2013年仍然豪賭的地產(chǎn)商，一部分將面臨要么降價(jià)賣(mài)房損失利潤(rùn)，要么不降價(jià)讓存貨爛在手里的尷尬局面，房地產(chǎn)行業(yè)洗牌將迎來(lái)最好的時(shí)機(jī)。

上周末兩則關(guān)于房地產(chǎn)的消息引起軒然大波，先是杭州傳來(lái)部分樓盤(pán)大幅降價(jià)的消息，然后興業(yè)銀行暫停了房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)，消息在資本市場(chǎng)上被放大，周一房地產(chǎn)指數(shù)大跌5.2%，萬(wàn)科的市值縮水至730億。

先看杭州樓盤(pán)降價(jià)這件事。從供應(yīng)來(lái)看，2013年杭州土地市場(chǎng)還上演了最后的瘋狂，全年出讓金高達(dá)1323.9億元，可建筑面積2156.7萬(wàn)平方米，都是2012年的兩倍左右?？煊阡N(xiāo)售的供給速度必然導(dǎo)致庫(kù)存增長(zhǎng)，2013年初杭州庫(kù)存404萬(wàn)平方米，消化周期僅5.5個(gè)月，年末庫(kù)存則上升至738萬(wàn)平方米，消化周期大于13.5個(gè)月，以杭州年均戶籍人口增長(zhǎng)6萬(wàn)戶和全國(guó)平均32平米的人均住房面積計(jì)算，可以支撐多年的銷(xiāo)售。尤其是媒體報(bào)道降價(jià)的拱墅區(qū)與余杭交界區(qū)域集中了幾十個(gè)在售樓盤(pán)，降價(jià)促銷(xiāo)實(shí)屬必然。

杭州樓盤(pán)降價(jià)并非個(gè)例，目前廣州已傳出樓盤(pán)打折促銷(xiāo)的消息，像青島、寧波、南昌、無(wú)錫等城市也將陸續(xù)加入降價(jià)的行列。這是集信貸環(huán)境變化和行業(yè)供需共同作用的結(jié)果。

首先看信貸環(huán)境，從過(guò)去幾年銀行的資產(chǎn)配置看，普遍壓縮了國(guó)債以滿足信用供給，四大行里除工行、農(nóng)行外，按揭貸的比重已經(jīng)達(dá)到20%，沒(méi)有上升空間。而股份制商業(yè)銀行更加逐利，因此今年的按揭貸款難有增長(zhǎng)，甚至一些大行會(huì)削減，而利率打折越來(lái)越難。按揭貸款的“量”和“價(jià)”會(huì)明顯制約購(gòu)買(mǎi)力釋放。

再看供需環(huán)境，房地產(chǎn)是個(gè)特殊行業(yè)，既是耐用消費(fèi)品又具備金融屬性，需求的根本在于人口和經(jīng)濟(jì)發(fā)展支撐的購(gòu)買(mǎi)力。按照1987年生育高峰測(cè)算，2014年可能是全國(guó)住宅銷(xiāo)售的頂峰，但由于城鎮(zhèn)化進(jìn)程和有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和人口導(dǎo)入能力的城市崛起，行業(yè)銷(xiāo)量不會(huì)大幅下降。從供給端看，2013年全國(guó)房屋新開(kāi)工面積約20.12億平米，同比增13.5%，主要原因在于2012年末到2013年初出讓土地進(jìn)入開(kāi)工狀態(tài)的速度超過(guò)市場(chǎng)預(yù)期。由此預(yù)計(jì)2014年全國(guó)房屋供給有明顯增長(zhǎng)。

面對(duì)可能減緩的需求和增長(zhǎng)的供給，房地產(chǎn)商的資金壓力會(huì)逐步提高。房地產(chǎn)銷(xiāo)售額從2009年的4.43萬(wàn)億增長(zhǎng)到2013年的8.14萬(wàn)億，開(kāi)發(fā)資金從2009年的5.77萬(wàn)億增長(zhǎng)到2013年的12.21萬(wàn)億，其中開(kāi)發(fā)貸四年來(lái)只增長(zhǎng)了8000億，可以利用的無(wú)息融資主要是預(yù)收房款，該項(xiàng)從1.62萬(wàn)億增長(zhǎng)到4.33萬(wàn)億。但2014年這種情況可能逆轉(zhuǎn)，即資金流入慢而資金流出快，主要表現(xiàn)在銷(xiāo)售回籠占資金流入的比重下降，而未付工程款增長(zhǎng)到5.7萬(wàn)億，土地款的壓力約0.99萬(wàn)億。在全行業(yè)告別黃金年代，難以延續(xù)全面繁榮的情況下，必然有企業(yè)會(huì)為高杠桿付出代價(jià)，行業(yè)將加速洗牌。

為什么是行業(yè)將分化洗牌，而非崩潰。根本原因是中國(guó)居民的杠桿率低，資產(chǎn)負(fù)債表健康。以“房產(chǎn)資產(chǎn)比”來(lái)衡量——中國(guó)的居民資產(chǎn)中房地產(chǎn)占最大比例為47.9%，而按揭負(fù)債僅占居民總資產(chǎn)（估計(jì)120萬(wàn)億）的10%。也就是說(shuō)，即便房?jī)r(jià)下跌，資產(chǎn)價(jià)值縮水，這個(gè)比例也不會(huì)高到令人恐慌的高度。

去偽存真看清房地產(chǎn)行業(yè)本質(zhì)，杭州等城市的降價(jià)以及信貸條件收緊，都預(yù)示著行業(yè)洗牌加速，而非房地產(chǎn)行業(yè)崩潰倒計(jì)時(shí)。房地產(chǎn)公司普遍傾向于順周期拿地，地價(jià)漲幅超過(guò)售價(jià)漲幅，利潤(rùn)率下降是必然。如今，具備成本優(yōu)勢(shì)的大型房企可能先發(fā)制人，以價(jià)換量，其周?chē)臉潜P(pán)恐怕要淪為炮灰?？梢韵胂?，2013年仍然豪賭的地產(chǎn)商，一部分將面臨要么降價(jià)賣(mài)房損失利潤(rùn)，要么不降價(jià)讓存貨爛在手里的尷尬局面，房地產(chǎn)行業(yè)洗牌將迎來(lái)最好的時(shí)機(jī)。