jià)碼。

房企參股銀行      熱度攀升

日前，一場(chǎng)持續(xù)逾兩個(gè)月的暗戀式追求，終于被大白于天下：恒大地產(chǎn)將憑借約4.03億股的股權(quán)晉級(jí)華夏銀行前五大股東。與在體育界的高調(diào)不同，恒大這一次出手收購(gòu)華夏銀行股權(quán)確實(shí)十分隱秘。沒(méi)有華麗的大宗交易、沒(méi)有驚艷的漲停板、沒(méi)有滿天飛的傳言、沒(méi)有目標(biāo)明確的交易對(duì)手，“市價(jià)”——這是本次收購(gòu)最直接和最好的注釋，而且收購(gòu)涉及的“市價(jià)”合計(jì)高達(dá)人民幣33.025億元。

按照恒大地產(chǎn)公布的對(duì)價(jià)和股份數(shù)量計(jì)算，恒大地產(chǎn)的持股成本約為8.2元/股，與近階段華夏銀行的股份相比差距不大。

一段時(shí)期以來(lái)，房企進(jìn)軍金融業(yè)尤其是銀行業(yè)的新聞可謂此起彼伏，熱度也直線上升。

去年11月，國(guó)內(nèi)最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商萬(wàn)科宣布以4億美元代價(jià)戰(zhàn)略性投資即將在香港IPO公開(kāi)發(fā)售的徽商銀行，成為后者單一最大股東。萬(wàn)科宣布通過(guò)旗下子公司，以基石投資者身份參與徽商銀行H股首次公開(kāi)發(fā)行。最大認(rèn)購(gòu)金額為34.3億港元。而在萬(wàn)科之前，越秀地產(chǎn)母公司越秀集團(tuán)116億港元收購(gòu)創(chuàng)興銀行75%的股份，成為創(chuàng)興大股東。

此外，有數(shù)據(jù)顯示，截至目前，上市房企中已有30多家涉足金融領(lǐng)域，且主要是銀行領(lǐng)域。

換句話說(shuō)，參股銀行顯然并非個(gè)別房企的一時(shí)興起，兩大行業(yè)除了業(yè)務(wù)緊密合作外，股權(quán)的親密度進(jìn)一步上升。

醉翁之意      不只在融資

對(duì)于參股銀行的原因，幾乎所有的房企都表示“不為融資”。但或許，更準(zhǔn)確的說(shuō)法應(yīng)該是“不僅僅是為了融資”。

對(duì)于收購(gòu)華夏銀行股權(quán)的具體原因，恒大地產(chǎn)表示，該公司與華夏銀行各自為房地產(chǎn)行業(yè)及銀行業(yè)的知名企業(yè)，該公司與華夏銀行的合作將加強(qiáng)兩個(gè)行業(yè)的關(guān)系以及增強(qiáng)各合作方的房地產(chǎn)發(fā)展及銀行業(yè)務(wù)。此外，華夏銀行的財(cái)務(wù)表現(xiàn)強(qiáng)勁，使收購(gòu)事項(xiàng)對(duì)于恒大地產(chǎn)而言為一項(xiàng)合理的投資。鑒于收購(gòu)事項(xiàng)是按照現(xiàn)行市價(jià)進(jìn)行，此次收購(gòu)公平合理并符合恒大及股東的整體利益。

萬(wàn)科有關(guān)人士也曾對(duì)媒體表示，參股商業(yè)銀行，是為了更好地滿足公司客戶在金融服務(wù)方面的需求。相對(duì)于萬(wàn)科過(guò)千億元的年銷售規(guī)模，此次參股徽商銀行的投資規(guī)模不大，但可望發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，幫助公司率先向客戶提供國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的社區(qū)金融服務(wù)，提升公司在全面居住服務(wù)方面的競(jìng)爭(zhēng)力。

事實(shí)上，從銀行與房企幾乎同時(shí)選擇向社區(qū)金融挺進(jìn)就可以發(fā)現(xiàn)，銀行與房企很可能已經(jīng)找到了新的業(yè)務(wù)契合點(diǎn)，并在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域展開(kāi)創(chuàng)新。上述會(huì)計(jì)師事務(wù)所合伙人表示，“如果房企與銀行能夠整合資源，并提供更便捷的金融解決方案，雙方的客戶是可以有效嫁接、形成有效的大數(shù)據(jù)的”。

此外，不可否認(rèn)的是，成為銀行的股東，而且是比較重要的股東，確實(shí)在房企融資方面會(huì)產(chǎn)生正向拉動(dòng)。“有可能是門檻的降低，例如擔(dān)保方式由抵押改為信用；或者是授信額度的提升，畢竟銀行對(duì)于房地產(chǎn)對(duì)公貸款早已經(jīng)采用了名單制，銀行自己的股東很可能在名單中提升等級(jí)”，一位股份制銀行對(duì)公業(yè)務(wù)條線的有關(guān)人士告訴本報(bào)記者，“目前很多房企依靠信托融資，其成本還是明顯高于銀行貸款的，因此提高授信額度對(duì)于房企來(lái)說(shuō)等于注入了低成本的流動(dòng)性”。

