毫無疑問,樓市崩盤論中蘊含的風險值得思考。不過,也有不少業(yè)內人士認為,崩盤論有些言過其實,市場漲幅或將收縮,但是馬年樓市發(fā)生斷崖式崩盤的可能極小。更可能的是,房地產市場分化將進一步加劇。

1 樓盤降價被忽略了什么? 杭州郊區(qū)樓盤清理尾房

        18日前后,杭州的一則樓盤降價消息引爆全國輿論。先是位于杭州城北的德信·北海公園宣布以15800元/平方米的特惠價清盤,不到24小時,該樓盤斜對面的天鴻·香榭里跟進,爆出折后起價11800元/平方米,均價為13800元/平方米,相比此前的17200元/平方米,直降3400元/平方米。
       不過一邊倒的輿論浪潮忽略了幾個核心的細節(jié),比如風口浪尖的德信·北海公園降價的目的是“清盤”,房源主要集中在5、6號樓,根據德信·北海公園公布在網上的資料,降價房源在全部房源的占比不足1/5。同時,這批降價的房源是“被先期購房者挑剩的尾房,朝向、戶型相對差一些”。此外,降價的兩項目位于杭州城北,百度地圖顯示,項目距杭州主城區(qū)直線距離在10公里左右。“屬杭州郊區(qū)”,曾住杭州現(xiàn)居上海的山東人王先生對記者描述,“周邊都是一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)”。

2 降價城市會不會井噴? 更可能以點的形式出現(xiàn)

        杭州現(xiàn)象對整體樓市的影響究竟有多大?中原地產市場研究部總監(jiān)張大偉給出的判斷是“個例”,由此得出樓市全面崩盤的結論“言過其實”。張大偉稱,就杭州而言,降價僅限于已披露的個別項目,“沒有大范圍出現(xiàn),也沒有傳遞到主城區(qū)”。
        張大偉判斷為,在心理上會對購房者產生一定的影響,“觀望的購房者數(shù)量可能增多”。同時,類似杭州出現(xiàn)價格調整的城市,“會以點的形式繼續(xù)出現(xiàn)”,不過這種點主要集中在少數(shù)二線城市和三四線城市,而且連成片,大范圍出現(xiàn)的可能不大。
        來自長沙的消息多少佐證了上述觀點,長沙調查機構統(tǒng)計數(shù)據顯示,年后長沙“每天的交易數(shù)量呈遞增的態(tài)勢”,即將到來的3月將出現(xiàn)“小陽春”。

3 成交不旺傳遞危險信號? 非開盤期零成交不罕見

        梳理春節(jié)后風行的各種樓市崩盤論,繞不開“房價已經崩盤的五點證據”一文,在幾乎一邊倒的輿論風向中,這篇博文迅速躥紅網絡,截至26日下午,該文在百度上的搜索結果已然超過100萬。
        不過早在數(shù)天前,接受采訪的業(yè)內人士稱,證據中的幾個說法被指有違常識,其中頗受質疑的一條是有關“成交不旺”的說法。
        世聯(lián)怡高總經理朱江說,地產圈普遍認可的說法是,樓市上下半年各有銷售旺季,上半年的銷售旺季是3月到6月,下半年的銷售旺季為8月到11月。這種說法難以詳細考究,不過樓市“金九銀十”之說已是婦孺皆知,此外兩個時段也是樓市開盤、房源加推的密集期,這確為事實。
        旺季之外,樓市銷售以自然銷售為主,售賣方式有如“守株待兔”。朱江稱,這與樓市成交的特征有關,一個項目在開盤期間銷售,能達到項目銷售的七到八成。當然在項目開盤之前,開發(fā)企業(yè)會用一個月甚至更長的時間來積蓄客源,這段時間業(yè)內的叫法是“蓄客期”,開盤成交實際上是一段時期累積客源的集中變現(xiàn)。而在非開盤期間,一個項目甚至多個項目同時出現(xiàn)“零成交”都不罕見。顯然按業(yè)內說法,用1月到3月份成交不旺佐證樓市崩盤不免牽強。

4 李嘉誠拋售是崩盤預兆? 人民幣貶值,改變資產布局

        實際上,早在杭州個別樓盤降價之前,有人就已經將李嘉誠拋售內地房產解讀為樓市崩盤的先兆。對于這種觀點,山東大學房地產研究中心主任李鐵崗駁斥為“以偏概全”,不具有參考性。
        李鐵崗分析說,資本天然是逐利的,“美國的量化寬松(QE)逐漸退出,人民幣出現(xiàn)貶值的趨勢,加上國內經濟下行壓力巨大”,“李嘉誠拋售內地房產,套現(xiàn)后投向本幣升值的區(qū)域、國家,應該是比較利益的結果”。
        在李鐵崗看來,拋售內地房產,更應該看做是其國際化投資的配比調整,“這對于絕大多數(shù)國內房地產開發(fā)企業(yè)是不具備模仿能力的,既不能成為普遍現(xiàn)象,也不具備參考意義。”

5 目前樓市風險到底有多大? 不足以引發(fā)金融系統(tǒng)風險

        樓市崩盤言論可信度究竟有幾分?李鐵崗直言“不可能”,“這幾年每到年初都有一波類似言論,不過崩盤都沒有出現(xiàn)。”歷史上美國、日本以及香港都出現(xiàn)過房價崩盤,但這些國家或地區(qū),樓市崩盤源自金融風險,比如“2008年美國發(fā)生金融危機,進而席卷全球”。
        雖然國內房地產市場對金融的依賴程度也很高,但李鐵崗稱,“國內房地產證券化程度很低,沒有次級債等金融衍生產品”,“在大范圍內,由房地產釀成的金融風險,傳遞的層級限定在一級市場”,“通過多個層級引發(fā)大范圍連鎖反應的可能很小”,“風險基本可控”。發(fā)生在局部區(qū)域、部分項目的風險,達不到“釀成金融系統(tǒng)性風險,造成房價崩盤”的程度。

6 馬年房價將往何處去? 大小城市會出現(xiàn)分化

        崩盤論有些言過其實,那么2014年國內房價究竟會有什么新的動向呢?中原地產市場研究部總監(jiān)張大偉說,中原地產用“冷熱不均,新房市場分化加劇”來描述走勢。冷熱不均,是指一線城市價格高存量低,一線城市馬年市場表現(xiàn)繼續(xù)優(yōu)于二三四線城市并領漲；二線城市以穩(wěn)定為主,局部城市部分項目可能出現(xiàn)降價回籠資金的現(xiàn)象,而三四線城市則面臨一定的市場風險。這一現(xiàn)象的具體表現(xiàn)為,自去年以來,大批標桿房企回歸一線城市。
        “這種樓市分化加劇,與人口流入和市場的供需變化有直接關系”,張大偉說,樓市走勢變化真正節(jié)點出現(xiàn),要等到2015年,“現(xiàn)在說樓市崩盤為時過早”。