1.5線城市杭州的多個(gè)項(xiàng)目降價(jià)，引發(fā)強(qiáng)烈關(guān)注。

于此，中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的判斷并不悲觀，“目前還不存在房?jī)r(jià)全面下降的信號(hào)，杭州、溫州等多地的房?jī)r(jià)調(diào)整不過(guò)是基于供求關(guān)系和市場(chǎng)狀態(tài)的一種調(diào)整，不會(huì)大范圍鋪開(kāi)。”其在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者專訪時(shí)如是說(shuō)。

不過(guò)，對(duì)于庫(kù)存量偏大的城市和部分“地王”項(xiàng)目，陳國(guó)強(qiáng)提醒，會(huì)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。“隨著品牌房企趨勢(shì)性的回歸一二線，對(duì)土地市場(chǎng)帶來(lái)擠壓，并帶來(lái)地價(jià)的虛高，”陳國(guó)強(qiáng)表示，在市場(chǎng)轉(zhuǎn)向時(shí)，高地價(jià)項(xiàng)目尤其是地王項(xiàng)目不排除存在“餡餅”變“陷阱”的風(fēng)險(xiǎn)。

杭州降價(jià)不會(huì)大面積鋪開(kāi)

《21世紀(jì)》：如何看待杭州的部分樓盤降價(jià)現(xiàn)象，是否會(huì)鋪開(kāi)？

陳國(guó)強(qiáng)：杭州的降價(jià)只是某些區(qū)域，部分企業(yè)的下調(diào)行為，其中高調(diào)降價(jià)的兩個(gè)項(xiàng)目主要位于城北區(qū)域，屬于杭州的遠(yuǎn)郊板塊，主城區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目?jī)r(jià)格還是比較堅(jiān)挺。

個(gè)人認(rèn)為，短期內(nèi)不會(huì)大面積鋪開(kāi)，的確有可能出現(xiàn)部分公司跟著降價(jià)或者部分區(qū)域因?yàn)楣?yīng)量偏大，上市時(shí)間集中帶來(lái)的房企下調(diào)價(jià)格的情況，但是杭州整體市場(chǎng)還是比較穩(wěn)健的。

《21世紀(jì)》：有市場(chǎng)悲觀者認(rèn)為，部分地方存量過(guò)高的樓市或?qū)⒃?014年崩盤？你是否認(rèn)可？原因是什么？

陳國(guó)強(qiáng)：首先要看怎么去理解“崩盤”，溫州持續(xù)20多個(gè)月的市場(chǎng)低迷和價(jià)格下跌，算不算得上崩盤？

如果按字面理解，我個(gè)人感覺(jué)是不會(huì)崩盤，2014年，市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)局部的調(diào)整，對(duì)于供應(yīng)規(guī)模過(guò)大，需求偏低的城市，可能會(huì)在2014年進(jìn)入一個(gè)調(diào)整階段。

杭州之所以受關(guān)注，主要緣于其城市地位，去年房?jī)r(jià)下降的是溫州、鄂爾多斯(行情,問(wèn)診)等三線城市，但杭州被認(rèn)為是準(zhǔn)一線或者是1.5線城市，市場(chǎng)地位較高，可以說(shuō)僅次于北上廣深。

《21世紀(jì)》：那你對(duì)于2014年整體市場(chǎng)有何判斷？

陳國(guó)強(qiáng)：2010-2012年全國(guó)商品房市場(chǎng)的成交量平均增長(zhǎng)率為6%左右；而去年成交量漲幅接近20%。我個(gè)人判斷，2014年，整個(gè)市場(chǎng)運(yùn)行會(huì)更趨于平穩(wěn)，整體上市場(chǎng)仍將保持增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，但增長(zhǎng)速度會(huì)放緩。

另外，相比于2013年，2014年行業(yè)仍將會(huì)持續(xù)分化格局，但是分化的格局和形態(tài)會(huì)發(fā)生變化，即不會(huì)延續(xù)2013年一線城市連續(xù)多個(gè)月20%以上的劇烈上漲和部分三、四線城市下跌較為明顯的兩極分化狀態(tài)，差距將會(huì)收縮。

部分地王項(xiàng)目或從“餡餅”變“陷阱”

《21世紀(jì)》：有觀點(diǎn)說(shuō)，此次房?jī)r(jià)的調(diào)整和前幾年的市場(chǎng)調(diào)整不同，可以理解為市場(chǎng)“內(nèi)生性”的一個(gè)調(diào)整，你是否認(rèn)可？

陳國(guó)強(qiáng)：的確，和2008年相比，本輪的市場(chǎng)調(diào)整存在很大的差異，此前是全國(guó)性大品牌房企領(lǐng)跌，現(xiàn)在是不知名的中小企業(yè)率先下調(diào)房?jī)r(jià)。“內(nèi)生性”價(jià)格調(diào)整的特點(diǎn)也很明顯。

另外，從影響房?jī)r(jià)調(diào)整的因素來(lái)看，2008年外部有劇烈的全球性金融危機(jī)，內(nèi)部有嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，腹背受壓，因此當(dāng)時(shí)的行業(yè)調(diào)整更多是受困于外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化和政策突變的雙重影響。

影響房?jī)r(jià)漲跌的因素很多，但基本面是供求關(guān)系，相比之下，這一次部分城市房?jī)r(jià)的調(diào)整，更多的是受市場(chǎng)供需關(guān)系的影響，包括局部市場(chǎng)供應(yīng)量過(guò)大，上市的時(shí)間集中，因競(jìng)爭(zhēng)而產(chǎn)生的部分房企促銷、讓利、打折的情況等。

《21世紀(jì)》：如果市場(chǎng)轉(zhuǎn)向，你如何判斷2013年的一波地王潮的生存現(xiàn)狀？

陳國(guó)強(qiáng)：2013年，全國(guó)不少品牌房企趨勢(shì)性的回歸一二線城市，對(duì)土地市場(chǎng)帶來(lái)明顯擠壓，并帶來(lái)地價(jià)的虛高。

如果市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整，且調(diào)整持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)，不排除有些地王項(xiàng)目有可能從“餡餅”變?yōu)?ldquo;陷阱”，導(dǎo)致項(xiàng)目及企業(yè)陷入困境。過(guò)去，這種反面例子已經(jīng)不勝枚舉。

《21世紀(jì)》：三中全會(huì)強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)的決定性作用，2014年，部分房?jī)r(jià)上漲壓力較大的熱點(diǎn)城市依然被要求繼續(xù)執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控，你對(duì)于行政性調(diào)控手段的退出，有何預(yù)期？

陳國(guó)強(qiáng)：行政性調(diào)控手段在當(dāng)前仍將是不得不用的一個(gè)基本選項(xiàng)，其淡化或者說(shuō)取消，肯定需要一個(gè)過(guò)程，預(yù)計(jì)在相當(dāng)長(zhǎng)的一個(gè)時(shí)間內(nèi)，在部分重點(diǎn)城市和中心城市，在替代性政策尚不充分和不完備的前提下，行政性調(diào)控手段仍將存在。

不過(guò)，可以預(yù)期的是，諸如限價(jià)、限售等類似的對(duì)于入市時(shí)間、干預(yù)定價(jià)的一些行政做法或?qū)⒙顺?。但重點(diǎn)城市限購(gòu)限貸等仍會(huì)持續(xù)，其原因主要在于這些城市長(zhǎng)期處于住房供應(yīng)偏緊、房?jī)r(jià)上漲壓力明顯。另外從城鎮(zhèn)化發(fā)展來(lái)看，也存在控制人口規(guī)模的考慮。