上市銀行關(guān)聯(lián)交易      資產(chǎn)多為正常類

事實(shí)上，鑒于監(jiān)管的嚴(yán)格，商業(yè)銀行對(duì)于關(guān)聯(lián)交易一般都比較謹(jǐn)慎，幾家被房企參股的上市銀行也都強(qiáng)調(diào)了關(guān)聯(lián)交易的市場(chǎng)化定價(jià)原則。

北京銀行表示，“本行與關(guān)聯(lián)方的關(guān)聯(lián)交易業(yè)務(wù)均由正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)需要產(chǎn)生，交易條件及利率均執(zhí)行本行業(yè)務(wù)管理和監(jiān)管機(jī)構(gòu)的一般規(guī)定，不存在優(yōu)于一般借款人或交易對(duì)手的情形”。

招商銀行表示，“關(guān)聯(lián)交易按照一般商業(yè)條款進(jìn)行，有關(guān)交易條款公平合理，亦符合本公司和股東的整體利益。2013年上半年，本公司授信類關(guān)聯(lián)交易以擔(dān)保貸款為主，嚴(yán)格依據(jù)中國(guó)人民銀行和中國(guó)銀監(jiān)會(huì)的有關(guān)規(guī)定開(kāi)展業(yè)務(wù)；非授信類關(guān)聯(lián)交易中符合最低豁免水平的交易占絕大多數(shù)，未獲豁免的非授信類關(guān)聯(lián)交易均履行了香港聯(lián)交所要求的有關(guān)申報(bào)及公告程序”。

本報(bào)記者獲得的數(shù)據(jù)顯示，截至2013年6月30日，招商銀行向關(guān)聯(lián)公司發(fā)放的貸款余額折合人民幣60.37億元，占貸款總額的0.34%，關(guān)聯(lián)貸款風(fēng)險(xiǎn)分類均為正常。此外，該行最大單一關(guān)聯(lián)貸款余額為12.27億元，占期末全部關(guān)聯(lián)貸款余額的20.33%；前十大關(guān)聯(lián)貸款余額為48.14 億元，占全部關(guān)聯(lián)貸款余額的79.75%，也就是說(shuō)該行關(guān)聯(lián)貸款集中度相對(duì)較高，但關(guān)聯(lián)貸款占貸款總額的比例不足0.5%，所能產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的影響程度十分有限。

民生銀行也強(qiáng)調(diào)，截至報(bào)告期末（2013年中期），該公司未發(fā)現(xiàn)關(guān)聯(lián)方貸款存在減值跡象。

此外，由于房企入股銀行多數(shù)并非控股股東，其對(duì)于銀行經(jīng)營(yíng)決策的影響力十分有限，因此從技術(shù)上來(lái)說(shuō)，通過(guò)關(guān)聯(lián)交易暗箱操作的可能性和可操作性都不大。

關(guān)聯(lián)交易價(jià)格      與股權(quán)無(wú)關(guān)

從目前披露出來(lái)的公告和財(cái)報(bào)信息來(lái)看，股東地位確實(shí)并不一定能夠成為房企低價(jià)“拿貸款”的保證，部分房企從關(guān)聯(lián)銀行拿到的貸款利率甚至高于非關(guān)聯(lián)方銀行開(kāi)出的價(jià)碼。

在華遠(yuǎn)地產(chǎn)2013年半年報(bào)中，記者查找到一組數(shù)據(jù)，該公司金額前五名的一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期借款中，一筆1.56億元借款的貸款單位是建設(shè)銀行北京西四支行，利率為6.9825%，而其余四筆均來(lái)自于北京銀行阜成支行，金額分別為8700萬(wàn)元、6100萬(wàn)元、4912萬(wàn)元、4600萬(wàn)元，對(duì)應(yīng)的利率分別為7.648%、7.98%、7.38%、7.648%。

其中，北京銀行阜成支行四筆業(yè)務(wù)中有三筆的借款起始日在2012年，分別為當(dāng)年3月、2月和11月，借款終止日為2014年6月30日，而上述建設(shè)銀行北京西四支行相關(guān)業(yè)務(wù)的起始時(shí)間為2012年4月，借款終止日為2014年4月。也就是說(shuō)，相關(guān)貸款時(shí)間的相似度較高，資金價(jià)格具有可比性。而從資金價(jià)格來(lái)看，屬于關(guān)聯(lián)交易的北京銀行相關(guān)貸款的利率明顯高于建設(shè)銀行相關(guān)貸款的利率，這也顯示出房企作為股東在貸款業(yè)務(wù)中并不一定占據(jù)議價(jià)優(yōu)勢(shì)。